父母送給子女的房子，現(xiàn)行稅制下肯定要交稅！只是，父母給子女“送”房子的方式目前主要有三種，并且根據(jù)選擇方式的不同，涉及的稅費(fèi)種也不一，交的稅金多寡也不一樣！行為人應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際和稅法的相關(guān)規(guī)定，選擇最優(yōu)化的方式。下面通過實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算，做具體比較，大家可以擇優(yōu)選擇！

因房屋面積、持有年限、擁有住房的數(shù)量等因素各異，存在眾多不確定因素，本文的理論基礎(chǔ)為：假設(shè)父母有且僅有一套住房，子女已經(jīng)擁有一套且僅有一套住房，標(biāo)的房屋持有年限超過5年且面積小于100平米。本文數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家稅務(wù)總局昆明市呈貢區(qū)稅務(wù)局，各地存在差異的，以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)意見為準(zhǔn)。

如果僅僅考慮當(dāng)前實(shí)際承擔(dān)的稅費(fèi)和，毫無(wú)疑問以繼承的方式稅費(fèi)最少，但是繼承是有時(shí)間限制的；如果考慮該房屋的再次銷售，當(dāng)前的稅費(fèi)加上未來(lái)的個(gè)人所得稅之和，無(wú)疑是以買賣的形式更省稅費(fèi)！

方案1——房屋買賣

方案1實(shí)施有個(gè)假設(shè)，就是父母和子女當(dāng)成正常買賣房屋的雙方，不考慮父母和子女的血緣關(guān)系，也就是大家熟知的二手房買賣關(guān)系！

現(xiàn)行二手房買賣主要涉及增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、契稅和個(gè)人所得稅！各稅費(fèi)的具體規(guī)定如下：

根據(jù)上述父母和子女持有房屋的信息假設(shè)，房屋買賣關(guān)系過戶到子女名下，契稅2%，其他稅費(fèi)全部免征，合計(jì)承擔(dān)的稅費(fèi)為房屋價(jià)格的2%！

來(lái)自呈貢區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)：“房屋買賣價(jià)格由雙方約定，可以略低于市場(chǎng)價(jià)格”。例如父母當(dāng)時(shí)買入該房屋的總價(jià)款是25萬(wàn)元，而現(xiàn)實(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元。房屋買賣約定的價(jià)格應(yīng)以100萬(wàn)元為參考，稅務(wù)機(jī)關(guān)“略低”的表述和高出100萬(wàn)元多少，父母和子女怎么權(quán)衡約定什么價(jià)格更優(yōu)，應(yīng)考慮將來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)、該住房是否二次銷售等因素。

也就是說，一套市值100萬(wàn)元的住房，在假設(shè)條件下支付2萬(wàn)元的稅費(fèi)就可以以買賣的形式過戶到子女名下！

方案2——房屋贈(zèng)與

父母持有的住房，以無(wú)償贈(zèng)與的方式過戶到子女名下，各稅費(fèi)明細(xì)可歸納為圖2：

父母將住房無(wú)償贈(zèng)與子女的，印花稅雙方各2.5/萬(wàn)，計(jì)0.05%；契稅3%；其他稅費(fèi)現(xiàn)實(shí)免征。合計(jì)稅費(fèi)為3.05%！各稅費(fèi)的稅基依然執(zhí)行的是住房的市場(chǎng)價(jià)格，例如住房市場(chǎng)價(jià)格100萬(wàn)元，0元轉(zhuǎn)讓給子女，無(wú)償贈(zèng)與的稅費(fèi)合計(jì)為100萬(wàn)元*3.05%=3.05萬(wàn)元。

方案3——房屋繼承

房屋繼承的前提條件為被繼承人去世，因而住房過戶給子女有時(shí)間限制。理論上可以暫時(shí)將住房過戶延遲到父母百年之后進(jìn)行。將住房繼承的各稅費(fèi)歸納為圖3：

子女正常繼承父母的房屋，現(xiàn)行稅收制度僅繼承人承擔(dān)2.5/萬(wàn)的印花稅，增值稅及增值稅附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅全部免征。合計(jì)承擔(dān)住房市場(chǎng)價(jià)格的0.025%！

稅費(fèi)因素三方案比較

根據(jù)現(xiàn)行稅法及稅收優(yōu)惠政策，三種不同的方案最終的綜合稅費(fèi)和大相徑庭！以買賣的形式最終承擔(dān)的稅費(fèi)比例是參照市場(chǎng)價(jià)格約定賣價(jià)的2%；無(wú)償贈(zèng)與的方式承擔(dān)的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的3.05%；延遲過戶，以繼承方式承擔(dān)的稅費(fèi)最低為0.025%。

但是，上述方案不單單受到現(xiàn)實(shí)稅費(fèi)的影響，特別是延遲過戶未來(lái)政策存在重大不確定性。另外，過戶給子女的住房，再次交易后的個(gè)人所得稅將是一筆不小的稅費(fèi)。

再次銷售住房的個(gè)人所得稅：

例如，一套市價(jià)100萬(wàn)元的住房，以買賣的形式過戶給子女，實(shí)際承擔(dān)2萬(wàn)元的稅費(fèi)；以無(wú)償贈(zèng)與的方式過戶給子女，最終承當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)為3.05萬(wàn)元；以繼承的方式獲得父母的住房，最終的稅費(fèi)和為0.025萬(wàn)元。

但是，假如10年后將該房屋再次出售時(shí)，子女承擔(dān)的個(gè)人所得稅變化會(huì)相當(dāng)大。依照現(xiàn)行個(gè)人所得稅法及實(shí)施條例可以計(jì)算如下：

經(jīng)過再次銷售該住房的個(gè)人所得稅的計(jì)算可以得出：

父母與子女以二手房買賣的方式過戶給子女，雖然第一交易承擔(dān)了2萬(wàn)元的稅費(fèi)，沒有優(yōu)勢(shì)。但是，二次銷售時(shí)兩次交易的稅費(fèi)和才6萬(wàn)元，是三種方案中最低的！

無(wú)償贈(zèng)與第一次過戶時(shí)承擔(dān)的稅費(fèi)為30500元，再次出售該房屋承擔(dān)的個(gè)人所得稅24萬(wàn)元，兩次交易的稅費(fèi)和為270500元，是稅費(fèi)最多的方案！

延遲過戶繼承父母住房的方案，在第一次過戶的環(huán)節(jié)就受到時(shí)間的限制，雖然繼承時(shí)的稅費(fèi)才250元，但是再次出售該房屋的個(gè)人所得稅24萬(wàn)元，第一次交易的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)一下就淡然無(wú)存了！

因此，考慮眼前的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)，可以延遲過戶等父母百年后再以繼承的方式取得該房屋最優(yōu)；綜合考慮當(dāng)前稅費(fèi)和將來(lái)再次銷售該房屋的稅費(fèi)，應(yīng)該選擇“二手房正常買賣方案”更優(yōu)！