今天跟大家聊一聊房地產(chǎn)開發(fā)融資當中一種非常常見的融資模式----房地產(chǎn)開發(fā)貸款，即向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。實際上由于房地產(chǎn)真正資金需求比較大而且集中的地方是拍地時繳納的包括土地出讓金、契稅、土地拆遷補償金等在內(nèi)的土地款，所以各類金融機構(gòu)爭相由業(yè)務(wù)創(chuàng)新部或者投行部推出針對拿地時的融資產(chǎn)品。這個階段由于項目沒有押品，所有拿地配資大都是對拿地的項目公司增資擴股、股權(quán)階段性過戶或者股權(quán)質(zhì)押作為增信擔保方式，然后摘牌后土地后置抵押。

如果一家金融機構(gòu)介入了房地產(chǎn)公司的配資拿地業(yè)務(wù)通常也會在開發(fā)貸上面跟進，或者一開始就對配資拿地和開發(fā)貸做一個總的授信，但是由于配資拿地業(yè)務(wù)的資金成本通常會稍高一些，因此如果項目公司能拿到成本較低的開發(fā)貸資金也會在四證齊全（后面會提到）后置換前面的資金。

銀行在開發(fā)貸方面具有很多優(yōu)勢，比如賬戶資金監(jiān)管、銜接按揭業(yè)務(wù)、接收POS機刷卡業(yè)務(wù)等，是銀行非常成熟、鏈條完整的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而配資拿地大部分是由銀行的投行部來操作的，即便配資拿地業(yè)務(wù)不確定性較高，也面臨著監(jiān)管政策違規(guī)的風險，但是出于卡位的需要（前面提到承攬后續(xù)的按揭、POS機等業(yè)務(wù)）和競爭壓力，銀行也樂意嘗試；信托公司、資產(chǎn)管理公司在配資拿地和開發(fā)貸方面都有比較成熟的產(chǎn)品，它們的創(chuàng)新特性和靈活性一直就比較強；證券公司為了尋找更多的盈利點，借助營業(yè)網(wǎng)點多的優(yōu)勢和豐富的投行業(yè)務(wù)經(jīng)驗，也紛紛推出了結(jié)構(gòu)化金融業(yè)務(wù)，其中就包括對接開發(fā)商在拿地、并購、開發(fā)階段資金需求的業(yè)務(wù)。

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下面是工商銀行官網(wǎng)中關(guān)于開發(fā)貸款的最基礎(chǔ)條件列示，其他銀行也都大同小異：

（一）借款人應(yīng)具備以下條件

1、經(jīng)工商行政管理部門核準登記的企業(yè)法人；

2、產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好；

3、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；

4、實收資本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等符合我行有關(guān)規(guī)定。（一般要求二級資質(zhì)及以上，主要看風險承擔主體即母公司的資質(zhì)）

（二）貸款項目應(yīng)具備以下條件

1、已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效；

2、具備《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；（即滿足項目的四證齊全，規(guī)避手續(xù)風險）

3、項目資本金等符合我行有關(guān)規(guī)定。（項目資本金要求30%或者35%以上，并且在貸款資金發(fā)放前提前到位）

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下面重點把銀行和證券公司的配資拿地交易結(jié)構(gòu)給大家介紹一下：

一、銀行的配資拿地交易結(jié)構(gòu)舉例

本筆項目非標理財業(yè)務(wù)模式采用基金+委托貸款+委托貸款還款義務(wù)擔保+股權(quán)質(zhì)押+土地抵押模式。具體交易結(jié)構(gòu)為：

1、B公司、A銀行（由通道方代表出資）共同注冊成立C城發(fā)基金，企業(yè)形式為有限合伙制，合伙企業(yè)名稱具體以核準名稱為準。

2、由B公司擔任C城發(fā)基金（有限合伙）的普通合伙人（GP）。

3、A理財資金通過通道產(chǎn)品進入C城發(fā)基金。A出資作為有限合伙人（LP），B公司作為普通合伙人（GP）及基金管理人共同參與投資基金（有限合伙）。

4、由母公司及實際控制人為項目公司的委托貸款還款義務(wù)提供連帶責任保證擔保。存續(xù)期期間項目公司通過本項目銷售回款按季向基金支付投資收益，到期一次性支付投資本金，兌付A銀行理財本息；若出現(xiàn)不能按期兌付的情況，則由擔保人母公司代為支付，歸還A銀行理財本息。

5、項目公司承諾在土地證辦理后，不會將項目涉及地塊抵押給第三方，并在土地證辦理后30日內(nèi)將該項目地塊抵押給A銀行。

6、項目公司在A銀行開立資本金監(jiān)管賬戶，承諾在A銀行本筆基金到期前不會撤資或挪用資本金，并由A銀行監(jiān)控其資本金到位及使用情況。

二、證券公司配資拿地交易結(jié)構(gòu)舉例

該類業(yè)務(wù)模式的優(yōu)勢：

1、表內(nèi)資產(chǎn)出表：通常表現(xiàn)為大型地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)降低資產(chǎn)負債率、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率或輕資產(chǎn)運營的要求將經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)剝離至表外的類融資需求。

2、負債率調(diào)整：通常表現(xiàn)為國有房地產(chǎn)企業(yè)受負債率考核要求，但又有資金需求時，可以通過隱性增信的方式進行表化外的融資形式。

3、滿足拿地需求：指大型房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段時，由于仍未滿足銀行開發(fā)貸的要求，而存在的要求較靈活的可支持土地出讓金部分的融資需求。

4、滿足并購過橋資金需求：指部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過項目并購的方式取得土地儲備，因此需要較為復雜的交易結(jié)構(gòu)、杠桿結(jié)構(gòu)與時間性較高、對資產(chǎn)有一定判斷力的資金供給。