如何身無分文買下一套房？如何不掏首付買下一套房？如何資產(chǎn)裂變買下更多房？

其實原理無怪乎一個字——借，也就是我們常說的加杠桿買房產(chǎn)。若總結(jié)一下，基本就以下幾種形式。

信用卡買房。信用卡實際上是一筆貸款授信，給你一筆錢可以隨時使用，只要在每個賬單日后的最后還款日前歸還即可。于是有人利用這個特點代刷融資——二姨要充值一張美容卡49500元、表哥要給未婚妻買個珠寶48700元……那用你的信用卡代刷好了，二姨/表哥把錢給你，你手里就有了近10萬的現(xiàn)金。

如果你的卡足夠多、額度足夠大、親友又很給力，你是能由此融一筆錢的，若是七八十萬的額度，融出三四十萬是不成問題的，而這大概率可以在某個二線城市付個小戶型的首付了。這種方法被稱為信用卡空當接龍，你沒有一分存款，可你卻有首付款。

0首付買房。這種方法主要適用于二手房，也就是業(yè)內(nèi)常說的高評高貸。交易價50萬的房子，按照30%的首付應(yīng)該是15萬、貸款是35萬?？扇绻褍r格評估到70萬呢？那貸款就是49萬（70萬×70%），而你的首付只需要1萬，如果把房價再高評一些呢？相當于全是貸款，首付為0、甚至為負（也就是業(yè)內(nèi)說的倒拿錢）。

你不用信用卡融資、不用六個錢包的積蓄、也沒付一分錢的首付，可不就是0首付買下了一套房？

抵押貸買房。十年前你以50萬的價格買了一套房，而今房價漲到了200萬，如何資產(chǎn)裂變更多的房？抵押貸款出來再買房啊。

首先你要結(jié)清房貸的尾款，把房子變成全款房，再把房子抵押貸款出來——大概是140萬左右（200萬×70%貸款額），用140萬的貸款還掉你解壓房子的贖樓款，還能剩個100多萬供你使用——而這個錢就可以成為你再買房的首付款，并由此房產(chǎn)裂變。

如何看待以上加杠桿買房產(chǎn)的方法呢？

有人看到以上方法拍手叫好，覺得終于找到了買房上車、屌絲逆襲的黑科技；有人看到以上方法痛罵不止，覺得背負這么大的債務(wù)壓力怎么睡得著覺、還讓不讓人活了？！

誰對誰錯？沒有對錯！因為“你”是不一樣的。

杠桿是好是壞？看“你”了：當杠桿匹配“你”的能力時，它就是天使；當杠桿超過“你”的能力時，它就是魔鬼。

上面加杠桿買房的方法是需要一定門檻的，就看這些條件是否滿足。

收入高。債務(wù)高不怕、每月的還款金額大也不怕，只要你賺得多、月收入高就行。這是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)客戶、巴不得你多借錢呢！政府再怎么去杠桿也去不到這類人的頭上。可如果滿足不了這個條件，還能操作嗎？能啊。

現(xiàn)金流籌劃強。杠桿繃得緊，就得維持杠桿不斷裂。如何不斷裂呢？得有現(xiàn)金流啊。上文的收入只是構(gòu)成現(xiàn)金流的一個組成部分，雖然絕大多數(shù)人的現(xiàn)金流就是他的收入，但仍有例外——就是那些有一套信貸體系的人，銀行、小貸、網(wǎng)貸、親友的民間借貸……玩得很溜，總能讓資金前后續(xù)接、流水不斷。如果這條還不滿足呢？看下一條了。

房價在上漲周期內(nèi)。因為房價上漲，所以凈資產(chǎn)上漲，也因此有了賺錢效應(yīng)，結(jié)果是什么呢？你可以去銀行貸款獲得更多現(xiàn)金流、你可以從親友那借來更多的錢、或者你直接賣出收益兌現(xiàn)。

你能力有限賺錢少、沒有信貸體系籌不到錢、還判斷不準樓市的漲跌周期……可還總想著屌絲逆襲、財富晉階……喂喂，8號病床的，別做夢了，該吃藥了啊。

財富升階的路，從來都不溫柔！

你需要有主觀的判斷能拿定主意，還得要有成敗的概率思維，并要適當?shù)拿半U去博一些運氣，并由此構(gòu)造房產(chǎn)投資的資金閉環(huán)和收益閉環(huán)。

近一二十年，買房賺錢根源于以下因素，這也成了房產(chǎn)投資盈利的公開秘密。

大國崛起的紅利。近四十年，我國海量的社會增量財富被創(chuàng)造出來，對應(yīng)的就是大家都有了錢，之后才有錢去買房、去消費更高品質(zhì)的住宅，這是基礎(chǔ)。人們的錢越來越多，花在房產(chǎn)上的錢也就增多，對應(yīng)的就是房價的上漲。

城市化的紅利。近一二十年，大量的農(nóng)村青年進城就學、就業(yè)、務(wù)工、生意，他們由此落戶居住于城市、尤其是省會/區(qū)域中心城市，這帶來了大量的住房需求，房產(chǎn)市場供不應(yīng)求（一是建造房屋需要時間，二是城市有邊界，即理論上城市面積會有一個上限），所以城市房價會快速上漲。

貨幣超發(fā)/貶值的紅利。主權(quán)純信用貨幣時代，貨幣的數(shù)量可以人為控制，并由此具有了印錢（其實就是多發(fā)放銀行貸款）刺激經(jīng)濟的作用，結(jié)果就是錢越來越多、越來越毛，以前購買的商品其價格也就隨著貨幣的增加而水漲船高，所以房價就越來越高了。

基于以上的前提條件，房產(chǎn)投資的盈利閉環(huán)就此形成：

先貸款負債買房（甚至首付款也是借的），房子到手后（二手房可立馬出租/新房大概三年后出租）出租獲得租金收益補充現(xiàn)金流，月供大于房租的差額部分用工資和融資（有了房就有了資產(chǎn)，更易獲得銀行的貸款）來填充，而因貨幣超發(fā)/貨幣貶值帶動了物價的上漲——當然包括工資的上漲以及房租的上漲，可債務(wù)卻是固定的、因此月供也是固定，慢慢的房租裹住、甚至超過月供，此時就沒有了還貸壓力，可房產(chǎn)也一直在漲啊——賣房就是兌現(xiàn)收益的時刻。

你首先得主觀判斷以上三個紅利是否仍然存在，這會提高你贏錢的概率，之后得行動去碰一碰運氣。但這些帶有主觀性、具有不確定性、附有運氣的成份，基本是無法掌控的，但我們可以學習掌握更多的方法技巧獲得參與的機會、增加博弈的時間、提高成功的概率。

所謂獲得參與的機會，就類似于你得有機會上牌桌參與博弈，可以通過信用卡買房，但前提是你得有七八十萬的額度啊，可如何獲得較高的信用卡額度呢？這里面就有方法和技巧了。

所謂增加博弈的時間，就是要活得足夠久、有更多的機會參與博弈，可以高評高貸0首付買房、也可以抵押貸款實現(xiàn)房產(chǎn)裂變，但你得有現(xiàn)金流支持啊，這樣才能等到下一波樓市大漲周期的到來。

可以確定的是,監(jiān)管的空白和系統(tǒng)的Bug會被逐漸堵上,監(jiān)管/政策等也會經(jīng)常變化，我們得及時獲取這些信息并作出適時的應(yīng)對措施，以提高成功的概率。

這些技巧和方法就是各種“術(shù)”。大家都知道的道理不值得知道，大家都知道的“術(shù)”也就沒有了價值，因為廣為人知的“術(shù)”總會有應(yīng)對、破解的措施。