小趙要結(jié)婚了，這本來是一件大喜事，結(jié)果卻因?yàn)榉慨a(chǎn)證的名字鬧的一家子都不開心。小趙的婚房是幾年前父母買的，寫了小趙的名字。那會小趙大學(xué)還沒畢業(yè)，房貸什么的老趙兩口子就都承擔(dān)了?，F(xiàn)在小趙未婚妻覺得雖然有婚房，但房產(chǎn)證沒有自己的名字。她想加名，可是老趙兩口子卻不樂意。小趙好不容易說服了爸媽，可是該怎么做他又不知道。

今天小課堂就給大家講講房產(chǎn)證應(yīng)該如何加名，希望能夠幫助到大家。

提示：想要改動房產(chǎn)證上的名字有幾種不同的方法，會涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費(fèi)等各種問題，而且房產(chǎn)證改名字對于婚前、婚后，是否有貸款未償清有不同解釋，不同情況的辦理費(fèi)用也不相同。

這些名字要分清

（一）購房合同

寫幾個人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產(chǎn)證就登記誰。

（二）按揭貸款合同

只能寫一個人名字，因?yàn)榘唇屹彿恐荒馨凑照l貸款誰簽字的原則進(jìn)行處理，保證購房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一，其原因是規(guī)避銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房產(chǎn)證

上面只有一個人名字，要求是一人一證，第一業(yè)主持有，在占有房屋份額那欄填的是共有。

（四）房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證

房產(chǎn)其他共權(quán)人持有，同樣在占有房屋份額那欄填的是共有，這個證在法律上標(biāo)志著房產(chǎn)的共同歸屬，同時(shí)雙方約定各自的出資額或所占份額。

房產(chǎn)證更名方式

1、析產(chǎn)登記（加名）

一般用于分割房產(chǎn)，把一人的房產(chǎn)平均分為兩人或多人所有。

2、減名

與正常買賣類似，需繳納契稅。若房產(chǎn)證辦理不足2年，還需繳納營業(yè)稅。

（夫妻雙方加名或減名不收費(fèi)）

房產(chǎn)證加名分哪些情況？

（一）夫妻加名，婚前婚后各不同

1、婚前加名

按贈與、買賣方式依據(jù)雙方申請辦理。

（一）贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù)。

（二）買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到中心申請辦理。

2、婚后加名

這種情況屬于變更登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。

注意：如果是之前簽訂購房合同時(shí)沒有寫上兩人的名字，辦理兩證的時(shí)候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的。

（二）父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。

1、贈與流程：

（1）贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。按規(guī)定，房屋贈與一定要采用書面形式。

（2）房屋贈與的當(dāng)事人（受贈人）憑原房屋所有權(quán)證、贈與合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅。

（3）辦理公證。根據(jù)規(guī)定，房屋贈與必須辦理公證。

（4）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈與書及公證書和契稅收據(jù)。

（5）贈與人將房屋交付受贈人。

2、贈予手續(xù)：

（1）贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

（2）受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅，辦理公證。受贈人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。

（三）兄弟姐妹加名，多數(shù)考慮買賣

雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費(fèi)比較高，同時(shí)限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：雙方或三方（中介）協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)。需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

（四）按揭中房產(chǎn)加名字

注意： 房產(chǎn)證加名、減名只發(fā)生在房屋無貸款的情況，若按揭房有貸款必須還清貸款解除抵押后，才能加名或減名。

貸款沒還清的房子，需要先向銀行申請變更抵押人，銀行同意后才能辦理更名，實(shí)際操作中，一般銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不會同意。

法律規(guī)定：婚前購買的房屋屬于個人財(cái)產(chǎn)，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。

《物權(quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

房產(chǎn)證改名所需要的費(fèi)用

（一）直系親屬間贈與房產(chǎn)所需稅費(fèi)：

1、交易手續(xù)費(fèi)：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米

2、土地收益金：劃撥土地繳納

3、契稅：4%

4、房屋登記費(fèi)：住宅80元/套非住宅550元/套

5、證照印花稅：5元/本

6、工本費(fèi)：10元/本

7、個人所得稅：①查賬征收計(jì)算方法為：（評估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用）×20%；②核定征收計(jì)算方法為:評估價(jià)格×1%

8、營業(yè)稅：直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅

（二）非直系親屬贈與稅費(fèi)：

除上述外，非直系親屬還需繳納營業(yè)稅：

1、不足5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的，營業(yè)稅=評估值-購買房屋價(jià)款

2、超過五年（含5年）普通住房：免征營業(yè)稅

（三）二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：

1、對外銷售個人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅

2、對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅

3、對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅

（四）看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費(fèi)分別如下：

1、交易手續(xù)費(fèi)：住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。首次購房指所有家庭成員

2、交易印花稅：住宅無，非住宅為總價(jià)0.05%。按正常交易成交價(jià)格計(jì)征

3、房屋登記費(fèi)：住宅80元/套，非住宅550元/件

4、土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金

5、土地收益金：按地段等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e

6、契稅：2008年11月1日起，個人購買非普通住房的（別墅類和聯(lián)體別墅住房除外）契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%

7、個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減

（五）個人所得稅，分為兩種方式：

1、查賬征收計(jì)算方法為：（評估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用）×20%

2、核定征收計(jì)算方法為：評估價(jià)格×1%

3、轉(zhuǎn)讓個人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅

4、土地登記費(fèi)：33元/套

5、交易評估費(fèi)：評估價(jià)×0.3%

6、測繪費(fèi)：建筑面積×1.36

以上的內(nèi)容為大家介紹了關(guān)于房產(chǎn)更名如何辦理，房產(chǎn)更名和房產(chǎn)過戶的區(qū)別等相關(guān)問題。房產(chǎn)證想要更名，并不是想加就能加的，這中間還涉及很多要素，需要大家思考妥帖后再進(jìn)行。除此以外，各地辦理更名的方式不同所需費(fèi)用也不同，盡量選擇最劃算的方式更改。

今天的小課堂就到這里了，明天繼續(xù)為您揭秘有關(guān)房產(chǎn)證的那些事兒。大家還有什么想要了解的問題，請積極留言噢～