法律知識要點(diǎn)：商品房銷售廣告有沒有法律約束力，在實(shí)務(wù)中爭議比較大，有的認(rèn)為商品房銷售廣告是要約邀請，沒有法律約束力；也有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于要約，如果相對承諾后應(yīng)屬于合同內(nèi)容，具有法律約束力。

什么是要約邀請和要約，根據(jù)合同法理論，要約邀請，是指向他人向自己發(fā)出訂立合同的意思表示；要約就是向他人發(fā)出訂立合同的意思表示，只要相對人承諾的，合同即成立。這樣區(qū)別就非常大了，很明顯，要約邀請沒有法律約束力，要約有法律約束力。

商品房銷售廣告到底是要約邀請，還是要約呢？

對此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

從上述法律條款內(nèi)容看，應(yīng)當(dāng)從兩方面分析：

一、商品房銷售廣告原則上屬于要約邀請。

要約邀請不是法律行為，而是向他人發(fā)出希望與自己訂立合同的意思表示，商品房銷售廣告中所作的展現(xiàn)內(nèi)容，不能視為是商品房買賣合同的內(nèi)容。例如，廣告內(nèi)容為：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利、四季如春。明顯是一種不明確、不具體的廣告宣傳，不是要約，而是要約邀請。

二、符合下面3個條件的，屬于要約，有法律約束力。

1、賣方對房屋和相關(guān)設(shè)施所做的允諾必須具體明確。例如廣告內(nèi)容為：2號樓南北朝向、小區(qū)內(nèi)建一個600平方的泳池、建一所市級幼兒園等等，這種廣告內(nèi)容就是具體的、明確的。

2、這種廣告性質(zhì)的說明和允諾，必須針對的是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，強(qiáng)調(diào)允諾和說明針對的對象是商品房買賣中的重要內(nèi)容。這個是區(qū)域限制，也就是在規(guī)劃范圍的。

3、允諾和說明對商品房買賣合同的訂立以及價格重大影響。比如，買房人考慮小區(qū)內(nèi)建幼兒園，主要目的就是方便小孩上學(xué)才決定購買該房屋的。幼兒園就會對買受人訂立合同產(chǎn)生重大影響。

在實(shí)務(wù)中，對于商品房銷售廣告，是否具有法律約束力，需要對具體的事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，雖然有上述條款規(guī)定，但仍然存在較大的主觀性。例如，廣告內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立以及價格有重大影響的，怎么才算有重大影響？這仍然有一定的主觀性，因此，當(dāng)事人在遇到這種問題時，只能盡量按有利于自己的方式主張權(quán)利。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！

案情簡介

2013年，被告置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)了位于某地物業(yè)，在進(jìn)行開發(fā)銷售時對外廣告稱：該物業(yè)項(xiàng)目是被告打造的高鐵核心商業(yè)圈，占地800畝，建筑面積180萬平方米，由60萬平方米商業(yè)，120萬平方米住宅，238米雙塔組成，將在北部新城形成61萬平方米商業(yè)、寫字樓、商業(yè)街、星級酒店、國際教育、住宅為一體的生態(tài)綜合體。

基于被告廣告宣傳中的巨大商機(jī)，在查看了現(xiàn)場沙盤的情況下，2015年5月28日至2016年6月30日期間，原告向被告繳納了購房款1530063.00元（多交購房款181044.00元，原告將另案主張），擬購買被告開發(fā)的某物業(yè)二區(qū)11號樓157號鋪面。

原告接收房屋后發(fā)現(xiàn)，被告廣告宣傳中所稱的800畝商業(yè)圈、238米雙塔并不存在。被告廣告宣傳時的沙盤顯示，原告購買的鋪面正前方無任何臺階、障礙物，與路面在同一高度，現(xiàn)被告交付的鋪面正前方處形成了一個高坎，鋪成了多級臺階，與路面不在同一高度，影響了行人的交通行走，致使原告商鋪的經(jīng)營使用不便，降低了原告商鋪的經(jīng)濟(jì)價值。

被告的行為已構(gòu)成違約，其違約行為給原告造成了重大的經(jīng)濟(jì)損失，原告向法院提起訴訟，請求判令：被告補(bǔ)償因違約給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失202343.00元。

被告置業(yè)公司辯稱：被告出售的是現(xiàn)房，原告在購房時充分了解房屋情況后才購買的，購買房屋行為不是一般消費(fèi)行為，原告作為大宗商品購買人是通過考慮的，原告購房是清楚明確的，不是原告訴稱的不清楚房屋現(xiàn)狀及周邊。

原告所稱廣告不構(gòu)成合同義務(wù)，在購買時明確告知原告沙盤模型僅作參考，合同中有約定以規(guī)劃部門規(guī)劃作為最終意見，在合同中對沙盤及廣告不作為出賣人交付房屋標(biāo)準(zhǔn)由明確約定，不存在降低價值的行為。原告訴請要求補(bǔ)償損失的請求應(yīng)予以駁回。

判決觀點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：《補(bǔ)充協(xié)議》雖約定出賣人售樓書、沙盤、模型、樣板房、銷售廣告、宣傳資料為要約邀請，但第二十七條約定補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以商品房買賣合同為準(zhǔn)。故法院認(rèn)定，該條款無效。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約；該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

該案中，被告在宣傳資料和沙盤模型中對“項(xiàng)目占地近800畝”、“由238米雙塔組成”，該表示行為具有明確的指示及說明，案涉房屋的使用屬性是商鋪，商鋪的經(jīng)營需要一定的道路環(huán)境，需要一定的人流車流，所處的周邊環(huán)境及道路環(huán)境好壞決定店面的價值，也會對原告是否購買產(chǎn)生重大影響，故該說明和允諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，被告最終未能建成雙塔，其沙盤模型與實(shí)際建成的臨街環(huán)境狀況也不符合。

對于被告的虛假宣傳行為造成原告的損失，原告未提供證據(jù)，雙方簽訂的合同亦未明確約定違約金數(shù)額，但考慮被告出售給原告的商鋪鋪面周邊環(huán)境與實(shí)際不符、道路有多級臺階，與沙盤模型不一致等因素，比照雙方對逾期付款以房屋總價的10%承擔(dān)違約責(zé)任的約定，從公平對等原則出發(fā)，酌定由被告按購房款10%給予原告相應(yīng)的補(bǔ)償。

判決結(jié)果

綜上，判決如下：被告置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向原告趙某兵、劉某鈴補(bǔ)償134895.60元。

律師點(diǎn)評

在該案中，被告置業(yè)公司的廣告宣傳中表示“項(xiàng)目占地近800畝”、“由238米雙塔組成”等。但是，在原、被告雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中又約定出賣人的售樓書、沙盤、模型、樣板房、銷售廣告、宣傳資料為要約邀請。要知道，要約邀請是沒有法律約束力的，這相當(dāng)于被告置業(yè)公司一方面用誘人的廣告讓原告買房，另一方否認(rèn)誘人的廣告，不視為合同內(nèi)容，明顯有一定的欺詐性。

因此，法院認(rèn)定該免責(zé)條款無效，被告在宣傳資料和沙盤模型中對“項(xiàng)目占地近800畝”、“由238米雙塔組成”的表示行為，明確、具體，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，最終雙塔未建成，對房屋價格造成重大影響，且道路有多級臺階。最終，法院判令被告置業(yè)公司酌情補(bǔ)償原告134895.60元。