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提到廣州的商業(yè)區(qū)，就不得不說到位于市中心的天河城與正佳廣場。 但相比于天河城的順利，正佳廣場卻有一段不為人知的辛酸往事。 1992年正大集團(tuán)與廣州佳景合作，在廣州投資總建筑面積為42萬㎡的正佳廣場項目。 但正大因為金融風(fēng)暴導(dǎo)致戰(zhàn)線收縮，工地半路停工，項目被擱置長達(dá)七八年之久。 2000年，正佳廣場以12億元人民幣的價格，被賣給大鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司，項目于2001年8月復(fù)工。 2002年10月底，正佳廣場正式定位于“亞洲體驗之都”，于2003年9月啟動招商，2004年整體招商已經(jīng)達(dá)到七成以上，2005年1月正式開業(yè)時招商突破九成。 萬事開頭難，在克服了困難之后，正佳廣場這幾年也是越走越順，僅2015年營業(yè)額就達(dá)到了60億，2018年更是突破了70億大關(guān)，達(dá)到78億元，穩(wěn)坐廣州商圈老大之位。 憑小mall閱小說無數(shù)的經(jīng)驗來看，正佳廣場肯定是拿了男頻爽文的主角劇本，這經(jīng)歷妥妥的一部“窮小子”（爛尾樓）逆襲成為“商業(yè)巨子”（亞洲購物中心的霸主）的奮斗史。 來源：百度 那這個“窮小子”又是如何逆襲的呢？ 廣州中軸黃金核心地段 華南最大交匯點 可惜沒有與地鐵無縫接駁 商場位置（20分）：16分 正佳廣場位于天河區(qū)第一商業(yè)圈——天河路商圈，這個商業(yè)圈以天河路為軸線，覆蓋天河路、體育東路和體育西路，以太古匯、天河城廣場、正佳廣場、萬菱匯為代表，被譽為“華南第一商圈”。 來源：百度 整個商圈的商業(yè)面積總體量超過150萬方，躍居全國面積最大的商圈之列。 商圈日客流量最高達(dá)80萬人次，主要消費客群為廣州市的市民家庭消費者、中高檔收入辦公群以及珠三角游客，消費檔次為中檔偏高。 來源：百度 交通條件（10分）：5分 作為一個老廣場，正佳廣場確實是吃了時間的虧，畢竟2005年之前的地鐵線路還沒有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，在交通方面沒法與現(xiàn)在地鐵上蓋的商場相比，但也算差強人意，畢竟沒有離地鐵站太遠(yuǎn)。 來源：百度 在地鐵1號線和3號線附近，1號線體育中心站A出口出來要走約6分鐘，3號線體育西路站B出口出來要走約8分鐘才能到廣場。 三改定位調(diào)整業(yè)態(tài) 造就如今的霸主地位 商業(yè)管理（20分）：18分 可以說正佳廣場能成就如今“亞洲購物中心”的霸主地位，商業(yè)管理這一塊功不可沒。畢竟一個開業(yè)十幾年的老廣場，如果不想被市場淘汰掉，那就只能改變。 自開業(yè)起，正佳廣場就不斷處于改變之中，光是商場定位就調(diào)整了三次。 2005年至2009年，正佳廣場定位為“亞洲體驗之都”，但是過于模糊和寬泛化。 2009年至2014年，調(diào)整為“家庭時尚式體驗購物中心”，精準(zhǔn)朝向家庭和年輕時尚人群。 2015年年底至今，以海洋館開業(yè)為標(biāo)志，正佳廣場的定位朝著“超級體驗中心”轉(zhuǎn)變，植物園、科學(xué)博物館、劇場、美術(shù)館等相繼建立，使正佳廣場加速由shopping mall轉(zhuǎn)型為shopping park，由零售業(yè)態(tài)組合轉(zhuǎn)型為生態(tài)組合，而這一波大轉(zhuǎn)型預(yù)計2020年結(jié)束。 商場的業(yè)態(tài)也由原來50:30:18的黃金比例調(diào)整為如今的餐飲30%，娛樂30%，零售40%，餐飲、娛樂等體驗業(yè)態(tài)有了大幅提升，整體體驗業(yè)態(tài)約占60%。 除了積極變通的招商策略，正佳廣場還推出各種活動，曾創(chuàng)下年均300場活動的記錄。 4A級景區(qū) 每層都有餐飲店 招商品牌（20分）：20分 小mall最佩服正佳廣場的地方在于：別人都是在景區(qū)開店，它把自己變成了4A級旅游景區(qū)。 商業(yè)面積達(dá)到了30萬㎡的正佳廣場，確實有這樣囂張揮霍的底氣。而一般商場很難有這么大的體量，所以正佳廣場的成功也是很難復(fù)制的。 正佳廣場里面的旅游景區(qū)分別有正佳極地海洋世界、正佳雨林生態(tài)植物園、廣正街?廣府美食、正佳自然科學(xué)博物館、正佳演藝劇院、玩具反斗城、冰河灣真冰場等。 除了三樓，基本上每一層都分布至少一個旅游景點。 而這樣的特色業(yè)態(tài)也讓正佳廣場煥發(fā)出新的生機，甚至更上一層樓，脫離購物中心的范疇。 根據(jù)正佳廣場負(fù)責(zé)人透露，2018年僅正佳極地海洋世界銷售額就有望達(dá)到3億元。 海洋世界位于正佳廣場2、3、4層西南面，總建筑面積達(dá)到了54000平方米，超過500種、共計30000個極地海洋生物棲息于此，是全球最大的室內(nèi)海洋館。 在商場內(nèi)部和外部都有入口，外部入口在一樓，內(nèi)部入口在二樓。  從二樓看進(jìn)去，裝修是非常漂亮的，像在藍(lán)色海洋里遨游一樣。有很多小姐姐在拍照，人流量還是不錯的。
除了展區(qū)，還有賣海洋世界相關(guān)物品的周邊店，不過人并不是特別多。
植物園在正佳廣場七樓，總建筑面積有15000平方米，分有自然中心、孔雀花園、濕地秘境、精靈劇場等八大展區(qū)，是國內(nèi)首家室內(nèi)雨林生態(tài)園。
園里有800多種生物，涵蓋昆蟲、兩棲爬行、鳥類等多種動物，還有猴面包樹、見血封喉等珍奇植物。 小mall沒有進(jìn)去，看不到里面的情況，但是從外面看的話感覺還是不錯的，很多綠樹。
博物館在六樓，是首個進(jìn)駐商場的自然科學(xué)類博物館，也是廣東首家自然科學(xué)類博物館，占地面積8000多平方米。
館內(nèi)收藏了近千件珍稀古生物化石與礦物標(biāo)本，設(shè)有進(jìn)化大驚奇、熾熱的火球、生命的形成等八大主題、三大唯美夢幻打卡圣地和四十多項互動體驗裝置，還有定時免費講解。 總之，是個帶孩子了解自然起源的好地方，但是可能會對單身狗產(chǎn)生暴擊，單身狗慎入。
正佳廣場一共有9層，地上7層，地下2層。以零售為主，其次是娛樂，最后是餐飲。 小mall覺得正佳廣場店鋪分布的最大亮點是：每一層都有餐飲店分布。 正佳廣場有接近3萬平方米的主題餐飲店，整個廣場光餐飲店就有100多家。 負(fù)一樓還是一條吃貨海洋的美食街，不僅有網(wǎng)紅餐飲也有經(jīng)典老店，有陶陶居、山東老家、探魚、肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、拉丁餐廳、外婆家、奈雪の茶、鹿角巷等。
有主力店也有次主力店。主力店分別有百貨巨頭廣州友誼商店、TASTE、萬豪酒店、GAP、NIKE、勝道體育等。次主力店分別有H&M、OYSHO、stradivarius、UR等。 而且這些主力店和次主力店的占地面積都很大。 友誼商店主要分布在1-3樓。 一樓主要是賣飾品以及美妝產(chǎn)品。品牌有周大福、六福珠寶、天梭以及香奈兒等。
二、三樓主要是男女服飾專區(qū)。品牌分別有比音勒芬、比華利保羅、曼緦汀、雪蓮、曼哈芙等。
友誼商店的定位是偏高端的，除了一樓美妝區(qū)還零零星星有些人，二三樓的服飾專區(qū)基本上沒什么人逛。 正佳廣場不僅抓住了顧客的胃，還抓住了顧客的愛美之心。 它引進(jìn)了大量的美妝品牌，這些美妝品牌主要分布在一樓，有悅詩風(fēng)吟、伊蒂之屋、香奈兒、完美日記、Dior、MAC、ORIGINS、SK-II等，小mall看到紀(jì)梵希也即將開業(yè)。 還有各種網(wǎng)紅品牌，如名創(chuàng)優(yōu)品、NOME、UR、屈臣氏等。 小mall去逛了兩次，感覺人流量都還不錯。即使跟太古匯和天河城毗鄰，正佳廣場一點也不虛，僅2018年的銷售業(yè)績就達(dá)到了78億，在廣州商圈居于領(lǐng)頭位置。 小mall總結(jié)了以下四點原因。 第一，正佳廣場有能“鎮(zhèn)場子”的高端品牌，像香奈兒、神仙水之類的。 第二，有消費者喜愛的快時尚品牌，像名創(chuàng)優(yōu)品、完美日記之類的。 第三，餐飲種類豐富齊全，正佳廣場堪稱吃貨天堂，一日三餐在這里吃飯，都可以不重復(fù)吃上一個多月。 最后，正佳廣場還是一個旅游景區(qū)。大家可以想象一下國慶期間各大景區(qū)被人流支配的恐懼。 外立面造型out 內(nèi)部動線似迷宮 商場規(guī)劃設(shè)計（20分）：10分 盡管正佳廣場外立面是采用悉尼歌劇院式的風(fēng)帆屋頂的高逼格設(shè)計，然而它的外立面并沒有像悉尼歌劇院一樣成為經(jīng)典，畢竟在顧客眼中它是這樣的。
這么樸實的面容，你能覺得它像悉尼歌劇院嗎？反正小mall不能。
來源：百度 而上面的風(fēng)帆屋頂只有離正佳廣場遠(yuǎn)一點的距離才可以看到，不知道的還以為是空調(diào)。小mall表示還是頭一次看到有廣場正面樸素?zé)o華，屋頂是精裝豪華版的。
正佳廣場外立面還算是個槽點，內(nèi)部動線更是讓小mall無力吐槽了。 大體量為正佳廣場帶來了無限可能，卻也造成廣場內(nèi)部動線混亂的問題。 正佳廣場沒有一層樓的動線是完全一樣的，最主要的是，它還沒有紙質(zhì)導(dǎo)視圖，這種迷宮一樣的商場真是恨不得把導(dǎo)視牌給扛著逛。僅用一樓，它就成功地逼瘋了路癡小mall。
小mall逛的時候，特地想去看看奈雪の茶，導(dǎo)視圖看了無數(shù)遍，至今尚未找到位于一樓的奈雪の茶在哪里，但有緣的是三次遇到了同一家店。 有些小細(xì)節(jié)也沒有做到位：內(nèi)部屋頂設(shè)計不美觀、負(fù)一樓冷氣不足，扶梯燙手，店鋪離中心區(qū)越遠(yuǎn)越熱、衛(wèi)生間清潔方便問題…… 停車場設(shè)在南側(cè)，有1500個車位，可以說是非常充足了。繁華商圈的區(qū)位為正佳廣場帶來了大量人流，卻也埋下了上下班堵車的隱患，也算是有得有失。 下班時間正佳廣場停車場正對的體育東路基本上就沒有暢通過，馬路對面的體育東路公交站也排滿了等公交的下班族。
天河城、天環(huán)廣場、太古匯、萬菱匯奮勇直追，商圈老大不好做 商圈（10分）：7分 天河路商圈不僅是“華南第一商圈”，也穩(wěn)居“全國第一商圈”寶座。根據(jù)消息，僅2018年前三季度的商品銷售總額就達(dá)到了8557.07億元，同比增長12%，預(yù)計年銷售額突破一萬億元。 而天河路商圈的競爭也日益激烈。2018年，天河城和太古匯的銷售額均達(dá)到58億元，在廣州并列第二。 前有天河城和太古匯這樣的強力勁敵，后有萬菱匯、天環(huán)廣場窮追不舍，即使不能趕上，也要絞盡腦汁分一杯羹，謀定后動，伺機而上，正佳廣場稍有不慎，第一寶座可能就會被取而代之。 2020年即將到來，正佳廣場的第三次轉(zhuǎn)型之路也步入尾聲，未來將會有什么發(fā)展，小mall也是很拭目以待的。
變則興，不變則衰 正佳廣場的長盛之道 總分（100分）：76分 正佳集團(tuán)副董事長兼執(zhí)行董事謝萌曾表示： 購物中心要做體驗經(jīng)濟，首先要突破自己的思維邊界，要有敢于創(chuàng)新的勇氣和想象力，而不是盲目跟風(fēng)、抄襲、流于形式； 其次要從人的心理需求出發(fā)，真正為顧客帶來心靈、物質(zhì)的雙重享受與收獲。 14歲高齡的正佳廣場的不敗神話，也恰恰印證了這個道理： 變則通，不變則壅； 變則興，不變則衰； 變則生，不變則亡。 改變不是抄襲和復(fù)制其他商場的經(jīng)驗，而是創(chuàng)新。而一個愿意冒險創(chuàng)新的商場，也必定能走得長遠(yuǎn)。 正佳廣場還能保住老大地位嗎？ 你們看好正佳廣場的未來嗎？ |
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