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說(shuō)到房子，存在兩種截然不同的立場(chǎng)。 一種是希望房?jī)r(jià)漲的。這種一般是手里有房，心里不慌，買了房希望房子增值的。 另一種是希望房?jī)r(jià)降的。這種一般是沒(méi)買房，或被高房?jī)r(jià)所困，望而卻步。期盼房?jī)r(jià)跌跌不休，好有機(jī)會(huì)上車。 今年下半年開始，房?jī)r(jià)下跌的消息時(shí)不時(shí)傳來(lái)。但其實(shí)這里面存在一些誤解？ 買房的喜歡看新房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)喜歡用二手房?jī)r(jià)。1、中國(guó)人熱衷買新房，總覺得新房才是好的。除了北上廣這些一線巨量需求的城市，二手房交易占市場(chǎng)比重較大外，其他的城市住房成交還是以新房為主的。對(duì)大多數(shù)買房者而言，看房看的是新房、新樓盤價(jià)格。所以，大多數(shù)情況下，新房降價(jià)的可能性比較低。2、另有一個(gè)價(jià)格維度是二手房?jī)r(jià)格。一般情況下，判斷市場(chǎng)真實(shí)狀況，多用二手房?jī)r(jià)。二手房?jī)r(jià)往往低于新房房?jī)r(jià)。二手房?jī)r(jià)格漲跌更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況。比如在市場(chǎng)高燒的時(shí)候，新房供應(yīng)趕不上需求，此時(shí)多余的需求就會(huì)轉(zhuǎn)向二手房，推高二手房?jī)r(jià)。在市場(chǎng)入冬的時(shí)候，新房也會(huì)通過(guò)二手房渠道進(jìn)行售賣。隨著二手房市場(chǎng)供大于求，交易周期變長(zhǎng)，房主降價(jià)出手，拉低房?jī)r(jià)。另外，在調(diào)控政策嚴(yán)抓，對(duì)新房房?jī)r(jià)進(jìn)行控制的時(shí)候（如限價(jià)），市面上買不到的新房，開發(fā)商為了破限價(jià)，往往也通過(guò)二手房渠道流出。這也是為什么會(huì)有二手房房?jī)r(jià)高于新房房?jī)r(jià)形成倒掛的原因。總之，二手房市場(chǎng)的相對(duì)自由、靈活的市場(chǎng)，決定了業(yè)內(nèi)在參考房?jī)r(jià)指標(biāo)時(shí)多以二手房為主。這也就是，為什么大家在說(shuō)市場(chǎng)入冬、房?jī)r(jià)下降了，但是很多人卻仍感覺到新房?jī)r(jià)格明明還在一步步升高。無(wú)非是參考的數(shù)據(jù)不同而已。所以，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月都會(huì)有兩個(gè)不同維度的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，新房和二手房。而每個(gè)月，新房出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市寥寥無(wú)幾，而在市場(chǎng)趨冷的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的就開始大幅增多。如果我們把視角拉近，放在不那么宏觀的市場(chǎng)里。好多人就是想買新房，難道這新房房?jī)r(jià)就沒(méi)有下跌的可能嗎？肯定有。滾燙的概念過(guò)后，很容易出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。前段時(shí)間和一個(gè)山東青島的朋友聊了一下當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。2018年的山東青島，隨著新區(qū)域規(guī)劃出臺(tái)，上合組織峰會(huì)召開，紅島片區(qū)某偏遠(yuǎn)沿海樓盤房?jī)r(jià)在正值火熱的時(shí)候房?jī)r(jià)在1萬(wàn)5左右。幾個(gè)月前，朋友再去看的時(shí)候，房?jī)r(jià)跌到了1萬(wàn)。這一跌就是三分之一。受人為推動(dòng)影響，概念高燒起來(lái)的時(shí)候，大家對(duì)片區(qū)房?jī)r(jià)潛力會(huì)高估，再加上投資和剛需雙重作用，房?jī)r(jià)自然升高。當(dāng)概念冷卻，投資需求離場(chǎng)，房?jī)r(jià)開始擠泡沫，自然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。投資需求過(guò)旺的地方，房?jī)r(jià)下跌的可能性更大。前兩年房?jī)r(jià)腰斬的海南、廈門就是很好的例子。2、市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼，房?jī)r(jià)打折。市場(chǎng)情況不佳的情況下，為了拉動(dòng)銷量，開發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存是一種手段。今年年初開始，知名房企就曾推出過(guò)全部樓盤9折的優(yōu)惠。另外，今年各地的開發(fā)商降價(jià)售房的消息也時(shí)有傳來(lái)。這種情況一般受市場(chǎng)影響，房企折損部分利潤(rùn)，以降價(jià)換取數(shù)量，無(wú)非就是過(guò)去賺十分的錢，現(xiàn)在賺八分而已。如果我們把區(qū)域放在單一的一座城市里時(shí)，這種打折降價(jià)厲害的樓盤一般會(huì)多出現(xiàn)在距離市中心相對(duì)偏遠(yuǎn)的地方，并且有大量樓盤入市。人口活躍的地段，一般買房需求旺盛，供給量卻少，需求基本能夠支撐住房?jī)r(jià)。如果我們能夠明白房?jī)r(jià)下跌的邏輯，那基本上可以判斷在什么樣的時(shí)機(jī)買房成本相對(duì)低。一方面，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。漲幅小或干脆橫盤，更甚者房?jī)r(jià)下跌。另一方面，可供選擇的房源相對(duì)較多，冷淡期市場(chǎng)房子供應(yīng)量大于需求量，市場(chǎng)相對(duì)不那么火熱，購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)者少，買房更容易。這幾年隨著我們國(guó)家新的發(fā)展戰(zhàn)略提出，產(chǎn)生出一大批的樓市概念，中心城市、自貿(mào)區(qū)、一體化、示范區(qū)等等，多到數(shù)不勝數(shù)。
一般情況下，概念正火熱的時(shí)候，這些片區(qū)的房?jī)r(jià)泡沫會(huì)相對(duì)的高一些。如果想入場(chǎng)，要么就在最一開始掌握先機(jī)，要么就等概念涼了以后，擠水分的時(shí)候考慮。樓市里，有一句話被大家深信不疑，叫“買漲不買跌”。但在我認(rèn)為，買房時(shí)機(jī)這件事，還是在市場(chǎng)冷靜的時(shí)候把握住更值一點(diǎn)。因?yàn)槟阏f(shuō)不準(zhǔn)，它漲起來(lái)的時(shí)候你是不是能買到，以及是不是還買得起。
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