■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評論人

最近幾天發(fā)生的事情，真的是多到?jīng)]有辦法寫文章的地步，各地限購不停的加碼，而在年報公布的檔口期內(nèi)，各種話題撲面而來。先是萬科計提降價準備金，然后是孫宏斌說不會漲了，然后就是碧桂園缺席了一塊土地的招拍掛。

總之，房地產(chǎn)圈貌似變成了娛樂圈，不止有一天房地產(chǎn)圈里會不會也出現(xiàn)狗仔隊。

關(guān)于萬科的計提，關(guān)于老孫的話題，本來不想再說什么了，但是晚間一個朋友私信的問題，就不得不捎帶著說說老孫和宋衛(wèi)平了。

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一次答客問

再次引發(fā)對老孫的關(guān)注

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微信私信答客問，是我這個號稱“專家”的人每天都有的一些功課，昨晚又有朋友問我一個問題，最后做答時把老孫給捎帶著說了一句：

我們有了這樣的對話之后，我還告訴對方要發(fā)出去，接著我們對話如下：

好嘛，怎么把萬科也捎帶了呢？

緣何說老孫是善于投機取巧呢？了解老孫的人應(yīng)該能夠了解到當(dāng)年的順馳，當(dāng)年順馳從天津走到北京，然后由從北京走向全國，還有當(dāng)年老孫信誓旦旦地要超過萬科的豪言壯語。

再后來，順馳資金鏈斷裂賣給了路勁。

后來，老孫東山再起，融創(chuàng)又融入了善于廝殺征戰(zhàn)的血統(tǒng)，開始到處攻城略地，在宋衛(wèi)平的公司出現(xiàn)問題時乘虛而入，最后兩個人因為一些理念問題而分道揚鑣。

就因為這次成功但不算愉快的合作，還讓宋衛(wèi)平落下了個“不仁不義”的罵名，而老孫則留給大家一個悲情的印象，因為后來和佳兆業(yè)合作也最后崩了。

最后，大家發(fā)現(xiàn)和融創(chuàng)分崩的公司都是有著講情懷的老板，而慣于廝殺的老孫則是套路滿滿的。其實，老孫的套路是和老孫的并購相關(guān)聯(lián)的。

  2  

并購與話題王

孫宏斌的套路

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研究兩家房企的增長不難發(fā)現(xiàn)，其實都和并購有關(guān)。

要說并購還是萬科厲害。

2006年，萬科銷售業(yè)績是212億元，然而到了2007年王石提出了“拐點論”，說樓市不行了，要降價。

實際上，2007年萬科銷售收入523億元，比2006年增長了124%，這么高的增長率何來拐點呢？

當(dāng)年，萬科拿出30億資金收購了28家項目公司，在其后的幾年連續(xù)收購，這樣萬科逐步甩開當(dāng)時業(yè)績接近的“招保萬金”其余三家公司。結(jié)果是2008年春季，萬科率先降價，加上當(dāng)年遭遇金融危機，一些開發(fā)商不堪市場重壓，最后頂不住了，只好把項目公司降價賣給萬科。

而老孫帶領(lǐng)的融創(chuàng)可謂是得到萬科的真?zhèn)?，融?chuàng)這些年之所以能夠到處攻城略地，主要還是靠并購得來的。

在最近融創(chuàng)的業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)老總孫宏斌不但直抒胸臆，表達對樓市的悲觀，認為樓市未來兩年不會漲了，而且還把樓市不會上漲的邏輯闡述的一清二楚。

兩年來，孫宏斌在多個場合談及房企的風(fēng)險控制。在被問及今年以來嚴厲的樓市調(diào)控對地產(chǎn)行業(yè)的影響時，孫宏斌直言，本輪調(diào)控的影響遠遠超過前幾年，將非常深遠。

“現(xiàn)在這個行業(yè)風(fēng)險特別特別大?！睂O宏斌表示，長遠來看，他對市場“非常非常悲觀”。悲觀的原因不是覺得房價會下跌，而是地價如此之高，調(diào)控又很嚴厲，貨幣政策收緊，利率上升，房價暴漲根本沒有支撐，此時高價拿地對企業(yè)而言風(fēng)險巨大。

孫宏斌說：“我覺得市場風(fēng)險挺大的，從10月以后，調(diào)控后土地還在大幅上漲，我一直覺得沒什么邏輯，唯一基礎(chǔ)是期望房價繼續(xù)暴漲，但這是不可能的，因為首先政府不讓漲，至少今年沒可能，明年也不會暴漲；第二，市場也不該這樣暴漲，可能有些城市有緊張供求，但還是貨幣太多，如果政府控制好貨幣，那肯定不會漲了。”

這與萬科計提13億降價準備金的行為不謀而合，將會對普通民眾造成“未來一段時間房價肯定會跌”的心理預(yù)期。這樣的預(yù)期確實會導(dǎo)致部分購房者遠離市場，等到一些房企因為銷售不暢導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題時，這時萬科與融創(chuàng)就該出手了— —來吧談?wù)剹l件，忍痛割愛吧。

下面這位蘇南萬科的工作人員，就一語道出了萬科的真實目的：

該公司2016年至今新增土地儲備5394萬平方米，2/3為收并購所得，目前已經(jīng)擁有總土地儲備7912萬平方米。

2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰，為2143萬平方米，其中60%地塊以收并購方式獲得，第四季度融創(chuàng)獲取土地1150萬平方米，收并購比例更是達到82%。彼時，中國土地市場一派高燒，“地王”頻出，而融創(chuàng)憑借其在并購市場的獨特優(yōu)勢，成功避免了土地招拍掛市場的劇烈競爭。

其實，老孫和萬科釋放的都是煙幕彈，你要真信的話也沒有辦法。我們不要光聽一個人說什么，說什么并不重要，重要的是看他做什么？

至于，融創(chuàng)緣何要入股樂視，下面一張圖或許能夠說明問題：

無利不早起啊！

老孫不是慈善家，更是善于投機取巧。投資樂視符合老孫的性格與戰(zhàn)略布局。

說完老孫，再扒一扒當(dāng)年他和老宋的舊事吧。

  3  

舊事重提

是宋衛(wèi)平背信棄義還是老孫胡來

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當(dāng)年，老孫和宋衛(wèi)平分手時，老宋可是遭到不少人唾棄的，罵他背信棄義，罵他過河拆橋。

在綠城內(nèi)部，不論是和融創(chuàng)合作，還是和融創(chuàng)分手，老宋都是不被理解的。

融創(chuàng)和綠城合作時，我正在山東工作，聽當(dāng)時濟南綠城的高層說“我們將要被融創(chuàng)血洗了”，有可能高管都被融創(chuàng)趕走，現(xiàn)在沒有心思工作。這僅僅只是一個城市的情況。

當(dāng)年宋衛(wèi)平面對的是“對于眾多的謾罵和刻薄的譴責(zé)，憐惜羽毛的宋衛(wèi)平在做出決定時肯定亦有顧及。這些年過得好像并不好，若以成敗論英雄他是一個徹底的失敗者。”

即便是這樣，2014年11月19日夜間，宋衛(wèi)平用《檢討與反省》方式宣布和孫宏斌的融創(chuàng)決裂開啟了回歸綠城中國的時間窗，宋似乎進退兩難，冰炭在懷，只能選擇負孫。

對于宋衛(wèi)平的當(dāng)時的行為，有媒體這樣評論到：

人們寧愿相信宋離開的理由，也無法接受其回來的借口。和離開時“天下本一家，有德者掌之”的情懷外衣相比，回歸時“維護綠城偏執(zhí)的產(chǎn)品導(dǎo)向認知，以及把綠城賣給了一個不該賣的人”完全是毫無節(jié)操的背棄。部分人的觀點指向宋衛(wèi)平回歸與兩個東西關(guān)聯(lián)———一直缺但一直盡力站著掙的金錢，一直最重視但人走茶涼的儒商盛名。

以宋衛(wèi)平近乎偏執(zhí)的個性，在痛苦地做出拋售股權(quán)的決定后，不大可能僅僅因為看到融創(chuàng)在100天內(nèi)賣了280億元，以及行業(yè)回暖就徹底改變決定。而且從其自省書上可見其對交易本身是滿意的，多賺了19億元，所以基于利益追逐宋衛(wèi)平選擇回歸的說法并未得到太多認同。

仔細琢磨宋衛(wèi)平的自反省書，中心思想是：不是我老宋要回來，是業(yè)主非讓我回來不可，孫宏斌要的是銷售，我要的是品質(zhì)，孫宏斌要的是業(yè)績，我要的是靈魂。

但被行業(yè)戲稱為只會買房子的孫宏斌自7月進駐綠城后，除了銷售數(shù)字的報表外，很多人都在感嘆，失去了宋衛(wèi)平的綠城根本不是綠城。

宋衛(wèi)平也根本無福消受在藍城的悠閑時光，從業(yè)主，到合作方，再到供應(yīng)商、施工方乃至地方政府的反饋，都讓他寢食難安。曾經(jīng)綠城王國暴躁的獨裁者、視品牌為生命的宋衛(wèi)平說，離開綠城的100多天里從另一個視角看綠城有著非同一般的感受和煎熬。

在宋衛(wèi)平跳離綠城這艘在狂飆中迅速下沉的破船后，他發(fā)現(xiàn)他并不能擺脫那些懸而未決和枝蔓叢生的糾葛。宋衛(wèi)平天真地以為孫宏斌會是綠城基因執(zhí)著堅持者，孫宏斌顯然也小看了宋衛(wèi)平存在了20年的這份執(zhí)著情懷的分量。

在更早的時間，宋曾擲地有聲對孫宏斌說：“不準降價不準賴，我們記錄在案?！彼?dāng)時還對受訪的媒體稱，二十年的綠城生涯讓他到死也會對綠城有堅守的責(zé)任和義務(wù)，“誰對客戶和員工擺了架子，我第一個把他趕走，然后把老孫趕走。”

今天，當(dāng)人們看到綠城的產(chǎn)品，當(dāng)藍城的諸多產(chǎn)品推出來時，人們忘記了當(dāng)初對老宋的不尊，大家更多的是對老宋對產(chǎn)品苛求的敬佩以及對藍城系列產(chǎn)品的仰慕。

當(dāng)藍城的系列產(chǎn)品的參觀者需要提前預(yù)約，對老宋的不理解都煙消云散了。我們對這位老人有的只能是敬佩。

當(dāng)下，全國上下都要搞特色小鎮(zhèn)時，很多人選擇學(xué)習(xí)的目標就是藍城小鎮(zhèn)。

當(dāng)然，融創(chuàng)在英勇善戰(zhàn)的老孫帶領(lǐng)之下，其發(fā)展的速度是綠城和藍城沒有辦法比的，但是融創(chuàng)除了到處在賣房子之外，貌似沒有更多的東西值得其它企業(yè)去學(xué)習(xí)，雖然融創(chuàng)的并購與團隊的狼性也是很多企業(yè)沒有辦法學(xué)到的。

這也許正是當(dāng)年老宋堅決與老孫分手的原因吧。