《草案》明確，新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見和建議，經(jīng)商規(guī)劃和自然資源行政主管部門，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

而對(duì)于已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。 

《草案》規(guī)定，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。

建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過2年。自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

也就是說(shuō)，從交房的第二個(gè)月起，就是業(yè)主自己交物業(yè)費(fèi)了。如果碰上了月底交房的，基本上全部的物業(yè)費(fèi)都是業(yè)主掏了。

《草案》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居（村）民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。 

《草案》明確，除了必須遵紀(jì)守法、符合業(yè)委會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求、本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無(wú)直接的利益關(guān)系等規(guī)定外，有兩條值得注意：

• 必須按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；

• 未被列為失信被執(zhí)行人。這又充分說(shuō)明了信用的重要性。

根據(jù)規(guī)定，有四種情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：

• 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的

• 具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的

• 業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的

• 需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的

物業(yè)管理委員會(huì)由居（村）民委員會(huì)組織居（村）民委員會(huì)、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表7人以上組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。 

《草案》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整。

市住建委會(huì)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。

也就是說(shuō)，物業(yè)要提供哪些服務(wù)、什么標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，住建委會(huì)公布；提供這些服務(wù)需要多少成本，協(xié)會(huì)會(huì)定期公布。業(yè)主們據(jù)此算出是物業(yè)費(fèi)該收多少錢，然后和物業(yè)公司協(xié)商。

像經(jīng)適房那種物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照規(guī)定納入政府定價(jià)目錄的，由市發(fā)展改革委同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

《草案》明確提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

若將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，根據(jù)《草案》的規(guī)定，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，按每個(gè)違法出租車位處5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月2000元的罰款。