我是譚房禪，專注深圳房產(chǎn)投資十余年。親手實戰(zhàn)買賣房子超過600套，自己擁有深圳豪宅5套、普通住宅23套。我想把這些年的投資實戰(zhàn)經(jīng)驗分享給你。希望對你有幫助！

關(guān)注“譚房禪”頭條號私信我提問，以下精選問答內(nèi)容來自“譚房禪”私人一對一咨詢方案

粉絲提問：譚老師您好！上次在課堂上，知識量太大了，有些地方?jīng)]記住，印象最深刻的是您講的人買房的幾個階段，您可以再幫我整理一下嗎？我覺得這個太重要了。身邊的朋友好多都是盲目買亂買，我想把您的文章轉(zhuǎn)發(fā)給他們，希望他們不要犯錯，感謝！

回答：心中有愛，十分難得！就沖你這點，再忙我也樂意幫助你！一個人買房有四個階段：

第一階段：起步階段

這個階段的特點是：錢少，收入不高，對房子不懂，不理解房子和自己的關(guān)系。

這個階段的痛點：要買喜歡，要買居住，要買舒適。

舉例：100萬預(yù)算，2萬收入，首套怎么買？

A、普通人的做法：

買喜好，沖著新房買，戶型要好，房子要漂亮，非漂亮不買，結(jié)果就是沖著喜好去到遠(yuǎn)郊，有些人甚至還要借錢裝修，把錢花光光，背上月供壓力，還要還裝修借的錢，加上通勤距離遙遠(yuǎn)，苦不堪言。

B、有點房產(chǎn)知識的做法：

買近郊，買二手房，沖著低單價、低總價買。買有裝修的房子，自己住。通勤距離在一定的承受范圍內(nèi)。有月供的壓力，生活狀態(tài)稍為好點。

C、懂房產(chǎn)知識的做法：

買市區(qū)，買二手房，沖著價值買，買最賺錢的房子。有月供壓力，出租，然后租便宜的房子??；家里人多不夠住，出租，然后租夠住的房子。沒有月供的壓力，因為留出了備用金，并且懂得設(shè)置防火墻。

總結(jié)：起步階段，必須把握兩個原則，安全+升值！好租好賣好帶款的房子最安全，本地購買力強(qiáng)悍的同時價值低洼升值潛力最大。

第二階段：換房階段

這個階段的特點是：有點錢，收入在上升期，對房子有點認(rèn)知但不全面，不理解房子和自己的關(guān)系。

這個階段的痛點：首付門檻高、患得患失、害怕?lián)Q錯房子、對政策敏感。

舉例：有一套房，凈值400萬預(yù)算，4萬收入，怎么換？

A、普通人的做法：

賣掉房子，在原來的房子邊上買舊房子，為了多點面積數(shù)多1-2個房間，這么做犧牲了未來的成長性，把自己釘死在這個舊房子里；要不就是換到遠(yuǎn)郊，房子新、面積大，但是方向反了，離開了原來的圈子，人往低處走，鶴立雞群容易產(chǎn)生自己很行的幻覺。加上通勤距離的折磨，基本上人從此廢掉。

B、有點房產(chǎn)知識的做法：

賣掉房子，在近郊換個面積數(shù)、房間數(shù)多的房子，但還是停留在為了住而換房的層面。圈子在降級，但比遠(yuǎn)郊的圈子好很多。離原來的圈子有1 小時內(nèi)，還有機(jī)會糾錯。

C、懂房產(chǎn)知識的做法：

買市區(qū)，買二手房，沖著價值買，買最賺錢的房子。懂得400的預(yù)算可以花300買900的方法，懂得留出100做備用金的方法，愿意嘗試并學(xué)習(xí)打造多管道收入，家庭進(jìn)入快速上升期。通過買房進(jìn)入高層次的圈子，見識、思維迅速升級！

總結(jié)：換房階段，是一個家庭站在十字路口的抉擇，方向錯了目標(biāo)錯了從此走下坡路，反之，從此平步青云。

第三階段：裂變階段

這個階段的特點是：有一定積累，有2套以上房，收入在上升期，對房子有點認(rèn)知但不全面，不懂得如何運用房子賺錢。

這個階段的痛點：患得患失、害怕?lián)Q錯房子、擔(dān)心房價下跌、容易被各種投資陷阱誘惑。

舉例：有二套房，凈值1000萬預(yù)算，8萬收入，怎么做裂變？

A、普通人的做法：

賣掉一套不是自住的房子，把資金分散去投資低單價的房子，然后等待上漲。這種做法會在漫長的市場培育期把人折磨得沒有脾氣。甚至投錯房子，例如臨深周邊一些房子，沒什么價值，還帶著巨大的期望。一些家庭原本想著財富可以裂變，結(jié)果直接走下坡路。

B、有點房產(chǎn)知識的做法：

賣掉房子，沖著面積和舒適買個房子住，同時投資一套有價值的學(xué)位房。這種做法，把大部分資金用來滿足自己的喜好，犧牲了裂變的基數(shù)。很容易瞎買，亂買。

C、懂房產(chǎn)知識的做法：

完全懂得投資跟自住分離的思維，哪里賺就買哪！把房子當(dāng)作賺錢工具，懂得經(jīng)營圈子經(jīng)營資源，懂得運用房子背后的商業(yè)價值獲取財富。打造了多管道收入，沉淀幾年直接踏入財富自由。

總結(jié)：裂變階段，是一個家庭是否實現(xiàn)財富自由的關(guān)鍵階段，對知識、圈子、專業(yè)都有極高的要求。

第四階段：守財富階段

這個階段的特點是：衣食無憂，不缺房子，不差錢。

這個階段的痛點：容易被各種投資陷阱誘惑、容易驕傲自滿。

舉例：有三套房，無欠款，有租金收，有被動性收入，怎么守住財富？

A、普通人的做法：

開始驕傲自滿，身邊馬屁精多，不是想蹭湯喝的，就是想誘惑你投項目的。自視甚高，容易在投資失敗后，好于面子不停的追加投入，要證明自己的眼光。墜落就是這么來的。

B、有點房產(chǎn)知識的做法：

拿自己的閑錢做投資，虧完了就不動了。但還是存在風(fēng)險。年紀(jì)越大思維越容易固化，越容易跟社會脫節(jié)。

C、懂房產(chǎn)知識的做法：

花錢進(jìn)入最專業(yè)的房產(chǎn)金融圈子，有自己的私人資產(chǎn)顧問和投資顧問。有專業(yè)的人保駕護(hù)航。愿意學(xué)習(xí)愿意提升思維，不斷能守住財富，還能傳承財富。

總結(jié)：守財富階段，只需要一顆謙遜的心，持續(xù)學(xué)習(xí)，懂得尊重專業(yè)，進(jìn)入好的圈子，就足夠了。

房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都是少數(shù)人賺錢定律，我們有幸走在了前面，讓我手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，譚老師精力有限，請直接說出問題。