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?深響原創(chuàng) · 作者｜趙宇
共享辦公行業(yè)的劇情高潮迭起。 行業(yè)巨頭WeWork不斷地“帶節(jié)奏”：
 WeWork創(chuàng)始人亞當(dāng)·紐曼 從最高470億美元，到現(xiàn)在的80億美元，WeWork估值遭遇滑鐵盧。在WeWork宣布中止IPO計(jì)劃以后，摩根士丹利首席美國(guó)股票策略師邁克·威爾遜（Mike Wilson）發(fā)布的犀利觀點(diǎn)迅速擴(kuò)散——“為沒有實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)提供慷慨資金的日子已經(jīng)結(jié)束了?！?/p> WeWork的問題一下子被放大為“一級(jí)市場(chǎng)胡亂估值并且可以不受懲罰”的時(shí)代問題。（點(diǎn)此閱讀深響深度報(bào)道《再見，燒錢時(shí)代》） 而跳出宏觀視角，WeWork的估值下挫影響最大的，就是與它同行的共享辦公行業(yè)。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，“行業(yè)第一股”一直都擔(dān)負(fù)著“錨定”的角色。Uber在今年IPO的時(shí)候，選取的是早其兩個(gè)月上市的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Lyft進(jìn)行估值對(duì)比，兩家公司在業(yè)務(wù)模式上非常類似，前者在收入、用戶體量上是后者的約5倍，其最終IPO估值也是后者的5倍左右。 這也就意味著，WeWork的悲觀情緒會(huì)直接傳導(dǎo)到其他共享辦公企業(yè)的后續(xù)資本問題。此時(shí)，保持低調(diào)、避避風(fēng)頭或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 不過也有人“迎難而上”——10月25日，據(jù)路透社消息，此前曾數(shù)次推遲其IPO時(shí)間的優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)向美國(guó)證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交了一份保密的招股說明書，希望在年底前進(jìn)行首次公開募股（IPO）。 “消息人士稱，優(yōu)客工場(chǎng)在一年前的估值為26億美元，目前已委托花旗集團(tuán)和瑞士信貸負(fù)責(zé)其上市事宜?！?/p> 在經(jīng)歷了2018年一級(jí)市場(chǎng)的熱捧之后，國(guó)內(nèi)共享辦公行業(yè)的整體氛圍一下子冷了不少。除少數(shù)幾家頭部企業(yè)仍然保持著擴(kuò)張態(tài)勢(shì)外，更多的共享辦公企業(yè)則面臨著拿不到融資、停止擴(kuò)張、裁員甚至閉店的窘境。 共享辦公為什么不被人看好？國(guó)內(nèi)的共享辦公行業(yè)未來將會(huì)走向何方？為什么越來越多的共享辦公企業(yè)都遲遲不能拿出盈利時(shí)間表？這到底是某一家公司的治理問題，還是整個(gè)行業(yè)模式的問題？帶著這些問題，「深響」對(duì)行業(yè)整體做了全景式的掃描，試圖梳理出共享辦公行業(yè)的全貌，并判斷其未來可能的發(fā)展趨勢(shì)。 WeWork與共享辦公的歷史WeWork的招股書是研究這一領(lǐng)域的絕佳材料。洋洋灑灑38萬字，詳盡披露了WeWork的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、負(fù)債和可能風(fēng)險(xiǎn)等情況。 招股書顯示，WeWork自成立以來就連年虧損：
由于巨額的虧損，WeWork并不被投資者看好。人們普遍對(duì)WeWork的公司定位提出質(zhì)疑：WeWork雖自稱提供“空間即服務(wù)模式”（Space-as-a-Service），意在強(qiáng)調(diào)其技術(shù)驅(qū)動(dòng)的屬性，但WeWork整體營(yíng)收的90%以上都來自會(huì)員的房租和相關(guān)費(fèi)用。還有人說，WeWork的毛利率不到20%，并不像科技公司那樣有較高的毛利率水平，實(shí)際上是個(gè)“二房東”。 此外，WeWork招股書中透露的數(shù)據(jù)也證實(shí)了它不是一家科技屬性很強(qiáng)的公司。在WeWork的12500位員工中，有1000位工程師，500位設(shè)計(jì)建筑師，2500位社區(qū)經(jīng)理。這個(gè)人數(shù)配比并不是一家科技公司或地產(chǎn)公司的標(biāo)配，WeWork更像是一家傳統(tǒng)的大型服務(wù)類公司。 WeWork此前的虧損日益擴(kuò)大，最主要的原因還是它正處于擴(kuò)張期，只要停止擴(kuò)張，虧損就能得到大幅縮減。 而之所以如此急著上市，很大程度上也是出于公司現(xiàn)金流的考慮——10月以來，外媒頻繁曝出，如果沒有現(xiàn)金注入，WeWork將在11月中旬耗盡資金。而來自軟銀的要約收購(gòu)方案則成了WeWork的救命稻草，但公司估值從此前的470億美元直線下降到如今的80億美元，WeWork和背后的軟銀都顯得十分狼狽。  WeWork中國(guó)的辦公環(huán)境 其實(shí)，雖然聲勢(shì)浩大，但WeWork并非真正意義上的“共享辦公的鼻祖”。 共享辦公空間的前身是一個(gè)叫做C-base的組織，于1995年在德國(guó)柏林設(shè)立，當(dāng)時(shí)是為了給黑客們提供一個(gè)見面和一起工作的場(chǎng)所。1999年，美國(guó)人Bernard De Koven第一次用“聯(lián)合工作”（Coworking）一詞，作為對(duì)那些可用來提高集體工作效率的工作方式的總稱。 世界上第一家正式的共享辦公空間則于2005年8月9日在舊金山成立。這是一個(gè)由程序員布拉德創(chuàng)辦的非盈利的合作社，每周只開放2天。一年后，它被全球首家自稱為“共享辦公空間”的“The Hat Factory”取代，每周的開放時(shí)間延長(zhǎng)到了5天。 2006年，隨著具有代表性的早期共享辦公空間Citizen Space在美國(guó)舊金山成立，共享辦公才算是正式走進(jìn)大眾視野。 WeWork則是成立于2010年。  Citizen Space的辦公環(huán)境 國(guó)內(nèi)共享辦公情況在中國(guó)，共享辦公的升溫要追溯到2014年，當(dāng)年有14家公司成立，其中較為知名的有氪空間、裸心社（后被WeWork收購(gòu)）、點(diǎn)點(diǎn)租和We+等。 2015年，“雙創(chuàng)”熱潮催生了一大批創(chuàng)業(yè)公司，他們對(duì)辦公空間的需要使得共享辦公行業(yè)迎來井噴式的發(fā)展。但四年過去，目前國(guó)內(nèi)共享辦公企業(yè)的數(shù)量漸趨穩(wěn)定，部分實(shí)力較弱的企業(yè)已被市場(chǎng)淘汰，行業(yè)對(duì)新進(jìn)入者形成了一定的壁壘。 從企業(yè)獲投情況來看，近半數(shù)共享辦公企業(yè)獲得過融資，其中大部分都處于A輪及以前，說明行業(yè)目前整體仍處于中早期。 從估值來看，目前國(guó)內(nèi)共享辦公企業(yè)可以粗略分為三個(gè)主流梯隊(duì)：第一梯隊(duì)的玩家主要是估值超過10億美金的WeWork中國(guó)、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間和SOHO3Q等；第二梯隊(duì)是估值超過10億元人民幣的夢(mèng)想加、方糖小鎮(zhèn)（2018年10月被優(yōu)客工場(chǎng)合并）、米域和納什空間等；第三梯隊(duì)則是估值尚未超過10億元人民幣的Bee+、Distrii辦伴、星庫(kù)空間、FUNWORK等。 另外，科技寺、 快易民商和潤(rùn)具制造等企業(yè)則已經(jīng)獨(dú)立上市或掛牌新三板的企業(yè)。一直以來相當(dāng)?shù)驼{(diào)的創(chuàng)富港最近則準(zhǔn)備沖擊香港IPO。 有意思的是，原本是給創(chuàng)業(yè)者“量身定做”的共享辦公，在中國(guó)逐漸成為了大公司和傳統(tǒng)行業(yè)公司的棲息地。 在華南地區(qū)發(fā)展的Bee+就迎來了中國(guó)移動(dòng)、軟銀、滴滴、Airbnb愛彼迎等大型客戶。而武漢氪空間在2017年共有約40家企業(yè)入駐，其中有15%左右來自傳統(tǒng)行業(yè)，例如綠格環(huán)保、二航路橋的研發(fā)部門、海開教育等。 共享辦公模式詳解共享辦公的產(chǎn)業(yè)鏈條有三個(gè)重要環(huán)節(jié)：一是地產(chǎn)資源提供者，來源包括傳統(tǒng)寫字樓租賃、廢舊工廠改造、科技園區(qū)改造等；二是辦公服務(wù)提供者，作為經(jīng)營(yíng)主體，他們主要負(fù)責(zé)空間的裝修、布置和系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)；三則是租用空間的客戶。 按照運(yùn)營(yíng)模式，目前國(guó)內(nèi)的共享辦公企業(yè)可以分為純直營(yíng)模式和混合(直營(yíng)+加盟)模式，而按照玩家屬性則可以分為創(chuàng)業(yè)公司、傳統(tǒng)地產(chǎn)公司或酒店旗下的共享辦公品牌。 其中，純直營(yíng)模式以WeWork中國(guó)為代表，即由共享辦公空間從物業(yè)持有者手中租下物業(yè)，并對(duì)其進(jìn)行改造與裝修，使其符合品牌自身的定位與標(biāo)準(zhǔn)，之后再將其作為共享辦公場(chǎng)所出租。純直營(yíng)模式的好處是可以保證服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，但擴(kuò)張速度相對(duì)較慢。 而混合模式則是部分辦公場(chǎng)所由物業(yè)持有者進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這個(gè)模式以優(yōu)客工場(chǎng)、方糖小鎮(zhèn)等為代表?；旌夏Ｊ絼t更便于品牌的快速擴(kuò)張，但同時(shí)它也會(huì)攤薄聯(lián)合辦公企業(yè)的利潤(rùn)，不利于早期階段的企業(yè)成長(zhǎng)。 區(qū)別于傳統(tǒng)的甲級(jí)/乙級(jí)辦公樓和服務(wù)式辦公樓，共享辦公空間除了為企業(yè)提供辦公空間這樣的基礎(chǔ)服務(wù)外，還可以提供其他的如日常管理、簽到打卡、工商稅法服務(wù)，甚至投融資撮合等一系列增值服務(wù)。 目前國(guó)內(nèi)存在共享辦公、眾創(chuàng)空間、孵化器和加速器等多種概念，若不加注意，很容易混淆，這四者實(shí)際是有區(qū)別的。
 今年的YC中國(guó)秋季訓(xùn)練營(yíng)上，導(dǎo)師陸奇為創(chuàng)業(yè)者授課 結(jié)合共享辦公空間的服務(wù)對(duì)象和該行業(yè)的整體定位，對(duì)入局企業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要有以下5點(diǎn):
在以上五點(diǎn)中，空間運(yùn)營(yíng)能力是決定共享辦公企業(yè)的商業(yè)模式能否跑通的核心。 市場(chǎng)需求及發(fā)展空間共享辦公的出現(xiàn)和發(fā)展有其根由，需求和供給兩端都給共享辦公留出了足夠多的發(fā)展空間。 從需求端來看，千禧一代現(xiàn)已逐步成為企業(yè)員工的主要人群，在傳統(tǒng)辦公租賃的重模式下，中小創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)金流壓力較大，也很難根據(jù)需求調(diào)整擴(kuò)張節(jié)奏，而共享辦公更加靈活、方便、經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。 從供給端來看，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，降本增效依然成為時(shí)代趨勢(shì)，有大量的商業(yè)地產(chǎn)可被改造為共享辦公空間。 據(jù)「深響」了解，目前國(guó)內(nèi)共享辦公占到整個(gè)商業(yè)辦公租賃市場(chǎng)的份額大概在2%-3%左右，而且主要集中在北上廣深等一線城市。但在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，這個(gè)份額可以達(dá)到7%-8%。如果參照發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)前的發(fā)展水平，國(guó)內(nèi)共享辦公行業(yè)還有3-4倍的成長(zhǎng)空間。 優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶預(yù)計(jì)，到2020年，中國(guó)大城市的商業(yè)和寫字樓面積大約會(huì)達(dá)到三億平方米以上，保守估計(jì)會(huì)有30%的面積轉(zhuǎn)化成各種各樣的共享辦公。如果按照30%的轉(zhuǎn)化率，以及中國(guó)排名前20城市商業(yè)辦公樓一平米3000元左右的年產(chǎn)值，國(guó)內(nèi)共享辦公行業(yè)的總市場(chǎng)規(guī)模大約在2000億元到2500億元之間。  “雙創(chuàng)”聚集地車庫(kù)咖啡所在地 2015年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快構(gòu)建大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新支撐平臺(tái)的指導(dǎo)意見》，《意見》指出，眾創(chuàng)平臺(tái)是可以幫助廣大創(chuàng)業(yè)者聚集和鏈接各類創(chuàng)業(yè)資源的孵化平臺(tái)，能夠提供部分或全方位的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，使創(chuàng)業(yè)者可以專注于核心業(yè)務(wù)，利于創(chuàng)意和創(chuàng)新成果的快速轉(zhuǎn)化。 于是，“雙創(chuàng)”熱潮使得共享辦公行業(yè)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。在當(dāng)時(shí)，共享辦公行業(yè)可以享受免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，免征增值稅、每平方米最高達(dá)80元的利差、單個(gè)空間200萬元現(xiàn)金補(bǔ)貼或運(yùn)營(yíng)成本50%的扶持。 不過，這樣的大力支持也給了一些企業(yè)“鉆空子”的機(jī)會(huì)。由于面積越大、入駐率越高，能拿到的補(bǔ)貼就越多，很多共享辦公企業(yè)為了降低成本、增加入駐率，后續(xù)對(duì)入駐的項(xiàng)目的要求就會(huì)越來越低。 以至于在當(dāng)時(shí)，各種公司都匯集在共享辦公空間，最后大多成了大雜燴。業(yè)內(nèi)甚至有人調(diào)侃，“辦公空間太多，創(chuàng)業(yè)者不夠用了?！?/p> 時(shí)過境遷，如今創(chuàng)業(yè)熱情較2015年明顯降溫，補(bǔ)貼利多變?nèi)酰蚕磙k公也不再是“風(fēng)口”。 行業(yè)格局及典型玩家在國(guó)內(nèi)，共享辦公行業(yè)主要的玩家有WeWork中國(guó)、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間、夢(mèng)想加等。除此之外，市場(chǎng)上還有SOHO 3Q、星庫(kù)空間、裸心社（后被WeWork中國(guó)收購(gòu)）等具有地產(chǎn)酒店等背景的“傳統(tǒng)”玩家，也有定位高端市場(chǎng)的桉樹IBC、米域等獨(dú)具特色的企業(yè)。 在上文中，我們簡(jiǎn)單用估值大小梳理了國(guó)內(nèi)共享辦公企業(yè)的情況。目前，本土企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)和氪空間并駕齊驅(qū)，融資輪次已經(jīng)來到D輪，估值達(dá)數(shù)十億美元，其中優(yōu)客工場(chǎng)有望在年內(nèi)上市。而更多的本土企業(yè)則處在B輪甚至更前階段，行業(yè)發(fā)展目前整體仍處于中早期。 我們不妨簡(jiǎn)單看下中國(guó)玩家的情況： WeWork中國(guó)2016年7月，WeWork正式入駐中國(guó)，累計(jì)獲得來自軟銀集團(tuán)、淡馬錫控股等的10億美元融資。在2018年上半年并購(gòu)本土聯(lián)合辦公品牌“裸心社”后，WeWork在中國(guó)的項(xiàng)目數(shù)量幾乎翻倍，目前已經(jīng)在北京、上海、深圳、成都、杭州、武漢等12個(gè)一二線城市陸續(xù)開放80多個(gè)空間，擁有超過4萬名會(huì)員。  WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成 WeWork“重空間體驗(yàn)”的品牌特點(diǎn)為其拓展中國(guó)市場(chǎng)打下了的基礎(chǔ)，同時(shí)也構(gòu)成了其在共享辦公行業(yè)內(nèi)的核心優(yōu)勢(shì)。此外，WeWork比較強(qiáng)調(diào)全球社區(qū)資源的作用。WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成曾對(duì)媒體表示，“我們的會(huì)員之間70%有過互動(dòng)，有50%有直接的生意上的交流。” 但根據(jù)「深響」的觀察，中國(guó)會(huì)員并不如外國(guó)人那樣喜愛交際，對(duì)于WeWork社區(qū)資源的利用相對(duì)較少。 優(yōu)客工場(chǎng)2015年3月，毛大慶從萬科高級(jí)副總裁的崗位上辭職，創(chuàng)辦了優(yōu)客工場(chǎng)，并迅速成為國(guó)內(nèi)共享辦公領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，目前的估值約為30億美元。截至2018年10月，優(yōu)客工場(chǎng)在全球37座城市及新區(qū)布局了約200個(gè)共享辦公空間，服務(wù)近15000家企業(yè)，會(huì)員達(dá)數(shù)十萬，總管理面積達(dá)73萬平方米。
與WeWork一樣，優(yōu)客工場(chǎng)在上市進(jìn)程中曾遇到過多重阻力，并因此不得不把IPO的時(shí)間點(diǎn)一推再推。本次向美國(guó)證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交招股說明書，則是優(yōu)客工場(chǎng)登陸資本市場(chǎng)的奮力一搏。 氪空間氪空間于2014年成立于北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，是最早一批中關(guān)村管委會(huì)認(rèn)定的“創(chuàng)新型孵化器”。2016年初從36氪拆分獨(dú)立運(yùn)作，并確定了共享辦公的發(fā)展方向。  氪空間位于北京霄云路社區(qū)的辦公空間 經(jīng)過5年發(fā)展，目前氪空間已經(jīng)覆蓋北京、上海、香港、廣州、杭州等11個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)40多個(gè)空間，服務(wù)企業(yè)數(shù)量超過3000家，會(huì)員數(shù)超過50000人。創(chuàng)孵方面，氪空間已累計(jì)孵化260余個(gè)項(xiàng)目，融資總額超過50億元，項(xiàng)目總估值超過300億元。今年5月，氪空間提出將轉(zhuǎn)型為“全周期企業(yè)辦公服務(wù)商”，新增了資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)模塊。 夢(mèng)想加夢(mèng)想加成立于2015年5月，技術(shù)基因比較濃厚，三位創(chuàng)始人王曉魯、溫夢(mèng)飛和李文磊都是具有極客精神的連續(xù)創(chuàng)業(yè)者。通過智能門禁和近20款智能硬件產(chǎn)品，夢(mèng)想加從用戶端和管理運(yùn)營(yíng)端打造了一套智能化辦公系統(tǒng)。同時(shí)，夢(mèng)想加強(qiáng)調(diào)空間的標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計(jì)，空間產(chǎn)品設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)近百人。 夢(mèng)想加北京大成國(guó)際中心空間 今年3-4月，夢(mèng)想加連續(xù)進(jìn)入西安、南京、杭州等三個(gè)城市。其中，夢(mèng)想加在西安布局近70000平米，超過33000平米的夢(mèng)想加西安旭輝中心空間成為西北地區(qū)規(guī)模最大的共享辦公空間。目前，夢(mèng)想加已布局北京、上海、成都、杭州、西安、南京等城市的核心商圈，運(yùn)營(yíng)超過40個(gè)空間，總面積逾30萬平米，累計(jì)入駐近1000個(gè)團(tuán)隊(duì)。 納什空間納什空間成立于2018年11月，運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品有“超級(jí)工作室”和聯(lián)合辦公區(qū)兩種，目前資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)規(guī)模已超過100萬平米，入駐企業(yè)超過26000家，服務(wù)20萬人。 納什空間的主打產(chǎn)品“超級(jí)辦公室” 納什空間自建了智能化運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，以提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，并基于數(shù)字化的運(yùn)營(yíng)體系，結(jié)合大數(shù)據(jù)與AI能力，為入駐企業(yè)提供智能化的辦公服務(wù)和企業(yè)服務(wù)。納什空間的科技賦能體系主要包括納米核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)、智能辦公服務(wù)系統(tǒng)和企業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)等三個(gè)部分。 SOHO 3Q
2015年，SOHO中國(guó)推出SOHO 3Q，目前SOHO 3Q已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)最大的共享辦公空間運(yùn)營(yíng)商之一。在北京、上海、杭州、深圳等城市的核心地段，已有30個(gè)SOHO3Q中心，約30000個(gè)工位。 米域米域于2016年7月在上海成立，定位中高端，同年8月獲得1億元A輪融資，2018年3月獲4億元B輪融資，米域在上海和北京皆有布局，其中上海有9個(gè)項(xiàng)目，北京有1個(gè)項(xiàng)目，目前在為數(shù)百家公司的近萬名會(huì)員提供服務(wù)。 位于北京朝陽(yáng)區(qū)的“米域十里”空間 米域的獨(dú)特之處在于選址，它會(huì)針對(duì)一些地理位置優(yōu)越，但空間設(shè)計(jì)老舊、結(jié)構(gòu)布局過時(shí)的老廠房、裙樓以及破敗空間做深度而系統(tǒng)的改造，通過新穎的設(shè)計(jì)改變?cè)锌臻g的建筑外貌與結(jié)構(gòu)，提升其內(nèi)在價(jià)值。 Bee+2015年9月，Bee+在珠海成立，目前已經(jīng)完成B輪融資，總估值超過10億元人民幣。Bee+有共享辦公空間、大企業(yè)定制服務(wù)和新零售業(yè)態(tài)等三個(gè)業(yè)務(wù)板塊。Bee+已在珠三角地區(qū)的廣州、深圳、珠海等多個(gè)城市布局空間，吸引上千家企業(yè)入駐。
目前，Bee+采取的策略是深耕華南地區(qū)，完善項(xiàng)目布局，再逐步向全國(guó)核心區(qū)域擴(kuò)張。Bee+創(chuàng)始人賈凡認(rèn)為，“快速擴(kuò)張唯一的壁壘是融資，其實(shí)規(guī)模擴(kuò)大之后才是考驗(yàn)的開始，管理能力、拓客能力、產(chǎn)品品控都要能匹配上規(guī)模的增速，有了能力再去擴(kuò)張才是比較明智的。” 寒冬常態(tài)雖然WeWork上市失利，但現(xiàn)在還不是給共享辦公行業(yè)的前途下定論的時(shí)候。 Distrii辦伴創(chuàng)始人兼CEO胡京曾表示，分析一個(gè)商業(yè)模式是好是壞，不能僅從某階段的盈利層面來判斷。他認(rèn)為，對(duì)于以WeWork為代表的典型共享辦公業(yè)態(tài)而言，只要處于快速擴(kuò)張期，就會(huì)有大量的成本和費(fèi)用支出。而WeWork后續(xù)的發(fā)展，需要結(jié)合其企業(yè)未來發(fā)展的路徑、模式和規(guī)劃綜合來看。 此前行業(yè)內(nèi)玩家的普遍思路是拒絕“小而美”，先做大規(guī)模，再拿規(guī)模換資本，于是紛紛“跑馬圈地”，不斷擴(kuò)展其在各地的布局。 納什空間的創(chuàng)始人張劍也曾表達(dá)過類似觀點(diǎn)?！凹{什空間服務(wù)了近1.2萬家企業(yè)、10多萬人，希望盡快能做到5-10萬家企業(yè)。數(shù)量增長(zhǎng)是首先的，沒有數(shù)量增長(zhǎng)，就沒有后續(xù)服務(wù)能力。當(dāng)沒有一個(gè)基數(shù)的時(shí)候，很多服務(wù)體量是不夠的，合作伙伴很難進(jìn)來。它不像大企業(yè)，服務(wù)客單價(jià)很高，小微企業(yè)如果缺乏聚合效應(yīng)，做不到很好的效果?！?/p> 但現(xiàn)實(shí)情況是，簡(jiǎn)單的“二房東”生意已經(jīng)不再能受到資本的青睞，那些自身沒有地產(chǎn)資源的企業(yè)很難依靠工位租金達(dá)到盈虧平衡。如果此時(shí)依然盲目追求擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)面積，結(jié)果只能是空間越多，虧損越大。 回過頭來看WeWork，資本市場(chǎng)對(duì)其提出的最大質(zhì)疑就是WeWork遲遲不能拿出一份盈利時(shí)間表。同時(shí)可以肯定的是，只要WeWork繼續(xù)保持?jǐn)U張勢(shì)頭，盈利便遙遙無期。 因此，共享辦公企業(yè)目前可見的趨勢(shì)是，大家都從不再片面追求運(yùn)營(yíng)規(guī)模，而是更注重空間的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)以保證單店盈利：
總的來看，如果共享辦公企業(yè)能以更低的價(jià)格拿地，再通過精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)提高效率，勢(shì)必可以改善成本結(jié)構(gòu)，從而獲得其他企業(yè)不具備的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而脫穎而出。 對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)來說，資本環(huán)境向來具有波動(dòng)性，再加上中國(guó)市場(chǎng)具有太多特殊性，國(guó)際上跑不通的事情，很有可能會(huì)在這里誕生奇跡。 |
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