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16年前，孫宏斌說自己要打敗萬科，結(jié)果摔了一個(gè)大馬趴。 現(xiàn)在，他好像終于從萬科身上跨過去了。 1 很久很久以前，江湖有個(gè)傳說叫萬科魔咒。 魔咒是這么說的，想挑戰(zhàn)萬科的最終都沒好下場(chǎng)。這些公司在超過或者將要超過萬科的時(shí)候，都會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，輕則自廢武功，倒退幾年；重則破產(chǎn)，灰飛煙滅。 據(jù)內(nèi)幕君大腦隨機(jī)統(tǒng)計(jì)，萬科的石榴裙下，至少躺倒過6個(gè)勇士。
前三個(gè)是主動(dòng)挑戰(zhàn)結(jié)果吃癟了。 2003年，那時(shí)候?qū)O宏斌還是小孫，王石還是王老師，小孫跟老王說：順馳要做全國第一，超過所有房企，包括萬科。 然后順馳破產(chǎn)了。 接著是年富力強(qiáng)的華南虎二哥，這哥們?cè)?jīng)在官網(wǎng)上發(fā)話：超越萬科不是不可能。 然后富力掉到二線梯隊(duì)了。 再來是綠城。樓市回暖的2009年，綠城賣了530億元，僅次于萬科的634.2億元，位居全國第二。春風(fēng)得意馬蹄急，心潮澎湃的宋衛(wèi)平公開喊話，綠城三年破千億，銷售要超萬科！ 然后綠城賣了。 這三個(gè)勇士都把口號(hào)喊得很響，然并卵，巴掌打起來也很響。順馳和綠城兵敗于激進(jìn)擴(kuò)張，富力潰于重倉商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略失誤。 綠地和萬達(dá)倒是短暫戰(zhàn)勝過萬科。那是2010年，王石正在向珠峰發(fā)起第二次沖擊，山下來了消息：萬達(dá)一季度銷售超越萬科，成為中國房地產(chǎn)新一哥。登山愛好者王石理都沒理，繼續(xù)爬。 2014年，萬科銷售目標(biāo)2000億，計(jì)劃于2015年上市的綠地，一個(gè)口號(hào)就喊到2400億。很多人就質(zhì)疑了： 挑戰(zhàn)當(dāng)了9年老大的萬科，是梁靜茹給的勇氣嗎？ 是榜單給的。 那年年底，互相打臉的一幕出現(xiàn)，兩個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)的榜單中，萬科和綠地各自登頂，雙兔傍地走，一時(shí)沒分出誰是雄誰是雌。 次年，綠地盼了11年的“整體上市”美夢(mèng)實(shí)現(xiàn)，開盤當(dāng)天市值超3000億元人民幣，把萬科甩在身后，一舉成為全球最大市值房企。 后來的故事走向一致，曇花一現(xiàn)，冷暖自知。萬達(dá)這幾年戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，綠地市值只剩800億，最近又深陷變相裁員風(fēng)波和高層爛尾危機(jī)。 而合生則是被王石一個(gè)彩虹屁給彈飛了，2004年銷售額超萬科后，“地產(chǎn)航母”一直處于沉淪狀態(tài)。 這么多年了，勇士們流血總結(jié)出一條寶貴經(jīng)驗(yàn)： 做人還是要低調(diào)。 比如碧桂園跟恒大，一個(gè)口號(hào)也沒喊，星星之火悄悄燎原。不過，超越萬科后許老板還是很激動(dòng)的，他把中高層喊來開慶功會(huì)，會(huì)上頻頻舉杯慶祝： “一起祝賀恒大地產(chǎn)集團(tuán)成為全球第一大房地產(chǎn)企業(yè)！” 2 今年1-11月銷售榜放出，融創(chuàng)首次打敗萬科，位列全國第三強(qiáng)。在權(quán)益金額和操盤金額方面，融創(chuàng)分別以3454億、4754億力壓萬科的3445億、4594億，實(shí)現(xiàn)兩榜雙殺。 本來吧，今年上半年，融創(chuàng)的合同銷售額2141.6億元，同比增長約11.8%，創(chuàng)下近年來新低，排名還在保利之后。 半年度業(yè)績會(huì)上，孫宏斌說：第五也挺好的，下半年還會(huì)以控制風(fēng)險(xiǎn)為主，謹(jǐn)慎拿地。大家都以為融創(chuàng)要滑出第一梯隊(duì)了。 結(jié)果一頓操作猛如虎，信老孫的都是二百五。 在9月之前，不管是權(quán)益額還是操盤額，萬科都超出融創(chuàng)300個(gè)億，到了10月，融創(chuàng)縮小差距到100億，11月實(shí)現(xiàn)反超。 其中一個(gè)重要原因是進(jìn)入10月后，融創(chuàng)部分區(qū)域通過換倉計(jì)劃搶收。 拿天津公司來說，為了沖擊全年任務(wù)，啟動(dòng)了員工自購及全員泛營銷。之前澎湃新聞稱，融創(chuàng)的非合作項(xiàng)目全部執(zhí)行住宅產(chǎn)品8-8.5折，商辦產(chǎn)品6-7折，車位5折。 而喊著“活下去、活得久、活得好”的萬科倒是沒見大動(dòng)作，10月份單月銷售金額443億元，環(huán)比還降了10個(gè)點(diǎn)。 也就是說，融創(chuàng)靠以價(jià)換量跑贏了萬科。 融創(chuàng)搶收時(shí)有住宅項(xiàng)目最大降價(jià)幅度超過5折，首次開盤價(jià)7.2萬元/平，折后3.5萬。 消息一出，其它項(xiàng)目的營銷人比業(yè)主還急： 你一拳把市場(chǎng)打骨折了，叫別人怎么活？ 3 現(xiàn)在大家都不太信老孫說的話。 他說“謹(jǐn)慎”、“不拿地”，最后都是煙霧彈。前幾天，他又買了，一出手就是153億，而且“一小時(shí)就談得七七八八”。談完單子老孫就喝酒去了。 10幾年前，50個(gè)億就能把順馳絆倒，現(xiàn)在老孫花100億很隨意，很像內(nèi)幕君在菜市場(chǎng)買100斤大白菜的樣子，一百塊往菜農(nóng)手里一放：零錢不用找了。 但咸吃蘿卜淡操心的網(wǎng)友還是提醒了：收購決策期短，風(fēng)險(xiǎn)暴露不充分。 這次老孫花153億收購云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球時(shí)代、時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，能獲得18個(gè)項(xiàng)目。 收購后，更名重組為環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)。明面上，老孫在做深文旅產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上和買萬達(dá)資產(chǎn)包一樣，文旅圈地，意在土儲(chǔ)。 2019年1-11月房企新增總貨值排行上，融創(chuàng)又壓過萬科一頭，總貨值6850億，僅次于碧桂園排行第二，而截至10月，融創(chuàng)的新增貨值還只有3700億。 一個(gè)月多出3000億？老孫的算盤是這么打的： 此次收購，確權(quán)的總建面3071.6萬平，可售2771.6萬平，目前未售的還有2390萬平，按照融創(chuàng)占股一半計(jì)算，可獲得相對(duì)應(yīng)貨值1200億左右。未確權(quán)的土儲(chǔ)有3587萬方，對(duì)應(yīng)貨值3600億，但這些地可能拿不到。 也就是說，這單月新增的3000億貨值，應(yīng)該是把沒談妥的地也捎上了。 至于按照均價(jià)1萬元來估算貨值，股民忍不住要問了：西昌、咸寧、康定、拉薩、西雙版納，都是偏遠(yuǎn)地帶的文旅盤，大哥咋就如此樂觀？ 大哥一直很樂觀，特別是對(duì)于自家股票。去年中期業(yè)績會(huì)上，老孫告訴大家，“買融創(chuàng)的股票比買融創(chuàng)的房子更有升值空間”。 然后，今年4月，二股東平安系悄悄清空了融創(chuàng)股票。 這幾年，老孫四處接盤，連續(xù)大規(guī)模收并購讓融創(chuàng)的杠桿一直懸在高處，根據(jù)融創(chuàng)半年報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算，今年上半年，其凈負(fù)債率為205%，較2018年年底的149%上升56%。這一數(shù)據(jù)，萬科同期是35%左右。行業(yè)均值大概是85%-90%。 從長期來看，駕馭杠桿，就像站在刀尖上跳舞，玩的還是心跳。一切平衡的前提是貨要買得對(duì)、轉(zhuǎn)得動(dòng)，跑得快。 哪一環(huán)出大問題，資金鏈都得緊上。 兩年前，汪孟德就立下flag：2019年融創(chuàng)的凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率要降到70%以下。 眼看這都要2020年了。 |
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