1．選房應考慮的主要因素

（1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。

具體而言主要是指：

①城市上風上水。城市中心區(qū)的上風上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風上水方向。

②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。

③城市化水平高。居住地各種市政設施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設施配套等。

④生活便利。步行10分種左右即可到達各類商業(yè)服務網(wǎng)點，能滿足日常生活物品的采購及其他服務需求。

（2）要看住宅環(huán)境。

住宅環(huán)境包括日照、通風、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風氣、治安狀況等。

（3）看住宅的健康與安全性。

要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠離污染源、傳染病醫(yī)院等。

（4）看開發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。

（5）看房屋的品質(zhì)狀況。

主要看房屋的數(shù)量指標、質(zhì)量指標、價格因素等。

（6）看其他隱蔽工程、公共設施工程、建材品質(zhì)、售后服務承諾等。

總之，對所購的房屋進行多次深入調(diào)查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開發(fā)商資信；晚上去便于體驗與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。

2、如何選擇開發(fā)商。

（1）搞清開發(fā)商的資質(zhì)。

國家對以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè)，明確要按規(guī)定申請資質(zhì)等級。以開發(fā)項目為對象，從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項目公司不寫著資質(zhì)等級，但必須有項目一次性《資質(zhì)證書》。對不具備資質(zhì)的開發(fā)商建設銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應要求開發(fā)商出示《資質(zhì)證書》?？疾臁顿Y質(zhì)證書》時要鑒別：

①項目型公司。若《資質(zhì)證書》標明開發(fā)商只具有對某一特定項目的開發(fā)資格，并標明開發(fā)期限，對此可能產(chǎn)生的售后風險，購房者應引起高度重視。因為項目型公司，在開發(fā)銷售完畢一段時間后往往就不存在了，購房者在以后使用過程中，若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。

②《資質(zhì)證書》上標明 的等級。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級。資質(zhì)的高低表明了開發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發(fā)商所開發(fā)的商品房，在性能、質(zhì)量和售后服務方面的水平。

③《資質(zhì)證書》的合法性和時效性?！顿Y質(zhì)證書》一般情況下每年審核一次，購房者應留意開發(fā)商是否以舊充新。

（2）了解開發(fā)商的實力。

開發(fā)商的實力是保證項目正常進行的最關(guān)鍵因素。有實力的開發(fā)商自有資金充足，一般可以保證材料的及時供給和施工的正常進行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。

從以下幾方面，可以了解開發(fā)商的實力：

①市場占有率。了解開發(fā)商所主持的項目總開發(fā)量和開工量。同期開工項目較多的開發(fā)商，一般來講具有一定的實力。沒有金剛鉆，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發(fā)商本身實力并不雄厚，卻主持了過多的項目，就要慎重考慮。

②工程工期和進度情況。建設工期過長是開發(fā)商缺少資金保障的表現(xiàn)之一。

③銀行貸款的發(fā)放情況。中國人民銀行“121”決議的出臺，對開發(fā)商自有資金量有一定的限制，對開發(fā)商的資質(zhì)進行了更嚴格的審核。

④上市公司公開的財務年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實的運轉(zhuǎn)資金。

（3）了解開發(fā)商的信譽

信譽是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本，隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌銷售的臨近，尋求長遠發(fā)展的開發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象，打造品牌。如果開發(fā)商將每一個項目的成敗當作是影響企業(yè)形象化的關(guān)鍵，那么他們對信譽的重視程度就高，選擇這樣的開發(fā)商，出現(xiàn)質(zhì)量問題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。

從以下幾方面，可以了解到開發(fā)商的信譽：

①“翻舊賬”。從開發(fā)商以往的作品當中，可以容易地看出其對信譽的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質(zhì)如何？樓盤是否發(fā)生過嚴重的糾紛？都是需要你認真了解的情況。

②登錄當?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中，你會了解到已經(jīng)購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發(fā)商的種種評價。

（4）考察銷售的資質(zhì)。

商品房的銷售分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當于售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發(fā)商愿意自行銷售：

①大型房地產(chǎn)開發(fā)商有自己專門的營銷隊伍和銷售網(wǎng)絡；

②房地產(chǎn)市場高漲，市場供應短缺，所開發(fā)的項目受到使用者和投資人士的歡迎；

③開發(fā)商所開發(fā)的項目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。

如果是開發(fā)商所屬的營銷部門售房，則要查實其能否及時提供購房者所需資料，并要查看其與開發(fā)商的從屬關(guān)系。

對于各物業(yè)代理，則要查看其是否有開發(fā)商的委托代理書，是合代理還是獨家代理？代理權(quán)限、時間期限等有哪些規(guī)定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發(fā)商授予物業(yè)代理哪些權(quán)利，哪些問題仍由開發(fā)商負責，代理商是否有合法售房的權(quán)利，開發(fā)商是否認可物業(yè)代理的銷售行為，并是否承擔物業(yè)代理相應的責任。

物業(yè)代理有全權(quán)代理和一般代理的區(qū)別。全權(quán)代理是開發(fā)商只委托一家代理，并要求代理方對委托事項承擔責任；一般代理是開發(fā)商委托一定或幾家代理，但不一定要求代理方對委托事項承擔責任。在涉及商品房定價、房號選擇、簽訂《認購書》或《商品房購銷合同》等重要問題時，如由物業(yè)代理代辦，購房者一定要核實開發(fā)商對物業(yè)代理的授權(quán)委手書，以及約定物業(yè)代理能承擔和應承擔的各項責任。

3、怎樣測算購房款以外的費用

（1）購買稅費。

除去容易計算的大頭開支——“購房款”，向房管局、稅務局交納稅費便是房款中首要的款項了，主要包括以下幾項：

①契稅：金額是房價的1.5%，超過11454的，為3%。交易鑒證時交一半，入住后拿房產(chǎn)證時交另一半。

②印花稅：金額為房價的0.03%，在交易鑒證時交納。

③交易管理費：一般是每平方米3元，也在交易鑒證時交納。

④房產(chǎn)證工本費：5元到20元不等。如果產(chǎn)權(quán)人不只一位，則副本會另外收費，每本5元。

⑤此外還有權(quán)屬登記費、測繪費等費用，合起來一般是500元到800元之間。

以100平方米、房價為40萬元的房屋為例，這一部分的總費用為7000元左右。

這些費用一定要在法定時間里交納，什么時候該交一半，什么時候該交另一半，一定要在合同里注明，不能聽從開發(fā)商的要求。否則，購房人的合法權(quán)益就會被侵害，或在日后產(chǎn)生一些手續(xù)上的麻煩。

（2）銀行按揭費。

大多數(shù)人買房子都會選擇在銀行辦理按揭的付款方式。銀行按揭的費用主要包括：

①保險費：它的計算法有新舊兩種，專家認為最新是最科學的，對購房人有利。計算方法是：貸款額*1.2倍*1%*年限*折扣。

②印花稅：金額的房價為千分之五。

③公證費：一般在200元至300元之間。

④其他項權(quán)證費，一般在200元到300元之間。

⑤律師費：有的按每單計算，一般每單200元到500元之間；有的是按房價來計算，收費標準是2%。一般來說，前者收費標準習慣針對小面積單位，后者主要針對大面積單位。

同樣拿100平方米、房價為40萬元的房屋為例，按正常價格計算，這一類的總費用為4300元。

如果買一手樓，開發(fā)商會指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來處理。有一些人自己到銀行洽談，拿的折扣可能會多一點，但較繁瑣?，F(xiàn)在一般自己去銀行洽談按揭手續(xù)的多是二手樓買主。建議先了解清楚相關(guān)銀行的此類業(yè)務服務標準，以免出錯。

（3）入住費。

這是房價外的最大部分，入住費用可以分為兩部分，一部分交給開發(fā)商，另一部分交給物業(yè)管理處。

①交給開發(fā)商的有：

a．防盜系統(tǒng)費：例如樓下大門的對講機、安在各家各戶的紅外線探頭等。這個費用各樓盤不等，基本在800至1500元之間，而且智能防盜系統(tǒng)不普遍。

B．管道煤氣開通費：各個地區(qū)收費不同，現(xiàn)在最高的是3500元。

C．有線電視安裝費：一般是300元，如果不只安裝一處，則每個插口多加50元。

D．電話安裝費、寬帶上網(wǎng)費：這類收費一般要和電信局的具體聯(lián)系。

②交給物業(yè)管理處的有以下幾種：

a．預交3個月的物業(yè)管理費：按各小區(qū)具體收費標準而定，正常情況下是兩種標準的綜合——是開發(fā)商的承諾，二是物價局的規(guī)定。如果收費過多，業(yè)主有權(quán)去物價局查詢。

b．水電周轉(zhuǎn)金：各200元。

C．裝修保證金，一般是1500元。

D．淤泥清運費：根據(jù)路程交通便利情況而定。

E．物業(yè)維修基金：也有新舊兩種收費標準，一般是房價的2%。

還拿100平方米、房價40萬元的房屋為例，按正常價格計算，這一類的總費用為12000元左右。

對于交給開發(fā)商的有些費用可以到物價局查詢。另外，有些設施的安裝業(yè)主可以自行解決，不要盲目聽從開發(fā)商的安排。交給物業(yè)管理處的資金里，一定要注意3個月的物業(yè)管理費是預交的，而不是押金，法律規(guī)定不允許收押金的；另外，裝修保證金在裝修驗收合格后需退還給業(yè)主，物業(yè)管理處無權(quán)占有。

按照上面內(nèi)容統(tǒng)計，僅僅買一套40萬元的房子，在交了房款首期的同時，還要另外再交23300元。買房總價就達到了423300元。

怎樣看小區(qū)配套

居住區(qū)內(nèi)配套設施是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標準之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學的距離應在300米左右。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。

目前在售樓書上經(jīng)常見到的“會所”指的就是住宅區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等設施。由于經(jīng)濟條件限制，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠遠大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施，收費標準如何，是否對外營業(yè)，預計今后能否維持正常運轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，也是購房者應當了角的內(nèi)容。

4、怎樣看小區(qū)綠化

目前住宅項目的園林設計風格多樣，有的“異國風光”可能是真正翻版移植，有的“歐陸風情”不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住地區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要的作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應低于30%。近郊住區(qū)綠地率應在35%以上，在市區(qū)附近，如果居住區(qū)綠地率能達到40%或50%，就比較難得了。購房者不要被什么園林那風格唬住，也許那個項目連起碼的標準都還沒有達到。

5、怎樣看小區(qū)布局

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者應用了解。

一般來講，規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設用地面積。

規(guī)劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍，其居住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，與總用地一樣，因此在指標中，前者高于后者。

容積率高，說明居信區(qū)用地內(nèi)房子建得多，人口密度大。一般來說，居住區(qū)內(nèi)的樓越高，容積率也越高。以多層住宅為主的住宅區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住宅區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)一切中為了取得更高的經(jīng)濟效益，一些開發(fā)商千方百計要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園或是地下車庫，而使得樓座擁擠于一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

6、怎樣看小區(qū)區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū)地下車位，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價較高。

人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)干擾。是否能夠了汽車的泊位。停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放盡量不進住宅區(qū)，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。

7、怎樣看樓盤價格。

看價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價 ”，即最低價；有的是“均價”有的是“最高限價”；有的整套價格；有的是套內(nèi)建筑面積價格……最主要的是應弄清所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響人你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”，“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這一因素。

當幾個樓盤站到同一起跑線上后，購房者首先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對自己無用，對于那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。

8、．怎樣看房子的日照

萬物生長靠太陽，特別是對經(jīng)常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。按照《住宅設計規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照?！本幼⌒^(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開發(fā)商的強勁賣點，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

9、怎樣看房子的通風

在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。如果住宅有南北朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室那朝南，但沒有穿堂風的要好。所以一般來說，板樓的通風效果好于塔樓。目前樓市中還有“塔聯(lián)樓”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時，購房者要仔細區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的，此外還要注意住宅是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風，保證風路暢通。一些多層或板樓，從戶型設計上看通風情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實際上無風光顧。

10、怎樣看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計應做到以下幾點：

（1）入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無余。

（2）平面布局中應做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯(lián)系緊密并靠近住宅入口，靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設備的衛(wèi)生間應靠近主臥室。另一個則應在動區(qū)。

（3）起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應有一個相對完事的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團聚。

（4）房間的開間與進深之比不宜超過1比2。

（5）廚房、衛(wèi)生間應為整體設計，廚房不宜過于狹長，應有配套的廚具、吊柜，應有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應有獨立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。

11、怎樣看住宅的設備

住宅設備包括管道、抽水馬通、洗浴設備、燃氣設備、暖氣設備等等。主要應注意選擇這些設備質(zhì)量是否精良，安裝是否到位，是否有方便、實用、高科技的趨勢。以暖氣為例，一些新建的小區(qū)，有綠色、環(huán)保、節(jié)能優(yōu)點的壁掛式采暖爐，溫度可調(diào)，特別是家里老人和兒童時，可將溫度適當調(diào)高，達到最佳舒適狀態(tài)。

另外，在選擇住房的時候，也應當注意配套設備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛應用，是否經(jīng)過市場檢驗。一些開發(fā)商為制造賣點盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。

12、．怎樣看住宅的節(jié)能

住宅應采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。屋頂和西向外窗應采取隔熱措施。寒冷地區(qū)，北向窗戶不宜過大，并應盡量提高窗戶的密封性。住宅外墻應有保溫、隔熱性能，如外圍護墻較薄時，應加保溫構(gòu)造。

13、怎樣看住宅的隔音

噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病?！蹲≌O計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天小于50分貝，夜間應小于或等于40分貝。購房者雖然大多無法準許測量，但是應當注意：住宅應與居住區(qū)中的噪聲源如學校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應有綠化屏障、分戶墻；樓板應有合乎標準的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪聲干擾。

14、．怎樣看房子的私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外，不必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象學，選擇住宅時應予以注意。

15、．怎樣看房子的結(jié)構(gòu)

住宅的結(jié)構(gòu)類型主要是以其陌生結(jié)構(gòu)所用材料來劃分的。目前常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點是造價低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點是房屋開間、進深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過多，整體性、耐久性較差。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)，大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等?？傮w說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)布局較轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對較大，結(jié)構(gòu)造價也相對較高

16、怎樣看小區(qū)物業(yè)管理

買房時購房者一定要問清楚，物業(yè)公司是否進入了項目，何時進入項目。一般來說，物業(yè)公司介入項目越早，買房者受益越大。

若在住宅銷售階段物業(yè)公司還沒有介入，開發(fā)商在物業(yè)管理方面作出許多不現(xiàn)實、不合理的承諾，如物業(yè)費如何低，服務如何多等等，待物業(yè)公司一核算，成本根本達不到，承諾化為泡影，購房者就會有吃虧上當?shù)母杏X。

物業(yè)管理由具備資格物業(yè)管理公司實行有償服務，小區(qū)的物業(yè)管理標準因住宅等級、服務內(nèi)容、服務深度而異。物業(yè)管理費都有哪些內(nèi)容、冬季供暖多少、小區(qū)停車位的收費標準、車位是租是賣等，買房前都應問清楚，以便估算資金，量力而行。

其實，一些開發(fā)商將低物業(yè)收費作為賣點實在沒有什么可信度，因為物業(yè)收費與開發(fā)商根本沒有太大關(guān)系。項目開發(fā)、銷售完畢，開發(fā)商就拔營起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來長期面對的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長期的經(jīng)營行為，如果物業(yè)收費無法維持日常開銷，或是沒有利潤，特定公司也不肯干。一般來說，規(guī)模較大的社區(qū)能夠為餐館、超市、洗衣店、會所等項目提供充足的客源，住戶也相對容易得到穩(wěn)定、完善和低價的物業(yè)服務。如果購房者還是難以承受客觀的存在每月數(shù)百元固定支出，建議干脆選擇經(jīng)濟適用住房項目，因為經(jīng)濟適用住房的物業(yè)收費標準很低，而且受政策的嚴格控制。

17、．怎樣看樣板房

一般樣板房分為兩種類型，一種是在售樓現(xiàn)場臨時搭建的樣板房，一種是在預售樓層里裝修的樣板房。

多數(shù)人在購房前，會參觀樣板房。但僅僅依靠樣板房而獲取的第一印象就作出購買決定，則很容易使購房者陷入誤區(qū)。購房者在參觀樣板房時應注意以下幾點：

（1）目的明確。

看樣板房并不是看“裝修樣板房”，共目的不在于看裝飾效果，而是直觀地對各功能房間及其組合進行分析。因為開發(fā)商設置“板樣房”是以展示促銷為目的，為保證樣板房的整體視覺效果，往往不考慮裝修成本。樣板房的裝修費用可達到房屋自身價值的20%至50%，在材料的使用上也是力求盡善于盡美，不惜重金的。家具、廚衛(wèi)設備也極其高檔，都是由廠家為樣板房“量身訂做的”，再運用燈光等手段，給人一種整體視覺上的享受，但如果購房者的裝修預算沒有這么高的話，是無論如何也達不到這種效果的。所以如果目的不明確就容易被誤導，建議購房者盡可能看一看在建的毛坯房。

（2）尺寸復核。

看樣板房時應該帶上卷尺和紙筆，對層高和各功能空間的開間、進深等有重點的進行實地測量，并做好記錄，看看是否與樓書的資料相符，分析戶型、布局是否經(jīng)濟合理，是否能夠按照自己的意愿布置各區(qū)域的房間。另外，小心復核樣板間里家具的尺寸，看看是否實用。有的開發(fā)商在在布置樣板間時，幾乎所有的家具都可能被設計成小號的，目的是為了讓消費者覺得房屋更寬敞，產(chǎn)生房屋使用率非常高的錯覺。

（3）廚、衛(wèi)管道勘察。

要注意廚、衛(wèi)的管線、煙道井和管道井洞的位置和上下水的位置，是否會破壞廚房、衛(wèi)生間的整體性，影響廚、衛(wèi)設施的布置。樣板房出于完美裝修的考慮，一般不會、按圖紙設置廚、衛(wèi)的管線、煙道井和管道井洞等，對此，購房者應向銷售人員問清楚具體位置，以免影響到今后的正常使用。

為了取得很好的整體效果，吸引購房者，樣板房的門窗與配套設施的品牌檔次一般較高。大多數(shù)樣板房中高門套而不裝門。樣板房門窗位置、大小往往與交樓時的實際情況有區(qū)別。因此，在看樣板房時要問清楚，交現(xiàn)房時的門窗和配套設施是否也是這些牌子，并且要寫進購房合同中。

（4）強電、弱電等設施的配置是否與樓書資料一致。

應該仔細查看樣板房插座的數(shù)量和位置、電話線接口的數(shù)量和位置、有線電視接口和寬頻網(wǎng)絡接口的布置及開關(guān)的布置等，并將這些和樓書上的有關(guān)說明一一對照。如樓書上無這些說明，則一定要問清楚，并落實在購房合同條款中。

（5）注意在關(guān)燈后查看。

所有樣板房的燈光都布置得非常溫馨柔和，讓人深受感染而又茫然不知。但是，當關(guān)燈后，很多樣板房的效果立刻就會遜色很多，這就是燈光的作用。如果樣板房是臨時搭建的，必須搞清楚它的朝向和采光是否與實際戶型一致。

樣板房對購房者只是一種參考，絕不能將樣板房理解為實際戶型，一定要帶著謹慎和審視的目光去看樣板房，應該把在樓書中遇到的疑問在看樣板房時一一搞清楚。

如果是“精裝修”住宅，而樓書中沒有裝修標準作詳細約定，購房者主要應該詢問售樓人員能否在售樓現(xiàn)場詳細列出標準，能不能將剛才提及的裝修標準作為合同附件；如果樓書中對裝修標準作詳細約定，主要應該詢問其中的防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜的品牌是什么，還要詢問能不能在購房合同中詳細注明住宅裝修所有項目所使用的主要材料以及設備的品牌、型號、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項目的工藝做法標準，重要的裝修項目能不能在合同附件中備有必要的圖紙。如果售樓人員不同意將有關(guān)的具體條款寫入合同，則購房人應該有所警惕，畢竟“買的沒有賣的精”。

18、．怎樣看精裝修房屋

第一招，不看白天看晚上。了解入夜后房屋附近噪聲、照明安全等。

第二招，不看晴天看雨天。再好的偽裝也敵不過幾天下雨，此時漏水、滲水一覽無余。

第三招，不看建材看格局。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋性能是否有效發(fā)揮，有賴于格局是否設計周全。

第四招，不看墻面看墻角?？磯鞘欠衿秸?、龜裂、有無滲水。

第五招，不看裝潢看做工。尤其是每個接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細致，要仔細觀察，這些都是討價還價的籌碼。

第六招，不看窗簾看窗外。一定要拉開窗簾看一下通風、采光、排氣管等是否良好。

第七招，不看電梯看樓梯，即安全樓梯。如果發(fā)生災難，它是唯一逃生之路。

第八招，不看電器看插座。設計精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。

第九招，不看家具看空屋。空屋才是真面目。

第十招，不問屋主問警衛(wèi)。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻了解房屋、環(huán)境和鄰居的情況。

第十一招，不看地上看天上。注意看天花板和角落有無漏水。

第十二招，不看客廳看廚廁?？蛷d是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官。家中的水電煤系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問題的地方。

其他的一些補充內(nèi)容

購買的是商品房，首先要查看房產(chǎn)開發(fā)商是否具備“五證二書”。

(1)、計委立項、可行性研究報告的批件；(2)、規(guī)劃局的規(guī)劃許可證；(3)、國土局的土地使用證；(4)、建委的開工建設許可證；(5)、商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用證和預售許可證。兩書是：(1)、住宅質(zhì)量保證書；(2)、住宅使用說明書。

其次就是要謹慎簽訂購房合同。根據(jù)國家工商局和建設部制定的標準《商品房購銷合同》，除了一些基本條款外，還應列明房產(chǎn)商的所有資質(zhì)證明書、營業(yè)證號碼、商品房的特征、質(zhì)量爭議處理、房屋交接、裝修、違約責任等。

而且，最好是還就以下事項進行約定：(1)、 開發(fā)商對其主體資格及相應批準文件真實性的承諾；(2)、所售物業(yè)及其相應土地面積未設定抵押、留置權(quán)的承諾；(3)、房屋使用率、面積誤差、共用面積分攤的處理辦法；(4)、房屋交付的時間、地點、風險轉(zhuǎn)移、責任分擔等具體辦法； (5)、公用配套設施的交付時間、狀態(tài)等；(6)、房產(chǎn)證的取得時間；(7)、如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理辦法等。如果您買的是上市公房，也應仔細審查房產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等證照是否齊全，慎重簽訂合同。

購買上市公房應交的稅費包括：(1)、土地使用出讓金：為房款的3％；(2)、過戶手續(xù)費：建筑面積在120平方米以內(nèi)的為500元；超過120平方米的為1500元；(3)、印花稅：為房款的0． 5％；(4)、契稅：建筑面積在120平方米以內(nèi)的為房款的2％，超過120平方米的為4％；(5)、如果您委托中介機構(gòu)代理的話，一般還需交房款2％一3％的服務費。

期房，又稱預售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為稱為“商品房預售”。預售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，因此，公民在購買預售的商品房時要增強風險意識和自我保護能力，要著重從以下幾個方面加以考察：1、開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)證書。2、開發(fā)商是否持有建設工程規(guī)劃許可證，是否按建設工程規(guī)劃許可證進行建設。3、開發(fā)商是否持有商品房預售許可證。4、預售合同的主要條款是否齊備，雙方的權(quán)利和義務關(guān)系是否平等。因為目前商品房預售合同沒有統(tǒng)一的標準格式，開發(fā)商往往在預售合同中規(guī)定了許多對自己有利的內(nèi)容和免責條款，損害了預購者的合法權(quán)益。因此，公民在簽訂預售合同時應仔細審查合同的內(nèi)容，尤其應注意雙方當事人的權(quán)利義務是否平等一致。5、公民在簽訂預售合同之前應對預售的商品房的有關(guān)方面進行實地考察。開發(fā)商為了推銷商品房，回籠資金，在預售商品房時往往會對商品房的價格、地理位置、周圍環(huán)境、交通狀況、發(fā)展前景、開發(fā)進度、物業(yè)管理等事項作言過其實的宣傳。因此，公民應該對開發(fā)商預售的樓盤進行實地考察后再作出是否購買的慎重抉擇。必要時，還應請律師審查合同或?qū)﹂_發(fā)商進行資信調(diào)查。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。住宅保修期從開發(fā)商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。購買整棟商品房時，其地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修。正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期是：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具 1年；管道堵塞2個月；燈具、電器開關(guān)6個月；供熱供冷系統(tǒng)和設備的保修期為一個采暖期和供冷期，其他部位、部件的保修期限，由供需要雙方自行約定。

消費者在購買商品房時應與開發(fā)商簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。一般消費者還可要求預留一定比例的質(zhì)保金、保修期滿無質(zhì)量問題方予付清。商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新檢查，經(jīng)檢驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔賠償責任。

商品房只有七十年的使用期，期滿國家將無償收回.這種說法不正確。根據(jù)《土地管理法》第2條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制(國家所有)和勞動群眾集體所有制。國家依法實行國有土地有償使用制度；第8條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有；第9條規(guī)定，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位和個人使用。另根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第2條規(guī)定，國家按照所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度；第3條規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。也就是說房地產(chǎn)商進行房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營時一股可通過出讓的方式取得國有土地使用權(quán)。該條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年。因此當您購買商品房并取得產(chǎn)權(quán)證后，不僅享有該房屋所有權(quán)，同時享有該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在土地使用期滿后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于界滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地時，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使甩權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，當房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)期限屆滿，可申請續(xù)期。即使是因社會公共利益需要收回該土地，國家收回的也只是土地使用權(quán)，而不能收回房屋的所有權(quán)。由于房屋與土地的不可分割性，土地租用期一般應是隨房屋的使用而一直延續(xù)下來