一、前期準(zhǔn)備

了解各種政策，包括限購(gòu)政策、貸款政策、稅費(fèi)政策。

首先最重要的當(dāng)然是確定自己是否有資格買(mǎi)房了。上海限購(gòu)政策阻擋了一撥人買(mǎi)房的腳步，這里一定要先看清楚限購(gòu)政策。

這里推薦一下上海房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)購(gòu)房政策和房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板都在這上面有【下文未另行注明出處的引用，均引自該網(wǎng)站】。

限購(gòu)政策：

問(wèn)：本市住房限購(gòu)政策從何時(shí)開(kāi)始實(shí)施？

答：根據(jù)《關(guān)于本市貫徹<國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知>的實(shí)施意見(jiàn)》等規(guī)定，本市自2011年1月31日起實(shí)施住房限購(gòu)政策。

問(wèn)：目前本市住房限購(gòu)政策大致有哪些？

答：

1)本市戶(hù)籍單身可買(mǎi)一套

2)本市戶(hù)籍家庭可買(mǎi)兩套

3)外地戶(hù)籍家庭可買(mǎi)一套（需提供連續(xù)滿(mǎn)5年及以上的社?；騻€(gè)人所得稅證明）

4)港澳臺(tái)同胞、華僑（持中國(guó)護(hù)照外國(guó)綠卡）可買(mǎi)一套

5)外國(guó)人（持外國(guó)護(hù)照）在中國(guó)工作超過(guò)一年并且還在職可買(mǎi)一套。

問(wèn)：住房限購(gòu)政策中，如何判斷購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)間？

答：購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)間以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案（網(wǎng)簽合同）日期為準(zhǔn)。

貸款政策：

貸款分作公積金貸款和商業(yè)貸款。

公積金貸款上限50w，有交補(bǔ)充公積金的貸款上限是60w（即含補(bǔ)充公積金的情況下，公積金貸款最多是貸60w）。超過(guò)公積金貸款的部分可以用商業(yè)貸款。公積金貸款利率挺低，目前是

商業(yè)貸款是找銀行貸，可以多咨詢(xún)幾家銀行的個(gè)貸經(jīng)理，他們對(duì)公積金貸款政策也很清楚，可以一并問(wèn)了。

應(yīng)當(dāng)了解的情況：公積金貸款可貸多少（和自己公積金繳存額、房齡等有關(guān)）、能貸多少年，商業(yè)貸款能貸多少、能貸多少年（和自己年齡、收入情況、信用等有關(guān)）、還可以了解下各家銀行優(yōu)惠利率（現(xiàn)在感覺(jué)一般是首套95折）、審批及放款時(shí)間等，不同銀行的政策會(huì)有不同。

注意：

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

提前了解什么樣的房子自己能貸多少錢(qián)、每個(gè)月大概要還多少，可以更好的評(píng)估自己的購(gòu)房預(yù)算。

房貸計(jì)算器，很多搜房軟件或者網(wǎng)上搜搜都有，可以用來(lái)計(jì)算每月還款額，比較方便。

*注意貸款時(shí)間還和房齡有關(guān)，有些房子太老了以至于很難、甚至無(wú)法貸款，建議一定要先了解好政策。

稅費(fèi)政策：

上海這邊賣(mài)家報(bào)價(jià)一般都是到手價(jià)，也就是買(mǎi)家還要承擔(dān)賣(mài)家的稅費(fèi)（和中介費(fèi)）。當(dāng)然這些都是買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中可以談的價(jià)錢(qián)，但是自己先了解下稅費(fèi)絕對(duì)沒(méi)有壞處，畢竟這些都可算在購(gòu)房成本之中。

網(wǎng)上搜索下最新稅費(fèi)政策，最好有那種圖解的，會(huì)比較清楚點(diǎn)。所謂的是否滿(mǎn)五唯一、是否普通住宅，主要是對(duì)賣(mài)方這邊的稅有影響。

*最好自己先了解下稅費(fèi)政策，這樣和中介交流的時(shí)候顯得自己更懂行一點(diǎn)（也避免被不靠譜的中介忽悠）。

二、看房選房

根據(jù)自己的預(yù)算、需求確定房源。

預(yù)算跟上面的房貸、稅費(fèi)政策有關(guān)（土豪除外），預(yù)算有限的情況下，一般都是需要有取舍的。

通常需求有：交通便利（地鐵、公交、通勤時(shí)間）、住的爽（房型、裝修、面積、樓層）、環(huán)境好（小區(qū)、鄰里）、生活便利（超市、商場(chǎng)、醫(yī)院、公園）、特殊要求（是否學(xué)區(qū)房、離父母近不近等）。

↑主要看自己最看重的有哪些，一些相對(duì)不那么重要的，該舍棄時(shí)候就舍棄吧。

初始可以先通過(guò)APP搜房，大概鎖定要買(mǎi)房的地理范圍，多看看周邊房?jī)r(jià)， 鎖定幾個(gè)小區(qū)，然后就可以約中介實(shí)地看起來(lái)了。說(shuō)起搜房，鏈家APP挺好的，上面房?jī)r(jià)基本靠譜，不會(huì)特意寫(xiě)很低跑過(guò)去又沒(méi)有，圖片是實(shí)景，還可以VR看房。

實(shí)地看房也挺重要，有些遠(yuǎn)程看不出來(lái)的，實(shí)地一看就看出來(lái)了（例如離馬路的距離）。如果有條件，可以去看兩三次，白天去一次（看看光照），晚上去一次（看看吵不吵），雨天去一次（看看滲不滲水）。當(dāng)然要看的地方有很多，可以網(wǎng)上搜搜看房經(jīng)驗(yàn)，不過(guò)有時(shí)候當(dāng)斷則斷，太過(guò)于磨磨唧唧也看不好房，畢竟很多時(shí)候房子也不會(huì)完美無(wú)缺的。

關(guān)于中介：

感覺(jué)房東要賣(mài)房子，很多都是各家中介都掛一下。一般說(shuō)來(lái)大中介規(guī)范點(diǎn)兒，不過(guò)中介費(fèi)也比較高，議價(jià)空間低；小中介議價(jià)空間大一點(diǎn)，不過(guò)要注意有沒(méi)有附加費(fèi)用、是不是正規(guī)中介等。找一個(gè)靠譜的中介挺重要，一些bug的地方如果中介不講你可能不會(huì)知道，要留心多問(wèn)問(wèn)情況。

*重要的話(huà)說(shuō)三遍：不要輕易簽字！不要輕易簽字！不要輕易簽字！有時(shí)候中介會(huì)拿來(lái)看房單給你簽，但你要仔細(xì)看清楚，上面可能會(huì)寫(xiě)看了某套房即使沒(méi)在他家買(mǎi)也視為服務(wù)成立，你跑到其他地方簽約了，還得給他中介費(fèi)，這類(lèi)條款一定要看清楚，不要大筆一揮就給簽字了。

好了，到這個(gè)階段房子看的差不多了，假定你已經(jīng)看妥了，可以進(jìn)行下一步流程了。下一步是談價(jià)（一般是中介約好上下家談，也有可能是中介直接和上家談，這樣總覺(jué)得有可能有水分，盡量和上家當(dāng)面談好點(diǎn)）。

三、簽定金合同

談好價(jià)之后，確定這些內(nèi)容，再簽定金合同：

1、簽約前務(wù)必確認(rèn)中介資質(zhì)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍看清楚（最好拍下來(lái)）、看看中介是否有從業(yè)資格證書(shū)（沒(méi)有資格證書(shū)可以提供咨詢(xún)服務(wù)，但沒(méi)法以中介身份簽約）、還要問(wèn)清楚收費(fèi)情況。之前中介或者上家言之鑿鑿說(shuō)了什么對(duì)房子購(gòu)買(mǎi)影響很大的事情、或者承諾了什么，最好讓落到紙面上，畢竟口頭說(shuō)法沒(méi)紙質(zhì)文字靠的住。

問(wèn)：和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)要注意些什么？

答: 1、審查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格，盡量選擇已在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；2、注意查看房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書(shū)；3、審查授權(quán)委托書(shū)，確認(rèn)對(duì)方是上家的合法代理人；4、簽訂統(tǒng)一規(guī)范的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，合同應(yīng)明確代理方式、報(bào)酬、期限、權(quán)限等內(nèi)容，注意簽訂日期及蓋章；5、看清楚違約責(zé)任及相關(guān)條款等。

2、做一下產(chǎn)調(diào)。這一步需要上家拿身份證和房產(chǎn)證到交易中心拉報(bào)告的，一般中介會(huì)帶著去。產(chǎn)調(diào)上會(huì)顯示這個(gè)房子有沒(méi)有被抵押、產(chǎn)權(quán)是不是清晰，這點(diǎn)很重要。此外，確認(rèn)下房子有沒(méi)有被出租，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，出租情況可能不會(huì)反映在產(chǎn)調(diào)上，如果房子在出租，問(wèn)清楚租客什么時(shí)候搬、確認(rèn)租客不會(huì)用優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。

問(wèn)：什么是產(chǎn)調(diào)？
答: 產(chǎn)調(diào)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢(xún)，是指對(duì)交易房屋的有關(guān)狀況（包括抵押、查封、租賃等信息）進(jìn)行全面調(diào)查以保證交易安全。

問(wèn)：為什么必須進(jìn)行產(chǎn)調(diào)？
答: 產(chǎn)調(diào)既是審稅需要，也能幫助購(gòu)房人及時(shí)了解房屋狀況。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

*沒(méi)時(shí)間拉產(chǎn)調(diào)就先付定金的（不太建議這樣），在定金合同上加下這段話(huà)安全點(diǎn)：

因甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)，乙方拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。

3、如果不是全款買(mǎi)房，盡量再次確認(rèn)下房貸什么的沒(méi)問(wèn)題（包括可以貸多少款、貸款審批以及放款時(shí)間）。如果房貸批不下來(lái)（或者很晚才能放款）定金合同又簽了，超過(guò)合同上寫(xiě)明的時(shí)間節(jié)點(diǎn)貸款沒(méi)下來(lái)的話(huà)，通常定金是不退的。

定金合同可能不是很正式，但是一般會(huì)寫(xiě)明付款時(shí)間與付款方式，以及違約情況處理。每一條都要看清楚。無(wú)法承諾的事情不要簽！雙方簽字了（最好加一下身份證號(hào)）——有中介的情況下一般還會(huì)要中介簽字——就有約束力。

問(wèn)：和上家洽談要注意些什么？
答: 和上家洽談是購(gòu)房的重要環(huán)節(jié)，通過(guò)全面有效的溝通，可了解上家資信、房屋狀況（有無(wú)抵押、租賃、司法、行政限制等），并對(duì)合同細(xì)節(jié)（如付款時(shí)間及方式、交房期限、戶(hù)口遷移、簽訂日期、違約責(zé)任等）進(jìn)行磋商。

定金是給雙方的一個(gè)初步保障。有了定金的約束，一般上下家都不會(huì)輕易跳票（否則會(huì)要付違約金，一般還要加上付給中介的違約金）。沒(méi)想好、有不確定事項(xiàng)不要付款，看清楚定金合同每一條寫(xiě)了什么再付款。

簽好定金合同付了款，注意拿好轉(zhuǎn)賬憑證（因此最好在銀行柜臺(tái)操作）和定金收據(jù)，一般貸款時(shí)要用到。

四、網(wǎng)簽、付首付

通常在下家準(zhǔn)備好首付款后，上下家約好時(shí)間網(wǎng)簽，上家?guī)矸葑C、房產(chǎn)證、下家?guī)矸葑C、戶(hù)口本等資料。

網(wǎng)簽是為了保證交易安全。

問(wèn)：下家如何避免上家一房?jī)少u(mài)？
答: 買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)共同至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心或有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門(mén)店進(jìn)行網(wǎng)簽合同。合同簽訂后，下家應(yīng)督促上家盡早共同至房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，避免由此產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。
問(wèn)：設(shè)定抵押的房屋如何安全交易？
答: 通常情況下，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后上家會(huì)要求下家支付定金或首付款，而許多房屋設(shè)定有抵押，為避免上家拿了錢(qián)不去還貸導(dǎo)致無(wú)法注銷(xiāo)抵押權(quán)和無(wú)法過(guò)戶(hù)的情況發(fā)生，建議下家在合同中約定上家未及時(shí)還款的違約責(zé)任，并盡早陪同上家至貸款銀行辦理還清貸款的手續(xù)。

網(wǎng)簽合同模板固定，可以在上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站上查到并下載。補(bǔ)充條款看雙方約定，建議提前確定好所有條款后，再去網(wǎng)簽。

合同模板下載的地方：

合同包括了買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、約定付款方式（一次性、銀行按揭等）、交房方式、違約責(zé)任和違約金額、買(mǎi)賣(mài)雙方其他的自行約定等內(nèi)容等信息。

*注意付款方式和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及違約責(zé)任劃分及金額！

找家銀行把首付款付給上家，拿到付款憑證和首付收據(jù)，可以去銀行辦理貸款了。

五、辦理貸款

貸款分公積金貸款和商業(yè)貸款，也可以組合貸款。

問(wèn)：如何申請(qǐng)貸款？

答: 1）純公積金貸款可向進(jìn)駐房地產(chǎn)交易中心的上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司申請(qǐng)；

2）商業(yè)貸款或組合貸款可委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也可自行尋找貸款銀行。詳細(xì)情況請(qǐng)咨詢(xún)具體銀行。

不同銀行貸款需要資料不完全一樣，先和銀行的個(gè)貸經(jīng)理確認(rèn)好，帶齊資料可以去了。

一般需要準(zhǔn)備的資料：

上家-產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件、收款卡復(fù)印件等

下家-身份證、戶(hù)口本、婚姻證明/單身證明、收入證明、工資流水、首付憑證、首付收據(jù)、買(mǎi)賣(mài)合同等

銀行收齊材料后會(huì)進(jìn)入貸款審批流程。貸款審批通過(guò)后，會(huì)給下家一系列材料。下家可以拿著材料和上家約時(shí)間過(guò)戶(hù)了。

六、支付第二筆款項(xiàng)（如有）、過(guò)戶(hù)

一般付完除貸款和尾款之外的所有款項(xiàng)后（通常是當(dāng)天）和上家一起去交易中心辦過(guò)戶(hù)。

辦理過(guò)戶(hù)時(shí)候上下家順便填寫(xiě)提交《上海市房地產(chǎn)交易涉稅情況表》和《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況查詢(xún)申報(bào)表》等，以備交稅。

一般是納稅申請(qǐng)材料提交后5個(gè)工作日，可以到交易中心來(lái)繳納稅款，領(lǐng)取完稅證明。申請(qǐng)人辦結(jié)涉稅事項(xiàng)的最后期限是交易中心收納稅申請(qǐng)材料后第20日，逾期沒(méi)辦結(jié)會(huì)退回申請(qǐng)材料。

七、繳稅、領(lǐng)房產(chǎn)證

到交易中心繳稅（可以刷卡），工作人員會(huì)告知你幾個(gè)小時(shí)候可以來(lái)領(lǐng)取房產(chǎn)證，在交易中心等一會(huì)兒就好了——所以一般上午去，下午就可以拿到。

*可以準(zhǔn)備一張額度充裕的信用卡交稅，過(guò)段時(shí)間才要還錢(qián)，0利息，美滋滋。

記得拿好所有材料，包括房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)、完稅證明、房屋增值稅發(fā)票、房產(chǎn)證、抵押權(quán)登記證（如果辦理了按揭貸款）等。記得房產(chǎn)證要去貼下花（交印花稅），也是在交易大廳辦理。

八、材料交銀行、待銀行放款后，收房付尾款

拿好交易中心獲取的材料，一般包括新產(chǎn)證、抵押證、房屋增值稅發(fā)票等，到銀行辦理房屋抵押（具體要求材料詢(xún)問(wèn)銀行的個(gè)貸經(jīng)理）。銀行會(huì)聯(lián)系公積金那邊放款，最終合并成一筆錢(qián)打到賣(mài)家賬戶(hù)。處理時(shí)間差不多15個(gè)工作日左右吧。錢(qián)打到賣(mài)家賬戶(hù)時(shí)候，一般買(mǎi)家這邊會(huì)收到短信通知。確認(rèn)賣(mài)家收到款后，就可以聯(lián)系賣(mài)家、中介，收房付尾款了。

在房屋轉(zhuǎn)移占有前，做好所有費(fèi)用的交接，一般是占有前的所有費(fèi)用（水電煤、有線(xiàn)電視、物業(yè)管理、電梯、清潔等費(fèi)用）賣(mài)方承擔(dān)（注意看看有沒(méi)有欠費(fèi)要補(bǔ)足），之后費(fèi)用買(mǎi)方承擔(dān)。去辦有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)時(shí)候，可以問(wèn)下房子里有幾個(gè)機(jī)頂盒，看看還在不在，補(bǔ)機(jī)頂盒一個(gè)差不多300塊吧。轉(zhuǎn)移占有的時(shí)候一般應(yīng)當(dāng)確認(rèn)賣(mài)方戶(hù)籍已經(jīng)遷出了，以免出現(xiàn)糾紛。

*問(wèn)清楚中介辦理這些業(yè)務(wù)是需要工作日還是周末也可以辦理，免得多跑一趟。

所有事情辦結(jié)后，付尾款（留收款憑證、尾款收據(jù)）。如果還有沒(méi)結(jié)清的中介費(fèi)用，一并結(jié)清（一般這會(huì)兒中介早把中介費(fèi)收走了，哈哈）。

總結(jié)：時(shí)間線(xiàn)

總結(jié)一下從看房到交房的時(shí)間線(xiàn)：

了解政策（0.5天）→看房選房（1天到1年不等）→簽定金合同（拉好產(chǎn)調(diào)、準(zhǔn)備好定金）→網(wǎng)簽、付首付→辦理貸款→期間支付第二筆放款（如有）、等貸款審批通過(guò)后（通常1-2周）辦理過(guò)戶(hù)→繳稅、領(lǐng)房產(chǎn)證→拿材料交銀行辦抵押，等待放款（通常10-15個(gè)工作日）→辦理各種過(guò)戶(hù)，交房、付尾款（通常此時(shí)賣(mài)家戶(hù)口已遷移）。

快的話(huà)，從確定房子到辦完所有到交房，1到1個(gè)半月時(shí)間夠了。

洋洋灑灑寫(xiě)了5000字，斷斷續(xù)續(xù)的，總算寫(xiě)完了，希望給大家一個(gè)參考。