導(dǎo)讀

2019年8月26日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，2019年9月5日，全國人民代表大會官網(wǎng)公布了修改后的《中華人民共和國土地管理法》全文，并將于2020年1月1日起正式實施。

《土地管理法》修正的歷史沿革

1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正　

2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正　

根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正）

新《土地管理法》為集體土地入市提供法律保障

此次修改的最大不同就在于破除集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙，結(jié)束了多年來集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價同等入市的二元體制，為推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃清了制度障礙。

原《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。

修改后的《土地管理法》刪除了這條，且規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主體是誰？

目前，我國集體建設(shè)用地的所有權(quán)存在三種情形，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有、村農(nóng)民集體所有、村民小組農(nóng)民集體所有。因此，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主體就是“農(nóng)民集體”

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，可以出讓、出租集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

什么樣的土地可以入市？

《土地管理法》第六十三條明確了哪些土地可以入市。條件一是符合規(guī)劃和用途管制，只有土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的土地才可以入市；條件二是入市的土地需要滿足依法登記的條件，這里的登記首先是指集體土地所有權(quán)的登記，通過登記明確土地的歸屬和入市主體，在集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的情形，則應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)登記。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是否代表農(nóng)民可以賣地了？

此次集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市經(jīng)常被解讀為“農(nóng)民可以賣地了“，根據(jù)《土地管理法》集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指的是土地的使用權(quán)，并非所有權(quán)。因此，如果只是解讀為“農(nóng)民可以賣地”是片面的，不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/p>

我們的觀察

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市還需要相關(guān)的交易平臺、交易規(guī)則、地價評估、產(chǎn)權(quán)登記和服務(wù)監(jiān)管與其配套。對此，《土地管理法》提出了“參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行“的原則，同時授權(quán)國務(wù)院制定具體辦法。

此次《土地管理法》關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的改革，其目的在于改變、完善現(xiàn)有建設(shè)用地供應(yīng)的格局。由于入市的集體土地需符合一定條件，如依法登記、符合經(jīng)營用途的規(guī)劃、列入土地年度使用計劃等，且權(quán)利人也需按照規(guī)劃用途使用土地，故此次改革應(yīng)不會對土地市場形成較大沖擊。