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1、業(yè)主委員會(huì)的組建根據(jù) 《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生及換屆改選的相關(guān)程序如下： 一、業(yè)主大會(huì)組建的條件（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十二條） （一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上； （二）首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的。 （只要符合其中一條就可以組建） 二、業(yè)主大會(huì)組建的申請(qǐng)（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十三條） 物業(yè)管理區(qū)域符合《規(guī)定》第十二條成立業(yè)主大會(huì)條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告，并提供下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見(jiàn)； （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房配置證明； （三）業(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積； （四）物業(yè)出售并交付使用時(shí)間； （五）已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)。 建設(shè)單位未按規(guī)定提交資料，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)可根據(jù)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的書(shū)面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。 建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。 三、業(yè)主大會(huì)組建程序 （一）由街鎮(zhèn)牽頭，召開(kāi)建設(shè)單位，房管辦事處，物業(yè)所在地居民委員會(huì)參加的前期組建會(huì)議，確定組建開(kāi)始時(shí)間、籌備組中建設(shè)單位，房管辦事處，物業(yè)所在地居民委員會(huì)代表人選及籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生方式。 （二）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于劃定市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理區(qū)域的公告》（區(qū)房管局蓋章） 1、物業(yè)管理區(qū)域的確定（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七條） 住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但該住宅內(nèi)已分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，且能明確公用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。 注意：物業(yè)管理區(qū)域的調(diào)整（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條） 物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)（縣）房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 （三）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于組建市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組的公告》（相關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)房管局蓋章）和《市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生方式公告》（相關(guān)居委會(huì)蓋章） 1、籌備組成員的組成（《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十四條） 籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成?；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任?；I備組中的業(yè)主代表，根據(jù)《市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表產(chǎn)生方式公告》所規(guī)定的方法產(chǎn)生，不以得票高低確定。 如采取推薦表的形式，見(jiàn)《市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表成員推薦表》樣張。 2、籌備組人數(shù) 籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例不低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2（業(yè)主代表人數(shù)一般為5—10人）。 3、推薦時(shí)間和地點(diǎn) 推薦時(shí)間由居委會(huì)定，如采取領(lǐng)推薦表形式，領(lǐng)取地點(diǎn)一般為居委會(huì)。 （四）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單的公示》（相關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)房管局蓋章） 其中業(yè)主代表需符合： 1、是否是業(yè)主（產(chǎn)權(quán)證上有名字的或房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中有名字的） 2、《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十九條關(guān)于業(yè)委會(huì)成員條件的要求 3、公示時(shí)間：一般為7天 注意：公示后，成員不符合條件怎么辦？ 由居委會(huì)確定籌備組成員替補(bǔ)人員。 （五）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單的公告》（相關(guān)街鎮(zhèn)和區(qū)房管局蓋章） 1、確定正副組長(zhǎng)，其中籌備組組長(zhǎng)由街鎮(zhèn)代表?yè)?dān)任。 2、對(duì)籌備組成員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn) 注意：到此前期工作結(jié)束，接下來(lái)的具體組建工作由籌備組負(fù)責(zé)，政府部門(mén)進(jìn)行指導(dǎo)。 （六）業(yè)主大會(huì)籌備組工作 1、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主身份及其在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票數(shù)的公告》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） 業(yè)主人數(shù)，按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。 2、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式的公告》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） 一般采用“書(shū)面征求意見(jiàn)的形式”，也可采用“推選業(yè)主代表參加集體討論的形式” 注意：“書(shū)面征求意見(jiàn)的形式”可以省掉推選業(yè)主代表這一步，但以后籌備組的工作量比較大；“推選業(yè)主代表參加集體討論的形式”增加了推薦業(yè)主代表這一步，但以后的工作籌備組可以通過(guò)業(yè)主代表來(lái)實(shí)施，包括業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)每年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)業(yè)主代表來(lái)幫助工作。如采用“推選業(yè)主代表參加集體討論的形式”的，業(yè)主推薦好業(yè)主代表后，要在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主代表名單的公告》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） 3、在小區(qū)內(nèi)張貼《市某某區(qū)某某小區(qū)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會(huì)選舉方式的公示》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） （1）委員人數(shù)：根據(jù)小區(qū)規(guī)模，5人以上單數(shù)組成 （2）具體分布：可以不規(guī)定，也可以劃分區(qū)域 （3）產(chǎn)生辦法：四種方式中選擇 （4）委員選舉：一般采用等額選舉 4、在小區(qū)內(nèi)張貼《市某某區(qū)某某小區(qū)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法的公告》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） 5、組織業(yè)主推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人 6、擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（草案）。 擬定好以后，在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于征求市某某區(qū)某某小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（草案）書(shū)面意見(jiàn)的公告》，征求業(yè)主意見(jiàn)，進(jìn)行修訂，形成最后表決稿。 7、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單的公示》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） 其中業(yè)主代表需符合： 1、是否是業(yè)主（產(chǎn)權(quán)證上有名字的或房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中有名字的） 2、《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十九條關(guān)于業(yè)委會(huì)成員條件的要求 3、公示時(shí)間：一般為7天 注意：公示后，成員不符合條件怎么辦？ 由籌備組確定業(yè)委會(huì)成員替補(bǔ)人員。 8、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單的公告》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） 9、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論事項(xiàng)的公告》（籌備組正副組長(zhǎng)簽名） 以上1—9項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。 10、召開(kāi)業(yè)主大會(huì) （1）表決《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 （2）表決《管理規(guī)約》 （3）表決《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》 （4）選舉業(yè)主委員會(huì)成員 11、在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主委員會(huì)組成人員選舉結(jié)果等事項(xiàng)公告》 注意：籌備組的工作到此結(jié)束。接下來(lái)是業(yè)主委員會(huì)的工作 （七）業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）的備案 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案： 1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。業(yè)主委員會(huì)選舉正副主任會(huì)議記錄； 2、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（票數(shù)1/2、面積1/2）； 3、《管理規(guī)約》（票數(shù)1/2、面積1/2）； 4、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（票數(shù)2/3、面積2/3）； 5、業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況（產(chǎn)證復(fù)印件）； 6、業(yè)主委員會(huì)成立備案表。 在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章啟用的公告》 2、業(yè)主委員會(huì)的換屆（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。 （二）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)組建換屆改選小組。在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于組建市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組的公告》。 注意：換屆不用張貼《關(guān)于劃定市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理區(qū)域的公告》 （三）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員名單的公示》（換屆改選小組成員中不需要建設(shè)單位代表） （四）在小區(qū)內(nèi)張貼《關(guān)于市某某區(qū)某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員名單的公告》 （五）換屆改選小組的工作 基本與籌備組工作相同，不同之處在于： 1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》確定。 2、推選業(yè)主代表參加會(huì)議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》確定。 3、表決的結(jié)果要根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》確定。 4、業(yè)主委員會(huì)的備案 新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理?yè)Q屆備案手續(xù)。除填寫(xiě)“業(yè)主委員會(huì)換屆備案表”之外，還需提供： （1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。業(yè)主委員會(huì)選舉正副主任會(huì)議記錄； （2）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（票數(shù)1/2、面積1/2）； （3）《管理規(guī)約》（票數(shù)1/2、面積1/2）； （4）《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（票數(shù)2/3、面積2/3）； （5）業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況（產(chǎn)證復(fù)印件）； 上述（2）（3）（4）是根據(jù)滬房地資物[2008]389號(hào)文版本并未做修改的，換屆時(shí)不需要提供。其它備案材料相同。 注意：換屆的不用再刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)公章。由房管辦事處將其保管的物品向新一屆業(yè)委會(huì)進(jìn)行移交。 五、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作 1、業(yè)委會(huì)委員的辭職 （1）業(yè)委會(huì)成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)組建換屆改選小組，換屆改選小組應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉新一屆業(yè)委會(huì)。 （2）業(yè)委會(huì)正副主任辭去正副主任職務(wù)的，只需全體委員的半數(shù)以上同意即為有效。然后業(yè)委會(huì)委員另行選舉新的業(yè)委會(huì)正副主任，也是全體委員的半數(shù)以上同意。業(yè)委會(huì)到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)，并提交相關(guān)材料。 a、業(yè)主委員會(huì)變更備案表 b、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定（半數(shù)以上委員簽名） c、業(yè)委會(huì)正副主任房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 （3）業(yè)委會(huì)委員書(shū)面辭職的，要經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，其委員資格終止。 2、相關(guān)檔案資料財(cái)務(wù)的管理和移交 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起10日內(nèi)，將其報(bào)關(guān)的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。新一屆業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生后，由房管辦事處在備案后10日內(nèi)，將其保管的物品移交新一屆業(yè)委會(huì)。 上一屆業(yè)委會(huì)拒不移交上述所述物品的，以一屆業(yè)委會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 業(yè)委會(huì)成立籌備一． 工作步驟： 第一步，管理處與骨干業(yè)主建立聯(lián)系，然后共同聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)物管科指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。 第二步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開(kāi)始的發(fā)起人張榜通告，請(qǐng)業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。 第三步，籌備組開(kāi)始工作(人數(shù)不多的話(huà)，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)。開(kāi)會(huì)成立的可邀請(qǐng)區(qū)物管科和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。 第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對(duì)意見(jiàn)的方法)、要求反饋意見(jiàn)的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見(jiàn)截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書(shū)面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。 第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開(kāi)在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見(jiàn)。如果收條超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見(jiàn)中的反對(duì)意見(jiàn)少于1／2，則業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過(guò)。在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。 第六步，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，執(zhí)行秘書(shū)并可以開(kāi)展工作。 第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程、業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣物管科備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。 第八步，備案十天后仍沒(méi)有收到區(qū)物管科的備案意見(jiàn)，可再次與其進(jìn)行聯(lián)系。 二，具體工作時(shí)間安排及各項(xiàng)工作責(zé)任人：
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