“十大重點公司”系列第九彈——萬科A

繁星1 2020-02-07

展開全文

A股直男

今日頭條：價投王所長

工作微信：Aguzhinan

關(guān)注

十大重點公司系列九

萬科A

“萬科A”大部人都很熟了，一提到萬科就會很自然的想到房地產(chǎn)，從去年到今年，房地產(chǎn)市場有很多的消息——房價要跌、未來房地產(chǎn)再也起不來了等等......甚囂塵上。

但我們看到像萬科A、保利地產(chǎn)依然保持比較強勢的走勢。

作為房地產(chǎn)板塊的龍頭“萬科A”的業(yè)績?yōu)槭裁催€是能夠保持如此堅挺？

很多朋友甚是困惑。

今天，我就從兩個點出發(fā)把“萬科A”進行剖析：

“萬科A”未來的路到底在哪里？

怎么去理解“萬科A”的股價？

各位朋友們，新年好！

歡迎來到“十大重點公司”第九期！

今天要聊的是“老八股之一”的——萬科A。

我們一點點來談。

大家看到有幾個重要的點：

1、大勢（對于房地產(chǎn)到底勢頭是什么樣子？）；

2、集中度；

3、估值。

這是非常重要的點，我們一個個來說。

大勢

首先，看一下“萬科A”的股權(quán)結(jié)構(gòu)：

寶能系持續(xù)的減持“萬科A”，所以，造成了“萬科A”一直橫著盤，這也是非常重要的打壓“萬科A”股價的一個元素。但是，你現(xiàn)在看一下，寶能系持股已經(jīng)逐漸降到了3%點多，基本上‘萬科A’的利空已經(jīng)消失殆盡。

那么，我看了一下“深圳國資委”控股的“深圳地鐵有限公司”現(xiàn)在已經(jīng)持股28.69%，從這種結(jié)構(gòu)來說，基本上還是有一定的國資背景，所以，你會看到“萬科A”現(xiàn)在整個的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對而言比較的合理；

另外，就是房地產(chǎn)的投資：

從去年到今年房地產(chǎn)的投資方向還是保持了平穩(wěn)，但是，在今年有可能會出現(xiàn)回落，不過龍頭企業(yè)卻受到了集中度提升的提振。因為，“前30大”房地產(chǎn)公司的“銷售金額”、“銷售面積”都是在往上走的；而“后30大”房地產(chǎn)企業(yè)“銷售金額”、“銷售面積”是往下走的，這是非常強的一個對比，代表著這個行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了集中度提升使得龍頭企業(yè)的銷售往上走的一個趨勢。

相當于以前有春蘭、熊貓等等很多的空調(diào)家電，但是到了今天我們突然發(fā)現(xiàn)只有海爾、格利、美的，這就是行業(yè)集中度的力量，所以這就是行業(yè)集中度所帶來的，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷售不降反升的主要原因，抗風險能力比較強。

那么，再看一下2019年房企的銷售前十名：

碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)

這些企業(yè)你去看它們的股價還保持著比較強勢，就是因為受了行業(yè)集中度的影響，而且整個的房地產(chǎn)投資也沒有出現(xiàn)大幅度的滑落，保持的相對而言雖然弱但平穩(wěn)，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個大勢所向。

另外，就要看一下在整個行業(yè)里面“萬科A”到底屬于什么樣的一個位置？

先從營業(yè)收入來看：逐年上升依然沒有變。

我們看到房地產(chǎn)好像很多的利空，但對于“萬科A”這樣的房企它的營業(yè)收入同比和營業(yè)利潤的同比依然是向上的；

可比公司

另外，我要做個對比，這在投行里面叫做“可比公司估值”，多個比較相似的公司進行一個橫向的對比。

首先：公司的毛利率（賺錢的能力怎么樣？）

“萬科A”是37%~36%左右公司毛利率，那么整個行業(yè)平均的毛利率大概30%，“萬科A”高于它；

另外，再看公司的roe水平（凈資產(chǎn)收益率）

“萬科A”是在20%左右、“碧桂園”是在27%左右、“恒大”是在26%左右、“保利地產(chǎn)”是在15%左右，然后，你對比碧桂園、萬科A、恒大融創(chuàng)，基本上都是排在前列這3個萬科A、碧桂園、中國恒大。

對比

也就是毛利率水平、可比公司的ROE凈資產(chǎn)收益率水平，“萬科A”都保持在前5名。

此外，再看融資成本。

房地產(chǎn)公司都是負債經(jīng)營，往往是負債率比較高，所以，能不能有更好的資金來源和低成本的資金，是非常重要的一點，因為還債的壓力就不會大。

我看了一下“萬科A”在房地產(chǎn)公司里面，融資成本相對而言是在中間偏下那么一點點的位置，所以，“萬科A”為什么抗風險的能力比較的強？這就是它的主要的原因。

機構(gòu)估值

那么，有一個非常專業(yè)的叫做RNAV估值，凈資產(chǎn)的一個估值，特別用在房地產(chǎn)企業(yè)上面是比較有效的。

機構(gòu)給“萬科A”做的一個估值：

“萬科A”每股的RNAV——就是大家對它的凈資產(chǎn)估值達到了49元，它目前股價是30.59元，所以，出現(xiàn)了一個折價率是37.8，所以，整個市場對于“萬科A”的資產(chǎn)質(zhì)地還是比較的認可的，認為整個股價還是沒有反應(yīng)它。

資金

市場資金有沒有什么動作呢？

我們看到兩個基本上大家可以去判斷一下：

香港中央結(jié)算公司，分別是在12月到3月以及6月到9月分別出現(xiàn)了增持的動作；

所以，大約是在橫盤的過程中不斷的有港資進行增持。

我們?nèi)タ聪?/span>香港的碧桂園的股票、融創(chuàng)中國的股票，也是保持了震蕩上行的走勢，所以從機構(gòu)的角度來說，他們也認可房地產(chǎn)龍頭企業(yè)集中度的上升，而推升未來風險的抵抗力以及它的營收的平穩(wěn)性。

以上就是我對于萬科的理解。

總結(jié)：

1、從大勢來說：

從原先房地產(chǎn)蓬勃向上的大勢轉(zhuǎn)向了集中度提升的大勢。

2、從可比公司的角度來說：

“萬科A”的融資成本比較有靠風險的能力；同時，roe水平和賺錢能力是靠上的。