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“很多業(yè)主非常郁悶，小區(qū)開發(fā)商配備前期物業(yè)，物業(yè)服務(wù)很差，卻還收著高昂物業(yè)費(fèi)，自己只有吐槽的力氣，卻拿物業(yè)無(wú)可奈何。小編告訴你，可以成立業(yè)主委員，實(shí)行業(yè)主自治，從而維護(hù)自己的權(quán)益。” （一） 房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的； （二） 業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之三十以上的； （三） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日的。 符合上述任一條件之一，可成立！ 第十七條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。第十八條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位的代表組成，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見后制定業(yè)主代表產(chǎn)生辦法，產(chǎn)生辦法應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具備的基本條件、推選方式、異議解決等內(nèi)容。其中業(yè)主代表的基本條件不得低于本規(guī)則業(yè)主委員會(huì)成員條件。第三步、首次召開大會(huì)內(nèi)容準(zhǔn)備（公示7日）
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一） 確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二） 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（三） 擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四） 擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五） 擬定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（六） 完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)履行以下職責(zé):（二）對(duì)籌備組會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；（四）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字；籌備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促履職或另行指派組長(zhǎng)。第四步：籌備組成立60天內(nèi)召開會(huì)議 第二十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第五步：召開大會(huì)、選舉業(yè)務(wù)委員會(huì)成員第二十四條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。第二十五條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（一） 制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二） 制定和修改業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（三） 選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四） 確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五） 確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（六） 聽取和審查業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告;（七） 決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)的方式、收益分配；（八） 決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（九） 決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（十）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會(huì)成員補(bǔ)貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)；（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（十二）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第八、九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：（二） 專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（五） 業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六） 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；（七） 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第二十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一） 業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（二） 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；（三） 業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；（四） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；（五） 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六） 業(yè)主代表的任職條件、產(chǎn)生方式；（七） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；（八） 業(yè)主委員會(huì)成員的資格、人數(shù)和任期等；（九） 業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；（十） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理; （十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。第六步：在開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉正副主任第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生后七日內(nèi)，召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則也可以約定業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主大會(huì)直接選舉產(chǎn)生。第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，通過(guò)“河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺(tái)'向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)完成備案，向業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)《河南省業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案證書》，同時(shí)將備案情況抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)向備案機(jī)關(guān)變更備案。第四十五條 業(yè)主委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管。使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。業(yè)主委員會(huì)印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會(huì)任期時(shí)間信息。至此，業(yè)主委員后成立。 1、籌備組費(fèi)用問(wèn)題：新區(qū)建設(shè)方承擔(dān)、老區(qū)業(yè)主承擔(dān)： 第二十二條 新建小區(qū)所需籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，單位小區(qū)所需籌備經(jīng)費(fèi)由所在單位承擔(dān)，老舊小區(qū)所需籌備經(jīng)費(fèi)由縣級(jí)人民政府承擔(dān)。 首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)僅限用于與籌備有關(guān)的會(huì)議場(chǎng)地租賃、紙張購(gòu)買、業(yè)主大會(huì)文件和選票印制等工作開支。業(yè)主大會(huì)籌備工作結(jié)束后，籌備經(jīng)費(fèi)仍有剩余的，納入業(yè)主大會(huì)共有經(jīng)費(fèi)。 2、投票數(shù)確定問(wèn)題：一戶一票，可委托處理 第三十三條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： （一） 業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分, 以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算； （二） 總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第三十四條 本規(guī)則中的專有部分包括住宅和非住宅。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程不計(jì)入總建筑面積和總?cè)藬?shù)。
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