但房屋作為立體空間，層高對于房屋的使用價值和交易價值或多或少存在一定影響，尤其是對于購買商鋪、loft戶型、高檔住宅的朋友，可以說對層高有著特殊的要求。

最近有客戶向咨詢——房屋層高不符合合同約定，想向開發(fā)商主張違約責任，但無論《商品房買賣合同》還是現(xiàn)行法律及司法解釋均沒有關(guān)于層高不符合約定的處理方式。

為此，我們通過幾則典型案例，來看看層高不符合合同約定不同法院是如何處理的。

————【廣西案例】————

裁判要旨一：開發(fā)商交付房屋層高與合同約定不符，應賠償差異部分的損失，損失具體計算方式為房屋總價乘以層高誤差比，即以房屋單位面積價格標準計算層高差價。

南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院認為：     

關(guān)于原告要求被告承擔涉案商鋪實際層高與合同約定不符的賠償責任的問題。原、被告雙方簽訂的《南寧市商品房買賣合同》明確約定涉案商鋪層高為5米，經(jīng)原、被告雙方于2018年12月5日確認，涉案商鋪的實際層高僅為4.03米，實際層高與合同約定不符，誤差比為19.4%，被告對此應承擔相應的違約責任。被告辯稱不應承擔違約責任的抗辯理由不能成立。由于雙方在合同中未對實際層高與約定層高不符的處理方式進行約定，現(xiàn)行法律對此又無相關(guān)規(guī)定，本院酌情確定被告應賠償原告因涉案商鋪實際層高與合同約定不符的經(jīng)濟損失為92558元（總價477104元×19.4%）。原告要求被告雙倍賠償差異部分房價款，沒有合同及法律依據(jù)，本院不予支持。

裁判要旨二：開發(fā)商交付房屋層高與合同不一致構(gòu)成違約，在合同沒有約定且法律沒有規(guī)定下，參照司法解釋關(guān)于面積誤差的處理原則，即差異在3%以內(nèi)的按房屋單位面積價格標準計算，差異超過3%部分按房屋單位面積價格標準雙倍計算。

來賓市興賓區(qū)人民法院認為：   

 關(guān)于房屋層高縮水賠償問題：合同約定房屋層高為2.8米，而房屋實際層高為2.7米，有設(shè)計圖紙為憑，予以確認。但黃宏笑主張房屋實際層高為2.56米，未提供證據(jù)證實，不予采納；家和公司辯稱合同約定房屋層高為2.8米是筆誤，理由不充分。

房屋的層高與面積一樣，都是影響買受人的購房判斷和購房價格的重要因素，對房屋實際層高與合同約定不符的違約責任如何承擔，雖然我國現(xiàn)行法律法規(guī)尚無明確規(guī)定，當事人訂立的商品房買賣合同也沒約定。但家和公司已構(gòu)成違約，應承擔相應的責任。

為不損害買受人的利益，家和公司應賠償黃宏笑房屋層高縮水部分的工程造價即直接損失成本費1492.34元；另外，根據(jù)公平原則和參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，針對在合同沒有約定或約定不明的情況下商品房面積誤差的處理原則。即面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人。面積差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。本案出賣人交付使用的房屋層高小于合同約定，誤差比值是3.57%（2.8米－2.7米除以2.8米）。故家和公司應賠償黃宏笑房屋間接損失價款6967.04元［總房價168286.00元×（3%＋0.57%×2）］的一半即3483.52元。

裁判要旨三：開發(fā)商交付房屋層高雖然不符合合同約定構(gòu)成違約，但層高符合報建和設(shè)計規(guī)范且符合正常居住要求，而層高與房屋價款無必然聯(lián)系，參照面積誤差處理方式計算損失有失公平，二審法院酌情按照房屋總價款的1%計算賠償款。

一審法院（桂林市七星區(qū)人民法院）認為：

二原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應全面履行。被告向原告交付的房屋，層高不符合合同約定，對原告的正常使用造成較大影響，屬違約行為，應當賠償原告因此造成的損失。

因現(xiàn)行法律規(guī)定中沒有對商品房買賣合同中房屋層高的誤差賠償標準作出具體規(guī)定，本院參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條中對房屋面積誤差的返還標準進行計算。誤差在3%以內(nèi)的部分按該比例的購房款計算，超過3%的部分按該比例的購房款雙倍計算。根據(jù)前述檢測報告及雙方當事人對房屋樓板厚度的確認，本院認定該套房屋的層高為2.796米﹛〔（2.66米+2.67米+2.66米+2.66米+2.66米）÷5間〕+0.134米﹜，與合同約定的層高2.9米誤差為0.104米，因該房屋層高3%的誤差值為0.087米（2.9×3%），被告應當承擔的賠償數(shù)額為30190.74元﹛（725739元×3%）+〔（725739元×0.58%）×2倍〕﹜，故對原告的賠償請求，本院予以部分支持。

二審法院（桂林市中級人民法院）認為：   

鑒于上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》并未就層高不符應承擔的違約責任進行約定，法律對此也沒有明確規(guī)定，而涉案商品房層高已無法改變，不具備可采取補救措施的條件，故應當根據(jù)上訴人的違約程度和被上訴人受損程度酌情確定賠償數(shù)額。

被上訴人主張比照面積誤差處理方式計算損失，但《商品房買賣合同》中的價款是以單位面積價格為計算依據(jù)，房屋面積直接影響到房屋的價款和實際使用，而房屋層高則與價款并無必然聯(lián)系，實際上對房屋價值的影響較小，所以直接根據(jù)減少高度的比例，以房屋價款為基數(shù)計算，既不能客觀反映損失的大小，也過分加重了上訴人的責任，有失公平。

被上訴人未能舉證證明上訴人在主觀上存在故意違約、隱瞞房屋實際狀況的情形，而且上訴人在客觀上也沒有故意降低原來的建設(shè)標準從中獲利的事實。

鑒于涉案商品房的層高符合報建、施工和國家住宅設(shè)計規(guī)范標準，足以滿足居住的需要，符合正常居住的要求。房屋實際層高比合同約定相差0.101米，對被上訴人使用房屋和生活居住的舒適度確有一定的影響，但該影響相對有限。

因此，應綜合考慮上述情節(jié)，酌情確定由上訴人按總房屋價款的1%支付賠償款為宜。具體支付金額為7850.57元（按785057元×1%）。對于被上訴人主張的數(shù)額超出部分，不予支持。

————【外省案例】————

裁判要旨四：房屋實際建設(shè)符合規(guī)劃但不如何合同約定，法院酌定按照房屋實際價值的1%計算層高損失。

湖北省高級人民法院認為：

關(guān)于涉案房屋層高不符合合同約定是否應賠償損失的問題。華田房地產(chǎn)公司申請再審認為因開發(fā)的1至3號樓設(shè)計及規(guī)劃的層高為2.8米、4號樓層高為3米，房屋實際建設(shè)符合規(guī)劃，但因公司工作人員失誤將1、3號樓銷售合同中房屋層高統(tǒng)一打印成了3米。因雙方所簽《商品房預售合同》中約定房屋層高為3米，但阮濤、齊園園所買房屋實際層高為2.8米，雖符合規(guī)劃和建筑標準，但確與雙方合同約定不一致。該不一致到底系工作人員的失誤還是出賣人促進銷售的一種方式不得而知，但造成該不一致的責任在華田房地產(chǎn)公司。對此，原判決秉持誠實信用的原則，酌定按房屋實際價值的1%計算層高損失并無明顯不當。

裁判要旨五：層高雖不符合約定，但已達到國家住宅設(shè)計行業(yè)規(guī)范規(guī)定的居住使用要求，在雙方?jīng)]有明確約定違約責任下，要求賠償沒有事實和法律依據(jù)。

江西省高級人民法院認為：

關(guān)于廖中華提出訴爭房屋層高不符合合同約定的問題。按照國家住宅設(shè)計行業(yè)規(guī)范，普通住宅的層高宜為2.8米，涉案房屋的實際層高為2.9米，已達到居住使用要求。且本案雙方當事人就層高未達到約定標準的是否應予賠償以及賠償金額并未作約定，故二審判決認為廖中華在合同沒有明確約定的情況下要求富盈公司賠償沒有事實和法律依據(jù)，并無明顯不當。

裁判要旨六：涉案合同沒有約定層高差異處理方式，且買受人沒有舉證證明實際層高影響房屋正常使用或?qū)е聝r值貶損，應當承擔舉證不能的不利后果。

廣東省高級人民法院認為：

關(guān)于新城市公司是否應向葛群芳賠償損失的問題。葛群芳購買的案涉房屋為包括地上三層和地下一層的別墅，而案涉合同中關(guān)于房屋層高的約定僅有一處，即合同第三條中的“層高為3.3米”，故二審法院根據(jù)本案房屋的實際情況認定上述3.3米為整套別墅的平均層高，有事實依據(jù)。同時，案涉合同未就層高差異的處理進行專門約定，而葛群芳在本案中亦未舉證證明案涉房屋的現(xiàn)有層高影響其正常使用或案涉房屋因現(xiàn)有層高出現(xiàn)價值貶損導致其損失。因此，二審法院未支持葛群芳關(guān)于賠償損失的請求，亦無不當。

裁判要旨七：層高誤差比小于3%，不符面積誤差比絕對值大于3%可以解除合同的規(guī)定，解除合同的請求不予支持。

最高人民法院認為：

劉洋、李春春主張層高不足屬于《補充協(xié)議》第八條約定的“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化”，但《補充協(xié)議》未約定層高存在多大誤差屬于“設(shè)計變更”，且根據(jù)統(tǒng)計表的數(shù)據(jù)，一層層高存在最大誤差為6cm，最大誤差率約為1.1%，小于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定的買受人可以請求解除合同的面積誤差比絕對值3%。

————【文鰩解析】————

為了更好的理解，我們先看一下我國現(xiàn)行的《住宅設(shè)計規(guī)范》對于層高的要求：

《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011

5.5層高和凈高。

5.5.1住宅層高宜為2.80m。

5.5.2臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且局部凈高的室內(nèi)面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3。

5.5.3利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室(廳)時，至少有1/2 的使用面積的室內(nèi)凈高不應低于2.10m。

5.5.4廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應低于2.20m。

5.5.5廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90m,且不得影響門、窗扇開啟。

其中，5.5.2、5.5.3為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行。

另外，關(guān)于層高和室內(nèi)凈高的定義在該規(guī)范中也做了說明：

——層高：上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離

——室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

也就是說，根據(jù)上述規(guī)范普通住宅的高度宜為2.8米，這個高度為結(jié)構(gòu)高度，包含了樓板的厚度即天花板中線到地板中線的垂直距離，也可以理解為：層高=室內(nèi)凈高+天花板厚度。

如果合同約定交付層高為2.8米，則交付的房屋室內(nèi)凈高一般不會達到2.8米，但臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應低于2.4米，局部凈高（有梁橫穿的情況）不應低于2.1米，廚房、衛(wèi)生間不低于2.2米。

所以，很多購房者在房屋交付驗收時測量的僅僅是室內(nèi)凈高，忽視樓板厚度，而樓板厚度一般為15公分左右，因此對于交付層高差異存在誤解。

了解了國家住宅設(shè)計的相關(guān)規(guī)范，我們再回顧一下上述案例的判決結(jié)果：

案例一：層高約定5米，實際交付4.03米，最終法院以房屋單價為標準計算層高誤差賠償金額

案例二：層高約定2.8米，實際交付2.7米，最終法院參照面積誤差的處于原則計算賠償金額

案例三：層高約定2.9米，實際交付2.796米，最終法院酌定按照房屋總價款的1%計算賠償金額

案例四：層高約定3米，實際交付2.8米，最終法院酌定按照房屋總價款的1%計算賠償金額

案例五：實際交付層高2.9米，層高不符合合同約定但超過相關(guān)設(shè)計規(guī)范，不予支持賠償

案例六：實際交付小于3.3米，沒有舉證證明層高影響正常使用或影響房屋價值，不予支持賠償

案例七：層高誤差6公分，誤差比為1.1%，未超過3%，參照面積誤差的處理原則駁回解除的請求

通過這些判決結(jié)果我們看到，由于合同沒有約定，又缺乏統(tǒng)一的裁判標準，所以對于層高差異引起的糾紛，各地法院審理時裁判尺度存在一定差異，但似乎又可以歸納出一些規(guī)律。

其中法院支持購房者主張賠償訴求的案例一、二、三、四。

在這四個案例中，除了案例一為商鋪外，其余都是普通住宅。

案例一，因?qū)痈卟钐?，法院直接認定開發(fā)商構(gòu)成違約且按照面積單價計算層高差價來計算損失賠償數(shù)額。

案例二，合同約定層高2.8米，但實際交付層高僅有2.7米，尚未達到《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的適宜層高，裝修后層高會更低，對居住舒適必然產(chǎn)生影響，因此法院也直接認定開發(fā)商構(gòu)成違約且參照面積誤差處理原則計算損失賠償數(shù)額。

案例三、案例四，合同約定層高均超過了《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的2.8米，實際交付的層高為2.8米或非常接近2.8米，考慮到實際交付的層高已經(jīng)達到《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的適宜層高，法院直接認定開發(fā)商違約行為實際上對購房者的實現(xiàn)合同目的影響不大，因此責任酌定以房屋總價1%計算。

我們再來看看法院不支持購房者賠償訴求的案例五、案例六：

這兩個案例中，涉案房屋也是普通住宅，合同約定層高均超過了《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的2.8米，而交付的層高雖然不符合約定但也超過了適宜的層高，且誤差的比例并不大，可以說就普通住宅而言幾乎不存在使用價值和交易價值的貶損。因此法院在審理案件時，雖然認定開發(fā)商構(gòu)成違約，對于購房者提出的訴求，在證明標準上要求比前四個案例要高，需要舉證證明開發(fā)商違約會導致實際使用或價值貶損，在購房者無法舉證證明情況下，不予支持。

最后看看案例七，這是一個最高法的案例，購房者因開發(fā)商交付的房屋層高誤差6公分，誤差比為1.1%，主張解除合同。

在沒有合同約定，沒有法律法規(guī)規(guī)定的情況下，最高法同樣參照適用了面積差異的處理原則，認為誤差比沒達到3%，不予支持解除合同。

我們推算了一下，如果達到誤差比3%，那么這套房層高與約定的層高誤差達到16公分，已經(jīng)是一塊樓板的厚度，這對于開發(fā)商來說確實不應該發(fā)生，或者就是存在擅自變更設(shè)計規(guī)劃的行為，購房者主張退房。

最后我們總結(jié)一下，法院在審理該類案件時，在既參照面積誤差處理原則的同時，需要結(jié)合我國現(xiàn)行的《住宅設(shè)計規(guī)范》來衡量開發(fā)商違約行為給購房者造成的實際損失，同時根據(jù)開發(fā)商違約的情形確定購房者的舉證責任和應達到的證明程度，最后基于公平原則和誠實守信原則做出公平公證的裁判。

所以我們建議，在目前沒有法律法規(guī)規(guī)定下，雙方在簽訂《商品房買賣合同》時，可以就層高誤差或存在可能的設(shè)計變更問題進行約定，在產(chǎn)生糾紛有據(jù)可依，避免訴累。