有幸參加了君聯(lián)資本CEOCLUB第十四次活動(dòng)，第一次近距離聆聽(tīng)了高善文同志的演講（以前聽(tīng)過(guò)很多非現(xiàn)場(chǎng)的報(bào)告），很是有收獲，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析，更是讓我有了醍醐灌頂?shù)母杏X(jué)，忍不住，將部分內(nèi)容寫(xiě)下來(lái)，與博客朋友分享。

　　中國(guó)三十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是從2000年以后的強(qiáng)勁發(fā)展，主要的引擎就是出口和房地產(chǎn)，這是毋庸置疑的，到了2014年的11月份，出口和房地產(chǎn)的發(fā)展都出現(xiàn)了后繼乏力的跡象，如果要預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展，就不得不從2000年以來(lái)的數(shù)據(jù)開(kāi)始進(jìn)行系統(tǒng)的分析。出口的分析不是我的主業(yè)，我只說(shuō)房地產(chǎn)。

　　首先，從最為直觀的商品房銷售面積當(dāng)季同比開(kāi)始說(shuō)起

　　從2001年12月開(kāi)始到2014年7月的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2001.12—2005.01，同比增長(zhǎng)25%，到2005.01—2008.01，同比增長(zhǎng)18%，再到2008.01—2011.01，同比增長(zhǎng)13%，到目前的2011.01—2014.07，同比增長(zhǎng)只有8%。通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以得到兩個(gè)結(jié)論：

　　第一、房地產(chǎn)商品房銷售面積的周期為3-4年；

　　第二、銷售量的同比增速在明顯的下降，而且下降的幅度在5%左右；

　　由上面的兩個(gè)結(jié)論推出一個(gè)預(yù)測(cè)——從2014.07往后的3或4年中，銷售量的同比增速下降到3%左右（8%-5%）。

　　但從趨勢(shì)圖中看到在2014.07，房地產(chǎn)商品房銷售面積的同比增速已經(jīng)是-10%左右了，沒(méi)計(jì)入趨勢(shì)圖的8月和9月，銷售面積的同比增速還在進(jìn)一步下降，應(yīng)該到了-15%，如果按照趨勢(shì)，從10月開(kāi)始，房地產(chǎn)商品房銷售面積的同比應(yīng)該收窄并開(kāi)始緩慢反彈，事實(shí)也證明了。

　　在2014.09，房地產(chǎn)商品房銷售面積的同比增長(zhǎng)底部應(yīng)該已經(jīng)探明，但增長(zhǎng)增速的斜率還無(wú)法預(yù)測(cè)。

　　其次，看一看房屋新開(kāi)工面積當(dāng)季同比

　　從2001年12月開(kāi)始到2014年7月的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2001.12—2005.01，同比增長(zhǎng)20%，到2005.01—2008.01，同比增長(zhǎng)16%，再到2008.01—2011.01，同比增長(zhǎng)21%，到目前的2011.01—2014.07，同比增長(zhǎng)只有5%。通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以得到兩個(gè)結(jié)論：

　　第一、房屋新開(kāi)工面積的周期與房地產(chǎn)商品房銷售面積的周期高度相似，也為3-4年；

　　第二、房屋新開(kāi)工面積的同比增速也是在明顯的下降，而且下降的幅度在5%左右，但在2008.01—2011.01，同比增長(zhǎng)21%，這個(gè)異常的數(shù)字就是因?yàn)閲?guó)家救市的4萬(wàn)億，但在高潮之后，同比增長(zhǎng)一下就降到了目前2011.01—2014.07的5%。

　　由上面的兩個(gè)結(jié)論推出一個(gè)預(yù)測(cè)——從2014.07往后的3或4年中，房屋新開(kāi)工面積量的同比增速下降到0%左右（5%-5%），也就意味著未來(lái)3、4年里，新開(kāi)工量將保持在目前的水平，市場(chǎng)將是以去庫(kù)存為主。

　　最后再看一下上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨水平圖和百城住宅價(jià)格定基指數(shù)表

　　可以看出，上市房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存從2008年以來(lái)逐級(jí)大幅提升，這主要是有兩方面的原因：

　　其一、由于國(guó)家救市的4萬(wàn)億，在2009年大幅提高了房屋新開(kāi)工面積的同比增速，但商品房銷售面積當(dāng)季同比確是按照市場(chǎng)規(guī)律逐級(jí)下降，房地產(chǎn)企業(yè)被資金推著被動(dòng)的形成了大量的庫(kù)存；

　　其二、是由于房地產(chǎn)企業(yè)的逐利心理，可以看到百城住宅價(jià)格定基指數(shù)從2011.01的100快速上升，到2014年5月，到達(dá)價(jià)格頂峰，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)存貨（囤房）來(lái)獲取由于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)超額利潤(rùn)，尤其是一線城市。

　　但是由于資金成本的持續(xù)高位和房?jī)r(jià)的見(jiàn)頂回落，加快銷售，快速去庫(kù)存成為了上市房地產(chǎn)企業(yè)的共同舉措。

　　另外再?gòu)?span style="COLOR: rgb(255,0,0)">百城住宅價(jià)格定基指數(shù)表分析一下，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)收益。

　　從百城住宅價(jià)格定基指數(shù)表中可以看出，一線城市的住宅價(jià)格從2011.01的100到2014.05的135，再到2014.09的131，不到3年，收益在31%，年均收益在10%左右，明顯高于理財(cái)（一般收益在5-7%），更是大大高于銀行的3年存款利率（3.33%）。所以在一線城市購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在過(guò)去的3年是一個(gè)非常英明的投資！

　　而對(duì)于二線城市而言，住宅價(jià)格從2011.01的100到2014.05的113，再到2014.09的111，不到3年，收益在11%，年均收益在4%左右，明顯不如理財(cái)（一般收益在5-7%），是與銀行的3年存款利率（3.33%）基本相同。所以在二線城市購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在過(guò)去的3年是一個(gè)一般的投資！

　　而對(duì)于三線城市而言，住宅價(jià)格從2011.01的100到2014.05的108，再到2014.09的105，不到3年，收益在5%，年均收益在2%左右，明顯不如理財(cái)（一般收益在5-7%），更還不如銀行的3年存款利率（3.33%）。所以在三線城市購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，在過(guò)去的3年是一個(gè)錯(cuò)誤的投資！

　　從上面的分析可以看出同為投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于投資的標(biāo)的物不同，所取得的收益也是大大不同的，而且這種差異還有可能繼續(xù)延續(xù)。

作者： 王浩 來(lái)源：全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)