摘要:在現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻一方擅自處分共同財(cái)產(chǎn)的行為十分常見(jiàn)，由此引發(fā)的糾紛也漸呈上升趨勢(shì)。此種行為如何定性，其法律效力如何，爭(zhēng)議頗大。夫妻一方擅自處分共同房產(chǎn)的行為屬于無(wú)權(quán)處分，善意取得是無(wú)權(quán)處分的特別情形，應(yīng)優(yōu)先適用。善意取得之時(shí)，應(yīng)先確定善意取得的構(gòu)成然后隨之認(rèn)定合同為有效。非善意取得之時(shí)，則涉及效力待定合同與可撤銷合同、無(wú)效合同的適用問(wèn)題，而合同效力問(wèn)題又涉及銀行貸款的償還及抵押權(quán)的有效性問(wèn)題，所以針對(duì)這一問(wèn)題的研究具有實(shí)踐性的意義。

關(guān)鍵詞:共同財(cái)產(chǎn) 無(wú)權(quán)處分 善意取得合同 效力

案例:呂女士與黃先生系夫妻關(guān)系，雙方于2000年結(jié)婚。2009年雙方購(gòu)買了位于深圳市福田區(qū)某商品房(以下簡(jiǎn)稱:訴爭(zhēng)房屋)一套，深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心于2010年4月頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書(shū)，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，登記的權(quán)利人為羅女士一人。

2015年3月，呂女士與童先生簽訂了《二手房屋買賣合同》，雙方約定將訴爭(zhēng)房屋以270萬(wàn)元賣與童先生。合同簽訂后，童先生依照合同約定支付了全部購(gòu)房款，羅女士將房屋交付給童先生使用，但一直未協(xié)助童先生辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，童先生入住后對(duì)該房屋進(jìn)行了重新的裝修。

2015年9月，黃先生以該《二手房屋買賣合同》未經(jīng)共有權(quán)人同意為由將呂女士與童先生訴至法院，請(qǐng)求法院依法判令《二手房屋買賣合同》無(wú)效，并要求返還房屋。

原告訴稱:該房屋為夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同出資購(gòu)買，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，呂女士未經(jīng)原告同意擅自處分共同財(cái)產(chǎn)的行為侵犯了其合法權(quán)益，應(yīng)屬于無(wú)效行為。

被告呂女士表示同意原告的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)出售訴爭(zhēng)房屋時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)原告的同意。

被告童先生辯稱:1、本人并不知道本案訴爭(zhēng)房屋系呂女士與黃先生之夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本人應(yīng)屬于善意、有償?shù)谌?，基于物?quán)法公示公信原則，訴爭(zhēng)房屋買賣合同有效;2、即使本案訴爭(zhēng)房屋系呂女士與黃先生之夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告也有理由相信呂女士處分該房屋系夫妻雙方的共同意思表示。該《二手房屋買賣合同》應(yīng)當(dāng)有效，該合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

最終法院依據(jù)物權(quán)法公示公信原則判令訴爭(zhēng)房屋買賣合同有效。

近一年來(lái)隨著深圳市二手房交易市場(chǎng)的活躍，以及房?jī)r(jià)的斷崖上上漲。因買賣雙方或一方違約的情況不斷涌現(xiàn)，很多情況下，違約方均會(huì)以夫妻一方處分夫妻共同所有房屋是無(wú)權(quán)處分為由，請(qǐng)求人民法院撤銷二手房交易的合同。

夫妻一方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)的情況歸納一下，主要有以下幾種:

(一)該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個(gè)人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的;

房屋所有權(quán)證書(shū)登記為夫妻兩個(gè)人的名字，該房屋即為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，單獨(dú)與第三人簽訂合同的，一般認(rèn)定該合同無(wú)效。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條之規(guī)定及鼓勵(lì)和保護(hù)交易的角度來(lái)說(shuō)，如果訂立合同后買受人取得另一共有人的書(shū)面同意或者書(shū)面授權(quán)的，可以將該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。若無(wú)法取得另一共有人書(shū)面同意或者書(shū)面授權(quán)的，該交易將會(huì)認(rèn)定為無(wú)法取得追認(rèn)，合同無(wú)效。

(二)該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對(duì)價(jià)，并且已經(jīng)辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)的;

對(duì)于該房屋買賣合同的效力問(wèn)題，一般認(rèn)為若買受人受讓該房屋是善意且支付了合理對(duì)價(jià)，并已經(jīng)實(shí)際辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)的前提下，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，合同應(yīng)認(rèn)定為有效。對(duì)于其他共有人的損失，應(yīng)當(dāng)由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

(三)該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書(shū)上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對(duì)價(jià)，但雙方尚未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的;

針對(duì)第三種情形，與本案非常類似，對(duì)于該種情形房屋買賣合同是否有效，應(yīng)視具體情況分析，結(jié)合案件情況和實(shí)踐操作的審判實(shí)務(wù)，我們主要關(guān)注以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、《物權(quán)法》的基本原則--公示原則、公信原則。

《物權(quán)法》的公示、公信原則要求當(dāng)事人依照法定方式向社會(huì)公眾公開(kāi)其物權(quán)變動(dòng)，以明確何人取得物權(quán)，何人喪失物權(quán)，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，。在現(xiàn)階段，我國(guó)的房屋所有權(quán)公示是是以登記中心為原則，主要方式為在房地產(chǎn)管理部門(mén)記載的登記薄，記載房屋的所有權(quán)人及房屋的基本信息。

本案爭(zhēng)議房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人是呂女士一人，共有權(quán)人一欄也沒(méi)有記載，因此呂女士是公示的唯一所有權(quán)人。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定及物權(quán)公示公信原則的基本原理，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法登記之后即具有法律上的公信力，交易相對(duì)人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴而從事交易，有理由相信登記簿上記載的權(quán)利人就是真正的權(quán)利人，其交易安全應(yīng)當(dāng)受到公信力的保護(hù)。

本案童先生在簽訂合同前查驗(yàn)了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證書(shū)，且呂女士亦未告知黃先生該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，童先生基于對(duì)房屋有權(quán)登記的信賴與羅女士簽訂二手房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)盡了足夠的審查義務(wù)，不能要求童先生再去尋找法定登記之外的證據(jù)，比如調(diào)查出賣人的婚姻狀況及婚姻財(cái)產(chǎn)約定等等，因此基于物權(quán)公示前提下訂立的二手房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。

2、買受人是否為善意、無(wú)過(guò)失。

善意第三人，通俗的理解就是第三人在民事行為中，不知道也不可能知道自己參與的行為是不合法或者違反第三方約定的，還應(yīng)當(dāng)作合法行為在參與。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條之規(guī)定，共同共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效，但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

本案呂女士與童先生簽訂《二手房屋買賣合同》時(shí)，呂女士未告知童先生該房屋存在共有權(quán)人，而童先生也查驗(yàn)了本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證書(shū)，證書(shū)上載明所有權(quán)人為呂女士且是唯一產(chǎn)權(quán)人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”之規(guī)定，童先生依據(jù)該權(quán)利登記，完全有理由相信呂女士對(duì)訴爭(zhēng)房屋有完全的處分權(quán)。

對(duì)于呂女士本人是否結(jié)婚及與其丈夫之間是否存在財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定，并非童先生調(diào)查能力范圍所及，也不存在如此的交易義務(wù)或者附隨義務(wù)，我們也不能要求童先生去尋找本案訴爭(zhēng)房屋登記權(quán)利之外的證據(jù)，更不能讓支付了合理對(duì)價(jià)且信賴登記公信力的買受人來(lái)承擔(dān)合同無(wú)效的不利后果。

況且簽訂合同后，童先生依照合同約定支付了全部的房屋價(jià)款，該房屋價(jià)格亦為當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，童先生也已實(shí)際占有、使用該房屋并已進(jìn)行裝飾裝修，在此期間，黃先生亦未提出任何異議，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定童先生在該房屋買賣過(guò)程中善意、無(wú)過(guò)失。

3、夫妻一方的處分行為是否構(gòu)成表見(jiàn)代理。

鑒于第三人從外部很難判斷夫妻之間的代理權(quán)范圍、內(nèi)部財(cái)產(chǎn)約定，特別是本案中出賣人提供的房屋所有權(quán)證上僅記載其一人為所有權(quán)人，并無(wú)其他共有人。因此，對(duì)于善意第三人的效力問(wèn)題，可適用表見(jiàn)代理來(lái)解決此類問(wèn)題。

我國(guó)《合同法》第四十九條確立了表見(jiàn)代理制度。表見(jiàn)代理是指行為人雖無(wú)代理權(quán)，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權(quán)，基于此種依賴，而與其為民事行為，由此產(chǎn)生的法律后果，由被代理人承擔(dān)的代理。它兼具有權(quán)代理的效力和無(wú)權(quán)代理的本質(zhì)這兩大特點(diǎn)。構(gòu)成表見(jiàn)代理必須具備四個(gè)構(gòu)成要件:1、須行為人不具有代理權(quán)。2、存在第三人相信代理人有代理權(quán)的表象。3、第三人善意且無(wú)過(guò)失。4、第三人基于依賴與代理人成立民事法律行為。

本案中，是否構(gòu)成表見(jiàn)代理，關(guān)鍵一是看買受人是否客觀上有正當(dāng)理由相信行為人有代理權(quán)，二是看買受人是否處于善意。由于夫妻關(guān)系的特殊性和隱蔽性，應(yīng)采取以外觀推定。本案中買受人舉證出客觀上存在呂女士與黃先生之間特殊的身份關(guān)系--夫妻關(guān)系;并且出賣人夫妻已經(jīng)搬出房屋與買受人辦理交接并進(jìn)行裝飾裝修，足以推斷出賣人配偶已知轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條之規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對(duì)抗善意第三人。因此，在此情況下，買受人童先生完全有理由相信出賣人是行使代理權(quán)之結(jié)果，該房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

綜上所述，在種種此類二手房買賣糾紛中，并沒(méi)有一刀切的判斷標(biāo)準(zhǔn)，需要依據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，《民法通則》、《婚姻法》、《合同法》、《物權(quán)法》并結(jié)合具體案情在判定夫妻一方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的效力及法律后果。