如今，婚姻關系的穩(wěn)定性不像以往那么牢靠，

婚前、婚后、買房、賣房這些問題，

都在不斷消磨著小夫妻們的耐性。

有時候，今夜睡在你身邊的枕邊人，

明天極有可能將你倆的愛巢轉手讓給他人，

這就又出現了我們法律上的一種常見的現象，

夫或妻一方單方面出售共有房屋的情況，

這一直是法律棘手的難題，

這種情況下該如何認定合同的效力，

保證判決的統(tǒng)一協調性。

今天小編就帶你看一下

司法解釋對于統(tǒng)一夫或妻單方出售夫妻共有房產的處理

是怎么明確規(guī)定的：

1、首先，怎樣認定房屋屬于夫妻雙方共同所有呢？房屋登記在一方名下的房屋是否屬于夫妻共同所有呢？通常情況下，出現夫或妻一方擅自處分雙方共同財產的行為，大多出現在房產僅登記在處分人一方名下的情況，這種情況下，雖然房產登記在一方名下，根據《婚姻法》第十七條規(guī)定，只要是在夫妻關系存續(xù)期間，用雙方共同財產所購買的，就屬于夫妻雙方共同的財產。

2、由于實際權利人和房產登記權利人不匹配，經常會出現，夫或妻一方擅自出賣夫妻雙方的房屋，這種情況下簽訂的買賣合同效力到底如何？

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十一條 第一款規(guī)定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

該條款規(guī)定了夫妻一方出售夫妻雙方共有的房屋，第三人善意購買的，該買賣合同是有效的，這一條規(guī)定的情形首先是要符合以下幾個條件：

第一、第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;

第二、買受人支付了合理對價，既非過分低于或者高于市場價格。

第三，買受人已經辦理了產權登記手續(xù)。在這三個條件均已具備的情況下，不能認定房屋買賣合同無效。

在司法實踐中，由于考慮到很多房屋都是夫妻的唯一住房，并且房屋的產權屬于夫妻共有的情形比較常見。第三人對于房屋是否屬于夫妻雙方所有就存在注意義務，因此實踐中一般綜合考慮后對于合同的效力進行認定。因此買賣合同認定為有效一定是三個條件缺一不可，而且適用的條件比較嚴格。

在這里，小編選取了一則法院的判決供大家參考：

參見（判決一）

3、一但買賣合同認定有效，對于不知情的配偶，損害其利益應該怎么辦？

夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護善意第三人利益后，可能確實損害了出賣人配偶的權利。

為此，婚姻法司法解釋(三)第11條第2款規(guī)定：即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

我們既要保證夫妻財產平等，

維護二者的正當權益，

又要促進市場交易，

保護相對方的交易權。

夫妻內部的權利義務關系和外部權利義務關系產生沖突時，

司法解釋的規(guī)定是在平衡二者的權益之后做出的最佳選擇。

判決一：楊長發(fā)、匡文艷與曾志輝房屋買賣合同糾紛案

案號：(2015)永中法民二終字第357號

審理法院：湖南省永州市中級人民法院

法院裁判要點：夫妻一方未經對方同意與買受人在平等自愿的基礎上，簽訂房屋買賣合同，且符合善意取得的構成要件，夫妻另一方以不知情或不同意為由請求法院確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【法條鏈接】

1、《中華人民共和國婚姻法》

第十七條 夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金;

(二)生產、經營的收益;

(三)知識產權的收益;

(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;

(五)其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

2.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》

第十七條 第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規(guī)定，應當理解為：

(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。

(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》

第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。