【征集】小區(qū)物業(yè)不到位？滬修訂的新規(guī)今起征求你的意見！

春花夏萌 2018-07-25

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業(yè)主大會組建難、決策難、執(zhí)行難？物業(yè)服務質(zhì)量與收費標準分歧大？小區(qū)停車難、專項維修資金續(xù)籌難？······你的小區(qū)有沒有遇到這些問題？市人大常委會7月25日至8月10日對《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定修正案（草案）》公開征求意見。來看亮點↓

噔噔噔敲黑板

先明確下“小區(qū)”里的事誰來管？

《修正案（草案）》首先理順了“小區(qū)”里那些事的條塊關系：

街鎮(zhèn)：作為物業(yè)管理的第一線，賦予其指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)委會建設，監(jiān)督日常物業(yè)服務，督促業(yè)主依法使用和維護物業(yè)設施等方面的職責。

房管部門：在監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員、歸集使用專項維修資金、指導協(xié)助街鎮(zhèn)依法履職等方面的職責。

房管辦：作為街鎮(zhèn)設立的房屋管理事務機構，代表街鎮(zhèn)承擔具體管理事務。

另外，《修正案（草案）》就社區(qū)黨建引領作了原則性規(guī)定，明確“黨建引領、三方參與”的治理架構，并對居（村）委會所承擔的物業(yè)管理相關職責作了進一步細化。

走進小區(qū)里的關鍵部門

業(yè)委會

業(yè)委會是業(yè)主自治的關鍵，《修正案（草案）》細化了從業(yè)委會組建到換屆的全過程運作規(guī)范，未來業(yè)委會或?qū)⑦@樣發(fā)揮職能：

解決小型小區(qū)業(yè)委會成立難問題，明確1萬平方米以下的小區(qū)業(yè)委會人數(shù)下限從5人調(diào)整為3人；

完善擔任業(yè)委會委員的條件，增加了與物業(yè)服務企業(yè)存在利害關系的業(yè)主不得擔任業(yè)委會委員的規(guī)定；

建立業(yè)委會培訓制度，將培訓記錄作為業(yè)委會備案要件；

對業(yè)委會的換屆改選、補選、會議制度等作了更為細化的規(guī)定，確保業(yè)委會能夠正常運轉(zhuǎn)；

明確了業(yè)委會委員在違反任職條件、無法正常履職等情形下，其委員資格終止。

物業(yè)

現(xiàn)實中，有些住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出后，新的企業(yè)由于各種原因未能及時接替，導致物業(yè)服務“斷檔”，影響了小區(qū)居民的正常生活秩序。

因此，《修正案（草案）》作了臨時物業(yè)服務保障的規(guī)定：要求區(qū)房管部門建立臨時物業(yè)服務企業(yè)預選庫，在發(fā)生上述情況時，由業(yè)委會報街鎮(zhèn)選定企業(yè)提供臨時服務。如業(yè)委會尚未成立，則規(guī)定經(jīng)20%以上業(yè)主提請，由居（村）委會報街鎮(zhèn)啟動臨時服務。

另外，考慮到選聘物業(yè)服務企業(yè)屬于業(yè)主自我管理的重要方面，政府應當只提供基本的托底服務，因此《修正案（草案）》規(guī)定臨時服務時間最長不超過六個月。

算好小區(qū)里的關鍵賬目

物業(yè)服務費

國家發(fā)展改革委于2014年12月發(fā)文，放開了非保障性住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。但由于缺乏可供參考的物業(yè)服務標準和價格信息，導致業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商困難。

如何解決“物業(yè)服務質(zhì)量和收費指導”的難題，《修正案（草案）》給出“解決方案”：

市房管部門應當定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務標準和定額；同時要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在協(xié)商時參考。

實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)在調(diào)價前，應當將經(jīng)審計的物業(yè)服務費用收支情況，向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

公共收益

實踐中，小區(qū)停車、廣告等利用共用部分產(chǎn)生的公共收益，存在賬目不透明、公布不及時、不按規(guī)定比例補充專項維修資金等情況。《修正案（草案）》進一步完善了公共收益相關管理制度：

要求利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，必須經(jīng)業(yè)主大會或者相關業(yè)主同意。

明確公共收益應當按季度補充專項維修資金，補充比例應當高于50%，并單獨列賬。

規(guī)定公共收益的收支應當審價、審計，按季度公布；同時對違法挪用的情形設定了罰則。

專項維修資金

住宅專項維修資金是物業(yè)保修期滿后專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。隨著住宅使用年限增長，動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升，專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。

《修正案（草案）》完善了專項維修資金續(xù)籌機制：

對業(yè)主大會未在九十日內(nèi)作出決定的，明確了采用分期交納籌集方式，按建筑面積成本價千分之二的標準逐月交納。

針對業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的情形，規(guī)定業(yè)委會可以依法起訴業(yè)主。

對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題，在原有規(guī)定基礎上作了完善：業(yè)委會未在七日內(nèi)通過緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費用經(jīng)審價后，憑區(qū)房管部門出具的支取通知和中介機構的審價報告，在專項維修資金中列支。

解決小區(qū)里的

“老大難”停車問題

小區(qū)停車矛盾一方面是由于停車資源先天不足，導致供需緊張。另一方面是由于國家放開小區(qū)停車價格后，開發(fā)商大幅提高產(chǎn)權車位租賃價格。

從公平分配停車資源角度出發(fā)，《修正案（草案）》規(guī)定：

停車位少于或者等于房屋套數(shù)的，一戶只能購買一個車位；

由街鎮(zhèn)牽頭，組織小區(qū)周邊的商業(yè)、道路停車資源實現(xiàn)錯時利用。

從價格源頭入手，《修正案（草案）》規(guī)定：

前期物業(yè)服務合同中應當對產(chǎn)權車位的租賃價格予以約定。