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以下內(nèi)容節(jié)選自 易居月報系列 之 【全國房地產(chǎn)業(yè)報告】 本期核心內(nèi)容 -------------------- 全國商品房庫存拐點(diǎn)大概率已經(jīng)到來。其中辦公庫存創(chuàng)歷史新高 2020年2月末，商品房待售面積2016年11月以來首次出現(xiàn)同比增長，其中住宅待售面積2016年8月以來首次同比轉(zhuǎn)正，辦公樓待售面積創(chuàng)歷史新高。整體來看，三類物業(yè)存銷比均已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。 房企到位資金前兩月同比下降近兩成，房企資金壓力或還將加劇 當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續(xù)至今，2020年2月開口為1.2個百分點(diǎn)。 ▍1-2月土地成交面積同比下降29%，成交均價同比下跌10% 土地成交面積 2020年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29%。 受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。預(yù)計隨著疫情影響的逐漸消除，二季度后土地購置面積同比降幅將收窄。 土地成交均價 2020年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價4029元/平方米，同比下跌10%。 ▍1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16%，房屋新開工面積同比下降45% 房地產(chǎn)開發(fā)投資 2020年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16%。 1-2月全國固定資產(chǎn)投資同比下降24.5%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅小于固定資產(chǎn)投資同比降幅。 從結(jié)構(gòu)來看，住宅投資同比下降16%，辦公投資同比下降18%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降25.6%，住宅投資同比降幅是三類物業(yè)中最小的。 房屋新開工面積 2020年1-2月，房屋新開工面積10370萬平方米，下降45%。 其中，住宅新開工面積7559萬平方米，下降44%。 進(jìn)入3月以來，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度明顯加快，預(yù)計二季度后房屋新開工面積同比降幅將逐漸收窄。 ▍1-2月商品房銷售面積同比下降40%，成交均價同比上漲6.6% 商品房銷售面積 2020年1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降40%。 其中，住宅銷售面積下降39%，辦公樓銷售面積下降48%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降40%。 2020年1-2月，東部地區(qū)商品房銷售面積3537萬平方米，同比下降35%； 中部地區(qū)商品房銷售面積2139萬平方米，下降45%； 西部地區(qū)商品房銷售面積2565萬平方米，下降41%； 東北地區(qū)商品房銷售面積234萬平方米，下降41%。 受湖北影響，1-2月中部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅最大。 商品房銷售面積同比增速 從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年全年基本保持20%以上增速，2017年增速回落。 2018年二季度由于部分二線與三四線城市成交明顯增長，商品房成交面積同比增速有所反彈。 2019年1-2月商品房成交面積同比開始轉(zhuǎn)跌，3月和4月部分城市成交回暖出現(xiàn)“小陽春”。 受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關(guān)閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降。預(yù)計二季度后隨著疫情影響的逐漸消除，商品房銷售面積同比降幅將逐漸收窄。 新開工面積與銷售面積的比值 新開工面積反映的是未來的樓市供應(yīng)，假設(shè)未來一段時間維持目前的銷售水平，則當(dāng)前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度左右的供求比。 從年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2016、2017年，新開工面積低于銷售面積。 2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補(bǔ)庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續(xù)走高，維持在110%-120%左右水平。 2020年1-2月，受疫情影響，房屋新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯(lián)網(wǎng)售房等方式有部分彌補(bǔ)，房屋新開工受到的影響則更大。 雖然2月新開工面積與銷售面積的比值下降至101%，企業(yè)大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后新開工面積將大幅回升，此比值極有可能繼續(xù)上升。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現(xiàn)象仍將延續(xù)或加劇。 商品房成交均價 2020年1-2月，全國商品房成交均價9679元/平方米，同比上漲6.6%。 其中住宅成交均價9611元/平方米，同比上漲7.4%； 商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比基本持平； 辦公樓成交均價同比上漲15%。 分地區(qū)來看，東北和東部地區(qū)漲幅較高，為15%和8%，西部地區(qū)漲幅為1%，中部地區(qū)則同比下跌2%。 ▍三類物業(yè)庫存均進(jìn)入上行周期，辦公庫存創(chuàng)歷史新高 商品房待售面積 2020年2月末，商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增長6.4%，相比去年同期增長1.4%，2016年11月以來首次出現(xiàn)同比增長。 從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月末環(huán)比出現(xiàn)增長，2020年2月同比也出現(xiàn)增長，目前來看庫存拐點(diǎn)很可能已經(jīng)出現(xiàn)； 商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅。2月末比2019年12月末下降2%； 辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢，2月末比2019年12月末增長1%，庫存創(chuàng)歷史新高。 商品房現(xiàn)房存銷比 2020年2月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.6月。 其中，住宅現(xiàn)房存銷比為17.6月； 辦公樓現(xiàn)房存銷比為52.1月； 商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為50.2月。 值得關(guān)注的是，2月三類物業(yè)現(xiàn)房存銷比上行幅度均有擴(kuò)大。 其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行； 商業(yè)營業(yè)用房2018年9-12月連續(xù)4個月上行，2019年2月份小幅下降后又持續(xù)小幅上升，整體來看均已進(jìn)入上行通道； 住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，整體來看存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。 ▍1-2月房企到位資金同比下降18%，其中定金及預(yù)收款下降24% 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 2020年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降18%。 其中，國內(nèi)貸款4547億元，下降9%； 利用外資12億元，下降77%； 自籌資金6161億元，下降15%； 定金及預(yù)收款5603億元，下降24%； 個人按揭貸款3030億元，下降12%。 受疫情影響，1-2月商品房定金及預(yù)收款大幅下降。 企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資的比值 從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。 從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續(xù)至今，2020年2月開口為1.2個百分點(diǎn)。 2月份以來，央行已多番強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來看還不會大幅放松。考慮到疫情對一季度房地產(chǎn)銷售的影響很大，二季度部分城市可能還會受到影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力可能還將加劇。 ▍庫存拐點(diǎn)大概率已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計二季度全國多項(xiàng)指標(biāo)降幅將逐漸收窄 2020年1-2月，受新冠肺炎疫情影響，全國房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)大幅下降。 其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降29%，土地購置均價同比下跌10%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16%，房屋新開工面積同比下降45%；商品房銷售面積同比下降40%，成交均價同比上漲7%；商品房庫存2016年11月以來首次出現(xiàn)同比增長，庫存拐點(diǎn)極有可能已經(jīng)出現(xiàn)。 2月份以來，央行已多番強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境目前來看還不會大幅放松。疫情發(fā)生以來，雖然已有不少城市出臺新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，主要目的是為了穩(wěn)樓市，刺激需求端的政策不會大面積發(fā)布。 |
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