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房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款 Q:什么是土地抵押貸款？ A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。 Q：什么叫做土地抵押？A：即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)本質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合 法性和有效性。 02房地產(chǎn)融資之短期借貸 Q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？A:1、開(kāi)發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸； 2、開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸； 3、開(kāi)發(fā)商已擁有四證，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸。 Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？A：1、開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；2、開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；3、開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。 Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？A: 1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以?xún)?nèi)；4、融資額度：1千萬(wàn)至2億；5、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付； 03房地產(chǎn)融資之短期拆借 Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。 Q：利率情況是怎樣的？A：1、日利率3‰~4‰；2、五天1.2%、10天1.5%、15 天2.3%；3、月利率5~6% Q：短拆有什么特點(diǎn)？A:1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制；2.融資期限較短：一般6個(gè)月以?xún)?nèi)；3.交易手段先進(jìn)、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易；5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。 Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？A:1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書(shū)復(fù)印件； 4.公司法人代表證明書(shū)或授權(quán)委托書(shū)，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告； 9.公司章程； 10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。 Q：運(yùn)作流程是怎樣的？A：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核；2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估；3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限；4.成交；5.資金劃撥；6.抵押登記。 04房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資 Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:1、非經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)：紅本房、集資房；2、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？A:1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證； 2、債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證； 3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%； 4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍； 5、城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。 Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？A:1、個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；2、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。 Q：如何操作？A：1、審理 2、考察 3、復(fù)審 4、簽約 5、抵押登記 6、放款 7、還款 Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？A：正常情況下兩個(gè)月以?xún)?nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？A：1、借款期限為1年以上，5年以下。 Q：融資成本是多少呢？A:1、貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率； 2、貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右； 3、貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費(fèi)2.5~3%； 4、貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。 05房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A 集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過(guò)上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過(guò)政策限制而采用了銀信合作的方式，通過(guò)信托公司來(lái)發(fā)放貸款。 Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、 財(cái)產(chǎn)信托型。 Q：具體操作是怎樣的？A：1、由銀行作為發(fā)起端，通過(guò)銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶(hù)，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。 2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶(hù)需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。 3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。 4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。 * 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類(lèi)理財(cái)業(yè) 務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 06房地產(chǎn)融資之私募基金 房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。 基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司?；鸬某鲑Y額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。 基金會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)?；鸬耐顺龇绞揭皂?xiàng)目銷(xiāo)售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開(kāi)發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。 Q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求？A:1、開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。 2、開(kāi)發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳； 3、開(kāi)發(fā)商須有一套成熟的開(kāi)發(fā)流程及專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。 Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？A：1、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。 2、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以?xún)?nèi)，建筑面積20萬(wàn)平 方米以下。 3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。 4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷(xiāo)售許可證。 5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類(lèi)型地塊，樓面地價(jià)合理。 6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開(kāi)發(fā)為主。 7、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。 8、銷(xiāo)售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷(xiāo)售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。 9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。 10、融資金額：1億以上。 11、融資周期：1年~3年。 Q：有哪些基金？A：1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動(dòng)型基 金,7、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金。 Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣： 1、股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。
3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。 4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%。 5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%。 6、主動(dòng)型基金：開(kāi)發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買(mǎi)地/開(kāi)發(fā)/運(yùn)營(yíng)。 7、完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。 8、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。 Q：基金退出？A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷(xiāo)售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。 * 項(xiàng)目銷(xiāo)售至98％，尾盤(pán)原則上由開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收 入。 * 項(xiàng)目清盤(pán)，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。 A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。 今年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，曾經(jīng)備受關(guān)注的規(guī)模排名已是“浮云”，能獲得資金尤其低利率的資金才是“王道”。 一.2020年房地產(chǎn)金融政策及影響 二.2020年房地產(chǎn)融資的狀況和不同類(lèi)型企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略分析 三.不同房地產(chǎn)產(chǎn)品（住宅、商業(yè)、辦公、基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)等）的融資策略 四.銀行貸款、信托、保險(xiǎn)資金、資產(chǎn)支持票據(jù)等要點(diǎn)和適用范圍及案例分析 五.各類(lèi)債券、開(kāi)發(fā)和物業(yè)公司上市等要點(diǎn)和適用范圍及案例分析 六.房地產(chǎn)私募基金要點(diǎn)和適用范圍及案例分析 七.基礎(chǔ)設(shè)施、不動(dòng)產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化要點(diǎn)和適用范圍及案例分析 八.其他融資方式 |
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