作者：蔣峰

本文以一則法院公布的案例為基礎(chǔ)，從法律與事實(shí)相結(jié)合的角度對(duì)相關(guān)問題提出淺見。

一、本案當(dāng)事人：

1、原告：洪某。男

2、被告：王某、金某

3、第三人：王紅某。女

二、原告訴訟請(qǐng)求及理由：

1、請(qǐng)求人民法院撤銷洪某與王某、金某之間就杭州市濱江區(qū)某房屋簽訂的房屋買賣合同，

2、王某、金某歸還洪某購房款678萬元并賠償洪某所支付的稅費(fèi)及利息費(fèi)用。

3、理由：被告王某、金某在出售房屋前完全清楚所出售的別墅內(nèi)發(fā)生過重大兇殺案件的事實(shí)，卻故意隱瞞遮蓋，造成洪某在不明真相的情況下購買該房屋，致使購置價(jià)款與其實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重不符，且最重要的是使得原告花費(fèi)巨資購置高檔住宅為全家老少安享生活的購房初衷和愿望化為泡影，購買房屋的使用目的無法實(shí)現(xiàn)。王某、金某的行為嚴(yán)重違反誠實(shí)信用的民法原則，已經(jīng)構(gòu)成了欺詐。

三、本案基本案情

1、2011年3月2日，洪某與王某、金某、中介公司簽訂代理合同一份，約定王某、金某將位于杭州市濱江區(qū)某房屋轉(zhuǎn)讓給洪某，房屋總價(jià)款為678萬元。合同載明王某、金某對(duì)該房屋的所處位置、權(quán)屬、用途、環(huán)境、建筑年代、性質(zhì)及內(nèi)部設(shè)施（含設(shè)備）情況均已了解。

2、3月16日，王某、金某、洪某三方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同一份，約定王某、金某將位于杭州市濱江區(qū)某房屋出賣給洪某，房屋總價(jià)款為678萬元，付款方式為首付275萬元，其余申請(qǐng)銀行商業(yè)貸款。合同簽訂后，洪某按約支付了首付款275萬元，并與銀行簽訂貸款合同一份，約定貸款金額為403萬元，貸款期限為2011年4月10日至2031年4月10日止，還貸方式為按月分期償還貸款本息，具體還款金額和還款日根據(jù)還款計(jì)劃表確認(rèn)。

3、事后，洪某支付了全部房款，取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，花費(fèi)了稅費(fèi)707520元、中介費(fèi)122040元，辦理三證費(fèi)用11964.60元，共計(jì)841524.60元，并按照貸款合同的約定按月支付房屋按揭貸款本息。洪某與王某、金某約定涉案房屋買賣過程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)、辦證手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用均由洪某支付。

4、在涉案房屋交易過程中，洪某向第三人借款78萬元，現(xiàn)已歸還50萬元

5、2003年8月15日，案涉房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，當(dāng)時(shí)在此居住的三人被殺害。王某、金某2007年10月16日與浙江三花置業(yè)有限公司簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份，王某、金某向浙江三花置業(yè)有限公司購買該涉案房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為160萬元。

四、被告及第三人的理由

1、被告王某、金某辯稱：（1）案涉房屋并不存在“購置價(jià)款與其實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重不符”的事實(shí)。（2）王某、金某并未故意隱瞞涉案房屋內(nèi)發(fā)生過刑事案件這一事實(shí)，王某、金某從第三人購得該房屋并居住，并未覺得該刑事案件對(duì)生活居住有任何不良影響，而且該案件發(fā)生在8年之前，沒有隱瞞的必要。中介公司對(duì)該案件是完全知情的，王某、金某將該房屋的交易委托給中介公司，并未要求中介公司幫助隱瞞，且洪某并未對(duì)房屋中有人亡故表示相當(dāng)介意，亦未進(jìn)行過任何詢問，故王某、金某沒有特意明確說明，而非故意隱瞞，不能認(rèn)定存在欺詐行為。（3）王某、金某沒有法定義務(wù)必須告知洪某案涉房屋曾發(fā)生過刑事案件，且房屋內(nèi)的兇殺案件影響很大，知者甚多，即使中介公司未告知，洪某稍加打聽即可知曉，而其未盡到謹(jǐn)慎注意、合理審查的義務(wù)。（4）洪某購買的是涉案房屋本身，而非房屋的歷史。合同上并未寫明買方對(duì)房屋的歷史問題已作全面了解，房屋的歷史不影響房屋的使用功能，買方不需要全面了解房屋歷史，賣方也沒有義務(wù)將房屋的歷史全面告知買方。綜上，請(qǐng)求人民法院駁回原告洪某的訴訟請(qǐng)求。

　2、第三人王紅某辯稱：涉案房屋與第三人王紅某沒有任何關(guān)系，出賣人是王紅某的父母，原告洪某把錢打到王紅某卡里是因?yàn)榉孔赢?dāng)時(shí)還有貸款沒有還清，交易必須還清貸款。

五、本案例爭(zhēng)議焦點(diǎn)：被告的行為在交易過程中是否構(gòu)成欺詐？房屋買賣合同是否符合被撤銷的條件？

六、法院審理結(jié)果

1、一審法院：浙江省杭州市濱江區(qū)人民法院于2011年12月22日作出（2011）杭濱民初字第602號(hào)民事判決：一、撤銷洪某與王某、金某于2011年3月16日簽訂的房屋買賣合同；二、王某、金某于判決生效之日起十日內(nèi)返還洪某購房款678萬元；三、王某、金某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償洪某稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理三證費(fèi)用共計(jì)841524.60元的70％計(jì)589067.22元、首付款275萬元的利息損失的70％（按年利率5.6％的標(biāo)準(zhǔn)自2011年3月20日計(jì)算至款項(xiàng)還清日止）、稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理三證費(fèi)用共計(jì)841524.60元產(chǎn)生的利息損失的70％（按年利率5.85％的標(biāo)準(zhǔn)自2011年6月1日計(jì)算至款項(xiàng)還清日止）；四、駁回洪某的其他訴訟請(qǐng)求。

2、二審法院：浙江省杭州市中級(jí)人民法院于2012年7月17日作出（2012）浙杭民終字第360號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

七、評(píng)析

1、　告知義務(wù)：現(xiàn)代民法認(rèn)為，在合同訂立階段，買賣雙方為了訂立合同進(jìn)行磋商之際，雙方當(dāng)事人負(fù)有保護(hù)信賴關(guān)系的附隨義務(wù)即先合同義務(wù)，違反此義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。先合同義務(wù)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容是告知義務(wù)，即信息提供義務(wù)。本質(zhì)上，先合同義務(wù)是對(duì)當(dāng)事人之間信用的確認(rèn)和保護(hù)，是對(duì)民法最高原則誠實(shí)信用原則的遵守。

2、兇宅：對(duì)于何為兇宅，我國法律、法規(guī)并無規(guī)定。按照我國傳統(tǒng)的民俗習(xí)慣，如出售房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的事件，此類房屋通常被稱為兇宅。對(duì)于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實(shí)，法律沒有進(jìn)一步規(guī)定，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現(xiàn)價(jià)值貶損。

3、出賣人的欺詐：它的前提是出賣人已知?jiǎng)?wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述，因此首先必須判斷出賣人已知房屋是兇宅，出賣人對(duì)于已知的信息負(fù)有披露義務(wù)，但是賣方無需花費(fèi)額外的金錢和時(shí)間去獲取信息。

4、法律規(guī)定：

第一個(gè)方面、《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”

第二個(gè)方面、《合同法》第六條　當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。

第三個(gè)方面、《合同法》第四十二條　當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。

第四個(gè)方面、《合同法》第五十八條　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 

5、結(jié)合本案分析

第一個(gè)方面：本案中的房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事。對(duì)于這個(gè)信息，它不能從房子的外觀上得到，也不能從房產(chǎn)部門的登記薄上得到。這個(gè)信息保存在公安部門的檔案中、保存在本案所涉及的房屋附近的常住人口的大腦中。保存在出賣人的大腦中。原告在買房子時(shí)，確實(shí)不知道這個(gè)房子屬于”兇宅“。

第二個(gè)方面：房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事。對(duì)于買方來說是否屬于重要的信息呢？從中國民間習(xí)俗來說，非正常死亡的人死后，其靈魂會(huì)聚集在房子內(nèi)。這屬于“冤魂不散”的狀況。這些靈魂會(huì)干擾活人的生活。這屬于善良的風(fēng)俗。屬于“公序良俗”。所以“房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事”，這屬于重要的信息。

第三個(gè)方面。從被告的陳述得知，出賣人事先是知道“房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過三個(gè)人被殺害的事”。作為追求利益最大化的賣方，當(dāng)然不愿意在訂立合同過程中主動(dòng)告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價(jià)格的不利信息，但該項(xiàng)信息卻會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生重大影響，甚至影響買受人的購買決策。出賣方如果說出去了。他這個(gè)房屋十有八九是賣不出去的。即使能賣掉”兇宅“，也是不能賣出同等的市場(chǎng)價(jià)格。沉默是否構(gòu)成欺詐？換言之，保持沉默的行為人認(rèn)識(shí)到自己的行為可能導(dǎo)致對(duì)方陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，是謂沉默型欺詐。本案中被告有意不說出重要的信息，好讓自己受益。這就構(gòu)成”沉默型欺詐“

第四個(gè)方面。依據(jù)法律規(guī)定。原告有權(quán)提出撤銷房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求。被告有義務(wù)退還購房的本金及利息損失、稅費(fèi)損失、其它方面的賠償。

第五個(gè)方面：本案中原告也沒有盡到合理審查義務(wù)。具體來說：原告沒有向案涉房子周邊的常住人口了解房子的歷史信息。原告對(duì)所造成的損失，本身也有過錯(cuò)。

房屋買賣是大事，事前多了解才是方法。

（請(qǐng)加微信公眾號(hào)：yfzp1395)