這篇文章我想先從現(xiàn)在推行的學(xué)歷補(bǔ)貼購(gòu)房政策開(kāi)始講起，介紹房產(chǎn)市場(chǎng)中的數(shù)據(jù)制作，和這些數(shù)據(jù)如何誤導(dǎo)購(gòu)房者。接著就是配上一些真實(shí)案例，來(lái)介紹制作這些數(shù)據(jù)的動(dòng)機(jī)和效果。

開(kāi)篇先講幾句廢話(huà)。這文章內(nèi)容來(lái)自我去年給人寫(xiě)的一篇講稿。我在幫助一些老師寫(xiě)文章的時(shí)候發(fā)現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量的人因?yàn)橘?gòu)房經(jīng)驗(yàn)比較少，所以很喜歡講大方向，不愿意坐下來(lái)細(xì)細(xì)算賬。所以他們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候往往就是有一個(gè)“心理價(jià)位”，要是價(jià)位符合自己的預(yù)期，就會(huì)動(dòng)手購(gòu)買(mǎi)。很少有人會(huì)坐下來(lái)細(xì)細(xì)算賬，弄明白這個(gè)價(jià)位從一開(kāi)始就是被精心設(shè)計(jì)出來(lái)的。

所以我一定要請(qǐng)你跟著我一起仔細(xì)算一遍賬。

事情起因是我V+群里有位網(wǎng)友孩子馬上就要碩士畢業(yè)了。23年畢業(yè)的碩士生上了三年網(wǎng)課非常的痛苦無(wú)奈，他在這個(gè)時(shí)候看到長(zhǎng)三角某地在做學(xué)歷補(bǔ)貼。本科生畢業(yè)購(gòu)房補(bǔ)貼15萬(wàn)，碩士補(bǔ)貼25萬(wàn)，針對(duì)一手新房。他就腦補(bǔ)覺(jué)得這是國(guó)家給這些碩士生們的特惠補(bǔ)貼，讓他們?nèi)昀锩嬗袀€(gè)交代。畢竟給他們購(gòu)房補(bǔ)貼25萬(wàn)就等于他兒子讀了三年書(shū)賺回了25萬(wàn)。

房產(chǎn)中介和地方的宣傳口也那么告訴他，他很開(kāi)心，覺(jué)得房子價(jià)格合適就想立刻掏錢(qián)買(mǎi)。購(gòu)房決定他自己做，我認(rèn)為我有必要幫助和他有同樣問(wèn)題的網(wǎng)友梳理一下這里面錢(qián)的流轉(zhuǎn)。

這筆錢(qián)不是“國(guó)家”給的。是地方政府出的。錢(qián)的來(lái)源是“土地出讓金”，不是補(bǔ)給學(xué)生，而是補(bǔ)（退）給開(kāi)發(fā)商的。這個(gè)政策設(shè)計(jì)異常的巧妙，你一定要跟著我算一遍才能知道里面的訣竅。

現(xiàn)在有一套新房，100平，每平價(jià)值1萬(wàn)，總價(jià)100萬(wàn)。它的成本構(gòu)成可能是開(kāi)發(fā)商有30萬(wàn)的成本和利潤(rùn)，70萬(wàn)是政府的土地出讓金。現(xiàn)在房子賣(mài)不掉（注意這是關(guān)鍵），政府有兩個(gè)辦法來(lái)幫助開(kāi)發(fā)商回本。

第一個(gè)，是政府每套房子直接退回20萬(wàn)給開(kāi)發(fā)商。房子土地成本變成了70-20=50萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商一套房賣(mài)80萬(wàn)，房?jī)r(jià)被拉低到了8000塊每平。

第二個(gè)，是政府通過(guò)補(bǔ)貼購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商退錢(qián)。就是說(shuō)學(xué)歷補(bǔ)貼，本科生15萬(wàn)，碩士25萬(wàn)，平均每人補(bǔ)貼20萬(wàn)。宣傳也就讓中介和基層都講，是國(guó)家給大學(xué)生的特惠補(bǔ)償。這筆錢(qián)只有買(mǎi)一手房的時(shí)候能用，最后錢(qián)是不是還是回到了開(kāi)發(fā)商手里？

這些大學(xué)生拿著文憑去買(mǎi)房，100萬(wàn)的房子掏了80萬(wàn)買(mǎi)，房產(chǎn)成交價(jià)依舊被維持在了1萬(wàn)每平，但是真實(shí)成交價(jià)其實(shí)就是8000塊一平。

為什么我要你算這個(gè)？你要注意，地方政府是因?yàn)榉孔訉?shí)在賣(mài)不掉，才會(huì)把吃到嘴里的土地出讓金吐出來(lái)，維持樓市穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不好，必須要大幅度跌價(jià)，地方政府才那么干。結(jié)果就是做出一個(gè)真的假數(shù)據(jù)來(lái)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)。

就像那位網(wǎng)友，我給他的建議就是先等一等。23年年初出這個(gè)政策，讓他看看后續(xù)還有哪些樓盤(pán)。房子買(mǎi)了，是要能賣(mài)掉的。他現(xiàn)在假設(shè)孩子碩士，補(bǔ)貼了25萬(wàn)，就等于7500每平買(mǎi)入這個(gè)樓盤(pán)，后續(xù)的樓盤(pán)賣(mài)不掉，真實(shí)成交跌到7000甚至6000塊，他還是虧的。

這種政策設(shè)計(jì)的非常巧妙。明明政府是要退錢(qián)給開(kāi)發(fā)商，通過(guò)一個(gè)學(xué)歷補(bǔ)貼的辦法變相用年輕購(gòu)房者的手把錢(qián)送給開(kāi)發(fā)商。

房?jī)r(jià)也穩(wěn)住了，錢(qián)也送到了。

那我再問(wèn)你，假如你是一個(gè)二手房的賣(mài)家。你手里也有一套100平同區(qū)位的房子，你掛1萬(wàn)一平能賣(mài)掉嗎？現(xiàn)實(shí)是你著急出手掛9000塊也賣(mài)不掉。原因很簡(jiǎn)單，房產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)是8000塊一平。新的，有實(shí)力的購(gòu)房者都被學(xué)歷補(bǔ)貼吸引去買(mǎi)一手新房了，你二手房不舍得大幅度降價(jià)根本賣(mài)不掉。

這種補(bǔ)貼政策就鎖死了二手房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)的房東看房?jī)r(jià)還是1萬(wàn)一平，按這個(gè)價(jià)格去掛就是死活賣(mài)不掉，他們拿在手里，再配上地方政府給的延期還貸政策，他們就不會(huì)立刻把房子大打折恐慌性的甩掉，房地產(chǎn)市場(chǎng)就能被這個(gè)“真的假數(shù)據(jù)”穩(wěn)住。

在這樣的數(shù)據(jù)操作下，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是二手房掛牌量大幅度上升，很多人想賣(mài)房，但是成交量卻大幅度萎縮，因?yàn)樗麄儽诲e(cuò)誤的價(jià)格給誤導(dǎo)了。讓僅有那點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)力涌入了一手新房市場(chǎng)。

為什么要做這些數(shù)據(jù)去誤導(dǎo)二手房的房東和市場(chǎng)呢？?jī)H僅只是為了銀行賬面資產(chǎn)不縮水嗎？

當(dāng)然不是。我寫(xiě)的講稿里面就是用北京和中西部城市購(gòu)買(mǎi)力變化來(lái)做的分析。這里面有很多很有趣的東西。我們還是要慢慢來(lái)算。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一般跌掉30%也就是通常的首付叫“崩潰”，為了預(yù)防這樣的情況就會(huì)有很多不同的操作。???