最近的市場(chǎng)比以往任何時(shí)候都“嘈雜”。一部分人拿08年金融危機(jī)后中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)做參照，高唱房?jī)r(jià)必漲。

但國(guó)內(nèi)一季度GDP出現(xiàn)1992年公布數(shù)據(jù)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)；國(guó)際貨幣積極組織IMF明確全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入衰退，并將其命名為“大封鎖”等等，都加重了大眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，房產(chǎn)崩潰論開(kāi)始甚囂塵上。

兩種論調(diào)在網(wǎng)上反復(fù)博弈使原本在今年有購(gòu)房計(jì)劃的人群陷入了躊躇和迷茫。

對(duì)于普通剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買房，比以往任何時(shí)候都更考驗(yàn)技巧、心智甚至魄力。

以下5條，是我在疫情發(fā)生后，根據(jù)自身購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)結(jié)合近期對(duì)市場(chǎng)的觀察總結(jié)出來(lái)的建議，希望對(duì)大家有一些啟發(fā)。

如果你有朋友想買房，也要發(fā)給TA看一看，助人為樂(lè)。

01.不要幻想房?jī)r(jià)大跌

房?jī)r(jià)為什么不會(huì)大跌，可以令開(kāi)一篇洋洋灑灑寫幾千字都不為多。這里只說(shuō)下最核心的幾點(diǎn)。

第一，從宏觀經(jīng)濟(jì)考慮，大家只要想想當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重，相關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)有多少，市場(chǎng)規(guī)模有多大，就知道保房地產(chǎn)相當(dāng)于保中國(guó)經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)房?jī)r(jià)就是在穩(wěn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

第二，從單個(gè)城市發(fā)展的角度考慮，到目前為止“土地財(cái)政”依然是地方財(cái)政的命脈，所有城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入，城鎮(zhèn)化推進(jìn)，長(zhǎng)三角城市群的建設(shè)還需要仰賴土地出讓這頭“奶?！薄?strong>穩(wěn)房?jī)r(jià)就是在穩(wěn)定地價(jià)，就是在穩(wěn)定財(cái)政收入。

第三，從金融穩(wěn)定角度考慮，現(xiàn)在房產(chǎn)至少附加了50%的金融屬性，而金融的“基石”是信用，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，個(gè)人持有的房產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，購(gòu)房者開(kāi)始選擇放棄還貸，個(gè)人信用將破產(chǎn)。同時(shí)房?jī)r(jià)大幅下跌將使很多地方政府隱性債務(wù)面臨爆表，城市信用將破產(chǎn)。

安德魯·索爾金描述2008年金融危機(jī)的一本書叫《Too Big to Fail》，中文名叫大而不倒。其實(shí)還有另一個(gè)譯名，叫大而不能倒。在美國(guó)，是股市；在中國(guó)，是樓市。

02.房?jī)r(jià)也不會(huì)大漲

上個(gè)月，不少媒體炒作深圳、上海千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品開(kāi)盤被秒的消息，很多人覺(jué)得房?jī)r(jià)又將起飛，房產(chǎn)這個(gè)“夜壺”在關(guān)鍵時(shí)刻又要被拿出來(lái)重新使用。

大家應(yīng)該清楚的是，這些國(guó)內(nèi)強(qiáng)一線乃至國(guó)際知名城市核心地段的資產(chǎn)，不是在當(dāng)下才爆發(fā)，在任何時(shí)候持有都是值得，只是疫情放大了大眾的關(guān)注度。

我們不妨把注意力轉(zhuǎn)移到別的消息。

上個(gè)月18號(hào)，湖北省荊州市實(shí)施“降低首付比例、提高公積金貸款額度以及免購(gòu)房契稅”，比如二套首付為3成、首套2成即可，此舉無(wú)非是想要放松調(diào)控。

但4天后荊州發(fā)布就通知：停止執(zhí)行調(diào)控松綁政策。

自疫情發(fā)生以來(lái)，先后有青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞和駐馬店等地想要放松調(diào)控，但無(wú)一例外，全部闖“關(guān)”失敗，海寧的政策存續(xù)時(shí)間最短，僅兩小時(shí)。

中央給出的信號(hào)很明確：“房住不炒”的底線沒(méi)有一絲一毫動(dòng)搖。一方面，房地產(chǎn)還不需要救，受疫情影響不是很大。另一方面，放水之下，樓市必然要火，還得壓一壓。不然放出來(lái)的水，都嘩啦啦違規(guī)流入樓市。深圳就剛被抓了典型。

現(xiàn)在的政治生態(tài)已經(jīng)變了，從過(guò)去的“政令不出中南?！钡饺缃竦摹皟蓚€(gè)維護(hù)”，中央的控制力得到空前加強(qiáng)，政策貫徹也是“一竿子到底”，容不得絲毫怠慢，在這樣的環(huán)境下，你覺(jué)得房?jī)r(jià)還有起飛的可能么？

03.先上“車”后換“車”

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看，買房最怕兩件事：一是想一步到位，二是猶豫不決。

先說(shuō)“一步到位”這件事，有些人總想著攢夠了錢，一次性買個(gè)大三房或者四房，省得以后折騰。

雖然最近幾年屬于地產(chǎn)“橫盤時(shí)代”，不像前10年，錯(cuò)過(guò)一套房相差一個(gè)階級(jí)，但以目前貨幣超發(fā)的速度和信貸擴(kuò)張的規(guī)模，將手中的現(xiàn)金變現(xiàn)成資產(chǎn)是相對(duì)穩(wěn)妥的財(cái)富保值方式，也減少了租房的開(kāi)支。

而猶豫不決主要是存在追低心理，總是擔(dān)心自己在房?jī)r(jià)高位時(shí)候“站崗”，又想在樓市最低谷時(shí)“抄底”，猶豫來(lái)猶豫去，孩子也生了，一把年紀(jì)還要擔(dān)心被房東趕走。

作為普通購(gòu)房者，你的第一需求是居住，不要存在過(guò)多的投資心態(tài)，關(guān)鍵是給自己安一個(gè)家。

我有個(gè)新義烏朋友，倆夫妻在義烏買的第一套房只有60平米，而且是一梯N戶的筒子樓。如今，他們通過(guò)置換已經(jīng)買了綠城蘭園的118方。

當(dāng)你看到自己的努力變現(xiàn)成實(shí)實(shí)在在房子的時(shí)候，所獲得的成功感和滿足感是任何東西都無(wú)法比擬的。

04.要有賣房思維

所謂賣房思維，就是在買房的時(shí)候就要想一想，以后這套房子是否容易出售。

絕大多購(gòu)房者其實(shí)都沒(méi)有思考過(guò)這個(gè)問(wèn)題。雖然法律規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)，還能延期。但房子真的能住一輩子么？答案當(dāng)然是否定的。

這輪被有機(jī)更新的房子，房齡普遍在25年左右。只要是商品就存在不斷更新?lián)Q代，房子也不例外，我們要保證自己居住的舒適度，也需要更換房子。

所以在挑選房產(chǎn)的時(shí)候，盡量保持中庸思維，不要選擇總價(jià)最高、樓層最低、存在明顯硬傷的房子，而選擇熱銷的戶型，這樣未來(lái)接盤的基數(shù)更大。

05.在保證現(xiàn)金流的前提下，盡量加杠桿

現(xiàn)在全球已經(jīng)進(jìn)入了利率下行期間，中國(guó)推進(jìn)LPR改革以后，利率也在持續(xù)下調(diào)。

有人說(shuō)，30年期的房貸，是全世界最好的東西。因?yàn)檫@是普通人能夠借到的，最便宜的長(zhǎng)期貸款了。

將時(shí)間周期拉長(zhǎng)，10年前的200萬(wàn)，還能在北京、上海買套房，到今天連交首付都不夠了。除了房?jī)r(jià)在漲，也有貨幣隨CPI貶值的重要原因。

所以買房的朋友，一定要在保證現(xiàn)金流的前提下盡量給自己加杠桿。 而且，和銀行簽貸款合同時(shí)，一定要選擇每年調(diào)整一次貸款利率，因?yàn)榉抠J利率已經(jīng)進(jìn)入下行通道，未來(lái)每個(gè)月或者幾個(gè)月就會(huì)小幅下調(diào)一次。千萬(wàn)別在合同期內(nèi)選擇固定利率。

前面說(shuō)了，買房要多用貸款，但這也是建立在現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上。

特別是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的情況下，要確保自己收入沒(méi)問(wèn)題，月供能保證，生活質(zhì)量不要出現(xiàn)明顯的下降。

因?yàn)?，現(xiàn)在“房住不炒”的大背景下，樓市的周期已經(jīng)被明顯拉長(zhǎng)。過(guò)去那種買房后一兩年就暴漲、翻倍的情況，再也不可能出現(xiàn)了。

過(guò)度加杠桿，會(huì)給自己不必要的壓力，最后影響生活，得不償失。不要想著一夜暴富，買房更多的是安全保值，然后才是博利潤(rùn)。

文|六子

編輯|知小妹

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