前言：

明天，2月28日，過(guò)了明天，新版《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》就要正式實(shí)施了！

“上帝的歸上帝,愷撒的歸愷撒”原文出于《圣經(jīng)·新約》。其本義就是要分開(kāi)世俗權(quán)力和精神權(quán)力，即：要政治（即“愷撒（羅馬帝國(guó)皇帝的稱呼）——肉體生活——世俗權(quán)力）和宗教（上帝——精神生活——精神權(quán)力）分開(kāi)處理，劃清兩者的界限。而“上帝的歸上帝,愷撒的歸愷撒”如用于法律中，就指“確權(quán)”，依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，明確法律關(guān)系中不同主體各自的權(quán)利、義務(wù)，起到“定紛止?fàn)帯?/strong>。

從物權(quán)法角度分析，“分散產(chǎn)權(quán)建筑物的各個(gè)小業(yè)主”之間法律關(guān)系，是如何處理“專有權(quán)、共同所有權(quán)、成員權(quán)”（建筑物區(qū)分所有權(quán)的主要內(nèi)容）之間的關(guān)系；而如果業(yè)主聘請(qǐng)了專業(yè)公司（物業(yè)公司）負(fù)責(zé)管理該建筑物，就在業(yè)主和物業(yè)公司之間就產(chǎn)生了物業(yè)管理法律關(guān)系。如果法律法規(guī)、省市條例規(guī)章等能將業(yè)主、物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)管理規(guī)定的清清楚楚、明明白白，那么業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系就會(huì)非常簡(jiǎn)單、清晰，各自做各自的事情，不會(huì)有那么多的糾紛（現(xiàn)實(shí)中，由于歷史客觀原因、社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的偏差，及物業(yè)管理發(fā)展之初業(yè)主們沒(méi)有物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、部分物業(yè)公司的亂收費(fèi)和不服務(wù)等因素，使得原本簡(jiǎn)單的物業(yè)管理在中國(guó)變得極其復(fù)雜！例如，關(guān)于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、租戶、政府等糾纏不清，停車場(chǎng)和物業(yè)公共區(qū)域收益歸屬不清，承接查驗(yàn)的責(zé)任歸屬不清，空置房屋是否全額繳納物業(yè)費(fèi)及其原因說(shuō)不清，諸如此類）。

慶幸！即將在2020年3月1日實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（2019年版）正本清源的將物業(yè)管理活動(dòng)中涉及到的各方主體、及其職責(zé)、權(quán)利義務(wù)管理講的清清楚楚、明明白白，非常好的起到“定紛止?fàn)帯弊饔?。如?/p>

• 第三章《業(yè)主和業(yè)主組織》中清楚了規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)委會(huì)委員等各自的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)要求；

• 第四章《前期物業(yè)管理》中規(guī)定了業(yè)主（業(yè)主組織）與建設(shè)單位的法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)；

• 第五章《物業(yè)服務(wù)》、第六章《業(yè)主共有資金管理》、第七章《物業(yè)安全管理與使用維護(hù)》中主要規(guī)定了業(yè)主（業(yè)主組織）聘請(qǐng)物業(yè)公司后，業(yè)主與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系、各自的權(quán)利義務(wù)；

• 第一章《總則》、第八章《監(jiān)督管理》規(guī)定了政府主管部門(mén)的職責(zé)。

可以說(shuō)新條例的法律設(shè)計(jì)，使得“業(yè)主的歸業(yè)主，物業(yè)公司的歸物業(yè)公司，政府的歸政府”。

最值得稱贊的是，2019年深圳物業(yè)管理新條例恢復(fù)老做法、全面實(shí)行“酬金制”，設(shè)置了“業(yè)主共有資金”制度，明確了“承接查驗(yàn)”屬于業(yè)主（業(yè)主大會(huì)）的職責(zé)等內(nèi)容，使得深圳范圍內(nèi)的物業(yè)管理法律關(guān)系、業(yè)主（業(yè)主組織）和物業(yè)公司之間的法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)清清楚楚、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，物業(yè)公司只需要做好本職工作，努力提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)即可！下面就從簡(jiǎn)單聊聊這方面的內(nèi)容：

1、業(yè)主（業(yè)主組織）：

按深圳條例規(guī)定，凡屬于業(yè)主自身權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，都應(yīng)由業(yè)主自己做出決定，自己負(fù)責(zé)！如：

• 全體業(yè)主決定物業(yè)的管理方式，即：經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)（第一種方式）或者其他管理人管理（第二種方式），也可以由業(yè)主自行管理（第三種方式）。

• 全體業(yè)主可以決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)。即大家要求物業(yè)管理質(zhì)量高、服務(wù)好，就要多交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；如果大家一致決定少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就要忍受差的物業(yè)管理服務(wù)。

• 全體業(yè)主決定是否利用物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，及經(jīng)營(yíng)收益的使用和分配。

• 管理及決定業(yè)主共有資金的使用（條例規(guī)定：未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán)，任何單位和個(gè)人不得使用業(yè)主共有資金）。

• 決定是否對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行大中修，或申請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域、建筑及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改建、重建，改變共有物業(yè)用途。

• 負(fù)責(zé)與建設(shè)單位辦理承接查驗(yàn)工作（物業(yè)公司協(xié)助配合）。

• 業(yè)主做出錯(cuò)誤的決定就要承擔(dān)相應(yīng)的后果，對(duì)單個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)，選擇價(jià)格便宜、服務(wù)質(zhì)量差物業(yè)公司就要忍受惡劣物業(yè)服務(wù)、房屋價(jià)值的貶值；對(duì)于業(yè)委會(huì)成員來(lái)說(shuō)，做出錯(cuò)誤的決定（如侵害全體業(yè)主的利益），就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任！

以上基本就是：收不收房子自己定（承接查驗(yàn)），房子怎么管自己定（物業(yè)管理的方式），自己交錢(qián)自己管，怎么花錢(qián)自己定（業(yè)主共有資金使用），業(yè)主做錯(cuò)了事情自己承擔(dān)！——但要注意！這里的“業(yè)主”是指業(yè)主組織（業(yè)主大會(huì)），不是單個(gè)業(yè)主。

2、物業(yè)公司：

深圳物業(yè)新條例對(duì)物業(yè)公司及其要求，主要規(guī)定在第五章《物業(yè)服務(wù)》、第七章《物業(yè)安全管理與使用維護(hù)》中。第四章《前期物業(yè)管理》主要規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務(wù)，其他方面主要規(guī)定了業(yè)主與建設(shè)單位的事務(wù)（如：建設(shè)單位擬定臨時(shí)管理規(guī)約、承接查驗(yàn)等）。

至于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，也是在業(yè)主（業(yè)主組織）聘請(qǐng)物業(yè)公司后，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)年度預(yù)算等內(nèi)容，為業(yè)主提供物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的服務(wù)；其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等都是由業(yè)主自己決定的。物業(yè)公司相當(dāng)于一個(gè)勞務(wù)派遣公司，按業(yè)主要求派遣人員、提供技術(shù)、提供服務(wù)，收取管理費(fèi)用！具體而言，新條例規(guī)定：

• 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)，指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理，按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。

• 深圳新條例明確規(guī)定物業(yè)公司要定期公示：物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息、物業(yè)服務(wù)信息（服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）、物業(yè)收支使用情況及收支預(yù)算信息、公共水電費(fèi)分?jǐn)傂畔?、物業(yè)管理費(fèi)使用情況等。

• 明確規(guī)定了物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的范圍，對(duì)非物業(yè)管理范圍的事情該誰(shuí)負(fù)責(zé)就應(yīng)當(dāng)有誰(shuí)負(fù)責(zé)（新條例102條、103條1、19條、121條分別規(guī)定了公安機(jī)關(guān)、城市管理和綜合執(zhí)法部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共安全、公共秩序、違規(guī)裝修、違規(guī)養(yǎng)犬等方面的職責(zé)，及不履行職責(zé)的法律責(zé)任。

• 物業(yè)公司按合同約定，收取物業(yè)服務(wù)酬金。

• 物業(yè)公司侵犯業(yè)主利益，不履行物業(yè)合同規(guī)定的義務(wù)，或者履行義務(wù)不合格等，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、政府：

首先，新條例將政府的職責(zé)由原先的“單純監(jiān)管”變成了“政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合”。規(guī)定在部分業(yè)主“不履行自己職責(zé)”的時(shí)候，主動(dòng)或經(jīng)申請(qǐng)介入到物業(yè)管理的事務(wù)中，協(xié)助和指導(dǎo)物業(yè)管理中的相關(guān)事務(wù)。所以，除開(kāi)政府本身的監(jiān)管職責(zé)，其政府“指導(dǎo)”職責(zé)就是代業(yè)主履行自己的義務(wù)。如：

• 街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面要求（業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)）后一個(gè)月內(nèi)成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組
• 業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處組織召集。
• 未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)管理區(qū)域，可以由區(qū)住房和建設(shè)部門(mén)會(huì)同街道辦事處，征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見(jiàn)之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項(xiàng)的會(huì)議，并代行本條例規(guī)定的選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛等業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
• 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，尚未成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)按照原合同提供服務(wù)的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之五十以上的業(yè)主聯(lián)名書(shū)面提出更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以由街道辦事處通過(guò)招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
• 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，或者物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主大會(huì)未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同且未另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以提請(qǐng)街道辦事處選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

故，深圳物業(yè)管理新條例，將物業(yè)管理定位于“業(yè)主聘請(qǐng)了專業(yè)公司（物業(yè)公司）管理物業(yè)（建筑物），業(yè)主和物業(yè)公司之間就產(chǎn)生了物業(yè)管理法律關(guān)系”，業(yè)主和物業(yè)公司之間的權(quán)力義務(wù)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等都是依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定、按物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行，清清楚楚、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單！

總之，深圳特區(qū)物業(yè)管理新條例在內(nèi)容方面厘清了業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使物業(yè)管理工作回歸本質(zhì)，以民生幸福標(biāo)桿為目標(biāo)，努力為業(yè)主、物業(yè)使用人營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧、美麗的工作和生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住有宜居。

新條例對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，就是可以單單純純、本本分分的做好物業(yè)管理本職工作，不用考慮太多人為、非法的干擾，努力提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)！讓業(yè)主滿意、客戶滿意！