年度盤點聯(lián)合辦公篇——2018年聯(lián)合辦公十大事件。行業(yè)整合更加深度和殘酷，資本從「頭部集中」轉(zhuǎn)變?yōu)椤腹杨^集中」，可謂是一個極端分化年。

如果用一個詞概括 2018 年的聯(lián)合辦公，應(yīng)該是「極端分化」。這一年，行業(yè)整合更加深度和殘酷，資本從「頭部集中」轉(zhuǎn)變?yōu)?span>「寡頭集中」。受資本青睞的聯(lián)合辦公運營商收并購、新開空間、成立基金、升級產(chǎn)品......動作不斷，好不熱鬧。未融到資的只能適度收縮，抱團取暖。

競爭態(tài)勢、市場環(huán)境和資本視角都發(fā)生重大變化的 2018，克而瑞為聯(lián)合辦公盤點出十大事件。

一、2018 年 1 月-10 月，優(yōu)客工場先后并購洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Wedo、Workingdom、愛特眾創(chuàng)空間、方糖小鎮(zhèn)等 6 家聯(lián)合辦公空間

事件回顧：2018 年 1 月 3 日，優(yōu)客工場與洪泰創(chuàng)新空間完成全資并購，前者總估值近 90 億元人民幣；2018 年 3 月 9 日，優(yōu)客工場宣布與無界空間合并，前者估值達 110 億元人民幣；2018 年 3 月 26 日，優(yōu)客工場收購 Wedo 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社；2018年 5 月 2 日，優(yōu)客工場宣布與 Workingdom 進行合并；2018 年 7 月 26 日，優(yōu)客工場宣布與愛特眾創(chuàng)達成并購合作意向。

克而瑞點評： 2018 年對聯(lián)合辦公而言是冷峻的一年，對優(yōu)客工場卻是收獲的一年。這一年優(yōu)客工場共計完成4輪融資，累計融資金額接近 20 億元人民幣。資金充裕的優(yōu)客工場開啟「買買買」模式，以收并購快讀擴張企業(yè)規(guī)模。短短 10 個月時間，完成對頭部和優(yōu)質(zhì)空間收購的「 6 連擊」。由此，空間運營數(shù)量迅速擴充到 119 家，運營面積超過 100 萬㎡，估值達到 30 億美元，成為聯(lián)合辦公市場目前唯一的「獨角獸」企業(yè)。2019 年，優(yōu)客工場收并購的步伐仍有可能繼續(xù)。

二、2018 年 3 月 29 日，凱洲、米域啟動 10 億新空間產(chǎn)業(yè)并購基金，聚焦聯(lián)合辦公

事件回顧：凱洲資本與聯(lián)合米域、交享越共同發(fā)起一支專注于城市新空間改造運營領(lǐng)域的股權(quán)投資基金。這支基金總規(guī)模 10 億人民幣，I期垂直聚焦聯(lián)合辦公細分市場。I期基金重點投資兩類標的：

1、一線城市的優(yōu)質(zhì)中小規(guī)模聯(lián)合辦公品牌；

2、具有深厚行業(yè)經(jīng)驗和資源的聯(lián)合辦公初創(chuàng)團隊。

克而瑞點評：與優(yōu)客工場收并購行業(yè)上層品牌不同，米域參與發(fā)起的這支收并購基金看重是行業(yè)下層的潛力中小品牌或初創(chuàng)團隊。然而，聯(lián)合辦公市場競爭加劇，留給中小品牌的生存空間不斷減少，這只基金真正的價值在于為米域?qū)ふ覂?yōu)秀的人才和少數(shù)優(yōu)質(zhì)的項目，作為目前團隊和項目的補充。在沒有大規(guī)模資金支持的情況下， 以股權(quán)投資孵化新的中小聯(lián)合辦公品牌，成功幾率將會非常低。

三、 2018 年 4 月 8 日，氪空間進駐中國當代十大建筑之一的北京駿豪·中央公園廣場

事件回顧：氪空間入駐北京駿豪·中央公園廣場。該項目與國貿(mào)三期、鳥巢、中國尊、廣州電視塔、上海中心大廈、臺北 101 等一同獲評「中國當代十大建筑」。項目涵蓋超甲級寫字樓、商業(yè)及住宅等多重業(yè)態(tài)，整體物業(yè)位于 CBD、燕莎、第三使館區(qū)三大商圈交匯處，北鄰亞洲最大的城市公園朝陽公園，，超過 50 條公交和地鐵線路，交通極為便利。

克而瑞點評：聯(lián)合辦公進駐甲級寫字樓是 2018 年的新現(xiàn)象。氪空間入駐北京地標，超甲級寫字樓是其中最為突出的一例。用 36 氪集團創(chuàng)始人兼董事長劉成城的話來說，這是圓了「草根公司搬進超甲級寫字樓」的夢。甲級寫字樓在地段、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等方面更有利于項目的后期招租，同時也有利于改變聯(lián)合辦公過去「矮窮矬」的標簽，提升對資本界的吸引力。然而，高昂的承租成本不可避免的要轉(zhuǎn)嫁到租客身上。對于小微企業(yè)而言，成本依然是最大的關(guān)注點。由此，客群將以中型企業(yè)和大企業(yè)中的靈活部門為核心。客群的差異，將進一步造成對空間服務(wù)內(nèi)容和要求的變化。這些變化都將催生聯(lián)合辦公新的運營服務(wù)模式和方法。

四、2018 年 4 月 11 日，WeWork 中國宣布合并裸心社

事件回顧：WeWork 中國以 25 億元人民幣價格并購裸心社。兩個公司的合并期預計為半年，2018 年年內(nèi)，裸心社還將獨立運營。WeWork 聯(lián)合辦公空間 2010 年創(chuàng)立于紐約，于 2016 年 7 月正式進入中國市場?，F(xiàn)已覆蓋全球71座城市，200多個辦公地點，擁有超過 21 萬會員。而裸心社成立于 2015 年，目前在北京、上海開設(shè)了 20 個聯(lián)合辦公空間，在整個亞洲地區(qū)，一共擁有 46 個辦公空間。

克而瑞點評：受創(chuàng)始人高天成影響，裸心社是國內(nèi)聯(lián)合辦公里與 WeWork 理念、價值觀最接近的一家。在社群運維上都頗有新的，空間風格調(diào)性也較為接近。裸心社在國內(nèi)聯(lián)合辦公市場也曾風光無限。最終落得委身他人的結(jié)局，根源仍在于自身造血能力尚未建立起來，而資本市場又停止輸血。2017 年裸心社運營情況未能得到好轉(zhuǎn)，2017 年 7 月計劃啟動的 C 輪融資也遲遲未能落地。由此，裸心社與 JustCo 的合并計劃被擱置，人員流失情況也較為嚴重。在這樣的局面下，加入到 WeWork 大家庭不失為一個不錯的選擇。對于 WeWork 中國而言，有業(yè)內(nèi)分析估測，完成對裸心社的合并，WeWork 中國的估值就將超過 25 億美元。

五、2018 年 5 月，夢想加單月簽約面積達到 15 萬㎡，是過去 3 年運營面積的 3 倍

事件回顧：在以「極致優(yōu)化」為主題的夢想加 C 輪融資暨品牌升級發(fā)布會上，夢想加創(chuàng)始人王曉魯透露，2018 年 5 月，夢想加單月的簽約面積總量達到了 15 萬㎡。這個數(shù)字是夢想加 2015 到 2017 年三年運營總面積 5 萬㎡的三倍。在地域覆蓋方面，夢想加已經(jīng)成為了北京、成都兩地擁有最大規(guī)模的辦公服務(wù)品牌，同時，也已進入了上海、西安、南京、杭州、重慶等一線和新一線城市。

克而瑞點評：夢想加在擴張道路上用的是「加速開店」的方式。「下餃子」的新簽項目背后是資本對夢想加的極大看好。2018 年 8 月，夢想加完成 C 輪 1.2 億美元的融資。彈藥充足，規(guī)模擴張的推進速度自然迅猛。資本看好的重要原因是夢想加一直堅持的「智慧辦公」，為其贏得了回報。2018 年「共享經(jīng)濟」出現(xiàn)大倒退，「共享」概念在資本界也不再吃香?！钢悄芑?nbsp;+ 智慧化」成為「新趨勢」。而夢想加憑借在信息化智能化方面的技術(shù)沉淀，和在「智效辦公體系」輸出業(yè)務(wù)的堅持，贏得了包括龍湖地產(chǎn)、華潤集團、蛇口招商局等企業(yè)在內(nèi)的青睞。

六、2018 年 6 月，米域打造 22000 平方米北京最大單體聯(lián)合辦公

事件回顧：2018 年 6 月，米域宣布進入北京市場。首個場地總體量達到 22000 平方米，將成為北京最大單體聯(lián)合辦公。項目位于北京朝陽區(qū)十里堡，萬科時代中心的 2-6 層。米域創(chuàng)始人、CEO 馮印陶表示，將以「設(shè)計、智能、舒適、社群」為關(guān)鍵詞并充分結(jié)合該區(qū)域文化傳媒企業(yè)聚集的特點對這一空間進行改造和運營。

克而瑞點評：「越開越大」成為聯(lián)合辦公 2018 年另一個新現(xiàn)象?！缸畲髥误w空間」的記錄不斷被刷新。從 12000 ㎡到 16000 ㎡，再到米域北京十里堡項目的 22000 ㎡。越來越大的聯(lián)合辦公在產(chǎn)品組合、運營管理、服務(wù)內(nèi)容、團隊能力和技術(shù)系統(tǒng)等方面的要求都將與 2000 ㎡左右的空間大不相同。頭部空間不斷挑戰(zhàn)更大的單體項目是在倒逼自己各方面能力的升級，在不斷變化和日趨激烈的市場競爭中找到新的方向。米域·十里堡項目目前處在裝修階段，預計 2019 年年初部分場地先行開業(yè)試運營。

七、 2018 年 7 月 17 日，匯豐環(huán)球營運中心 900 工位入駐 WE+ 酷窩

事件回顧：匯豐環(huán)球營運中心正式入駐 WE+ 酷窩廣州中洲中心空間。WE+ 酷窩為其提供 900 個工位，總辦公面積接近 5000 ㎡，是目前國內(nèi)入駐聯(lián)合辦公空間的需求規(guī)模之最。相較之前匯豐在香港入駐另一聯(lián)合辦公 300 個工位的案例，本次規(guī)模提升了將近 3 倍。

克而瑞點評：根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017 年一線城市聯(lián)合辦公工位需求小于 10 個的客戶占比超過 80%，其中需求小于 5 個的占 60% 以上。2018 年這一數(shù)字正在悄然發(fā)生變化。We+ 聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人劉彥燊表示目前 WE+ 酷窩每月新增收入中，20 個人以上的中小企業(yè)客戶租金貢獻占比 85%。聯(lián)合辦公空間正在有意識的調(diào)整自己的客群結(jié)構(gòu)。小微客戶議價能力弱，招租難度相對較小。但是，需求不穩(wěn)定，支付能力有限，難以成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流提供者。將主力客群逐步調(diào)整到中型企業(yè)和大型企業(yè)的靈活部門已經(jīng)成為聯(lián)合辦公的新趨勢。此次匯豐銀行 900 個工位需求入駐 WE+ 酷窩是其中的代表事件。這也是 2018 年聯(lián)合辦公空間大量進駐甲級寫字樓的原因之一。

八、2018 年 9 月 7 日，WeWork 中國區(qū)代理中介傭金提升，最高至 25%

事件回顧：對新增客戶，WeWork 中國給到經(jīng)紀人的傭金漲至 25%，業(yè)內(nèi)平均傭金水平為 10%；如果客戶擴租，WeWork 還將給經(jīng)紀人 10% 的傭金。周期則從 2018 年 9 月 7 號持續(xù)到 2018 年 12 月。

克而瑞點評：WeWork 中國大幅提升經(jīng)紀人傭金，但殺心遠未及 WeWork 全球。WeWork 全球給到經(jīng)紀人的傭金高達 100%。如果租戶從競爭對手處轉(zhuǎn)租到 WeWork 里，簽約超過一年的，第一年租金五折。以此事件為標志，WeWork 打響全球聯(lián)合辦公價格戰(zhàn)的第一槍。2018 年雙十一，參與促銷活動的聯(lián)合辦公品牌數(shù)量和力度都是歷年之最，工位價 5 折大促的也不在少數(shù)。融資能力強的空間正在用「燒錢」逼競爭對手半道餓死。這樣的價格絞殺不利于聯(lián)合辦公品牌構(gòu)建自身的運營競爭力，關(guān)注重心也容易從客戶滿意度上偏離。WeWork 此次下殺手，一方面不滿意在中國市場的擴張狀況，另一方面也不想再給國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌喘息的空間?！父邇r拿樓」、「低價搶客」、「用壟斷獲取收益」的資本套路在聯(lián)合辦公市場已經(jīng)越來越明顯。

九、2018 年 11 月 13 日，優(yōu)客工場完成 2 億美元 D 輪融資，估值增至 30 億美元，聯(lián)合辦公國內(nèi)最大的獨角獸企業(yè)誕生

事件回顧：優(yōu)客工場完成了 2 億美元的 D 輪融資。本輪融資由香港全明星投資公司( All-Stars Investment )領(lǐng)投，中國投資銀行易凱資本( CEC Capital )和其他投資者跟投。此輪融資過后，優(yōu)客工場的估值高達 30 億美元，相較 C 輪融資時 18 億美元的估值，提升了三分之二。

克而瑞點評：2018 年一年時間，優(yōu)客工場完成 4 輪融資，最大間隔時間不超過 4 個月，融資總額占聯(lián)合辦公市場的 25.7%，排名僅次于氪空間，位列行業(yè)第二。融資進展順利，為優(yōu)客工場提供收并購所需的資金。收并購空間擴大自身規(guī)模，收并購產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，擴展自身生態(tài)。這些也幫助優(yōu)客工場提升估值。優(yōu)客工場的目標是擴張到 40 個國家的 350 個城市，三年內(nèi)把工位數(shù)量從現(xiàn)在的 10 萬個增加至 20 萬個。

十、2018 年 12 月 4 日，P2 與 WALNUT 宣布合并，深入推進西南區(qū)域戰(zhàn)略布局

事件回顧：聯(lián)合辦公品牌 People Squared 和 WALNUT 正式宣布合并，并已簽署相關(guān)備忘錄。未來雙方將共同推進聯(lián)合辦公產(chǎn)業(yè)和社區(qū)在成都以及西南地區(qū)的落地與發(fā)展。合并以后， WALNUT 創(chuàng)始人張藝達、都東來將成為 P2 合伙人。未來兩年，P2 將和 WALNUT 一起于成都、重慶、西安在內(nèi)的西南地區(qū)布局超過 20 個空間。

克而瑞點評：P2 與 WALNUT 的合并一方面基于 P2 的城市布局。2018 年 9 月，P2 宣布把西南地區(qū)的總部重點移至成都。而 WALNUT 在成都深耕多年，憑借其在西南片區(qū)的用戶基礎(chǔ)和品牌認可度，可以幫助 P2 更好的布局西南。另一方面，城市熱度和屬性符合 P2 基因。成都的目標是建成西部領(lǐng)先、全國一流、世界知名的文創(chuàng)中心城市。而 P2 三大產(chǎn)品線中就有針對文創(chuàng)領(lǐng)域的 M 系列。因此，P2 與 WALNUT 的合并是 P2 在城市布局、客戶群體、產(chǎn)品服務(wù)等關(guān)鍵方面深思熟慮后的精準出手。

已經(jīng)到來的 2019，聯(lián)合辦公市場的整合仍將繼續(xù)，市場競爭慘烈程度可能更勝 2018。寡頭企業(yè)在智能化和產(chǎn)業(yè)鏈布局上會更具優(yōu)勢。聯(lián)合辦公的產(chǎn)品和服務(wù)也將進一步升級，并倒逼辦公市場的整體提升。

有趣的人需要有趣的空間，聯(lián)合辦公曾給我們辦公空間的驚喜和未來辦公環(huán)境的無限遐想。盡管新興市場發(fā)展到一定階段，并購整合，強者恒強是必然趨勢，但克而瑞相信，2019 的聯(lián)合辦公仍將帶給我們新的驚喜，我們也在繼續(xù)期待聯(lián)合辦公新的進化。