2013年2月17日，原告與被告于某地簽署了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》（合同編號(hào)：0005861），約定被告在自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)錦繡新城向原告出售其中的四棟二單元1701號(hào)房間，雙方合同價(jià)款為人民幣2875080.00元，付款方式首付款865080元，剩余房款通過(guò)申請(qǐng)工行的按揭貸款支付，2013年4月26日前付清865080元，同時(shí)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，4月20日原告支付865080（含前期定金200000元）。后被告認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)約定房屋面積多于實(shí)際面積，被告要求原告按實(shí)測(cè)面積繳納首付款共計(jì)841550元，經(jīng)雙方一致同意后，原告支付首付（含定金）共計(jì)841550元后，要求被告按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定協(xié)助辦理的按揭付款以及出示正式的買(mǎi)賣(mài)合同以及后期交房義務(wù)，被告以房屋已經(jīng)出賣(mài)為由，并提供認(rèn)購(gòu)書(shū)標(biāo)的物1701另行出賣(mài)給第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)后，拒絕履行，并經(jīng)原告多次催告，至今未履行簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同等義務(wù)。錦繡新城樓盤(pán)在2013年12月28日取得商品房預(yù)售許可證。
本律師接受原告的委托后，了解相關(guān)事實(shí)結(jié)合相關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)規(guī)定，總結(jié)可能存在爭(zhēng)點(diǎn)：一，該認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)，是預(yù)約還是本約？二、合同是否有效？三、損失范圍？結(jié)合以上事實(shí)，我們持有兩種訴訟策略，以商品房預(yù)售合同糾紛起訴，請(qǐng)求解除合同、要求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償房屋上漲損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；另一種是以商品房預(yù)約合同糾紛起訴，要求解除合同，返還已支付房款及利息，賠償損失。我經(jīng)過(guò)綜合相關(guān)事實(shí)，選擇第二種訴訟策略。
2014年3月我代理原告起訴至法院，訴稱(chēng)：認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的是為了將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由于被告認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，被告作為知情人，在取得商品房預(yù)售許可證之后，未及時(shí)通知被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并另行出售認(rèn)購(gòu)書(shū)標(biāo)的物，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。被告違約行為導(dǎo)致原告解除合同，被告應(yīng)當(dāng)按雙方簽訂訂購(gòu)書(shū)定金罰則承擔(dān)責(zé)任，同時(shí)如今對(duì)比合同簽訂之時(shí)房屋上漲，應(yīng)當(dāng)予以賠償溢價(jià)損失。在一審當(dāng)中，被告抗辯認(rèn)為，原告明知被告未取得商品房預(yù)售許可證，雙方合同無(wú)效，對(duì)合同無(wú)效雙方都存在過(guò)錯(cuò)。