引言：買(mǎi)方經(jīng)過(guò)選房、看房、簽約、貸款、過(guò)戶等一系列繁雜的流程，好不容易買(mǎi)下一套房屋，但往往容易忽略房屋的戶口問(wèn)題。如果買(mǎi)方需要在房屋內(nèi)落戶，在房屋內(nèi)的其他戶口未遷出之前，買(mǎi)方落戶將會(huì)受到影響。而且房屋內(nèi)遺留的戶口，也會(huì)影響房屋的再次轉(zhuǎn)讓或者房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。本文通過(guò)案例方式闡述應(yīng)該如何防范，你需要了解一下！

【案情簡(jiǎn)要】

1、2017年3月10日，張婭莉（買(mǎi)受人）和吳非（出賣(mài)人）簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定吳非將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)東店北街某處房屋出售給張婭莉。

2、雙方約定吳非應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起15日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因吳非自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向張婭莉支付房屋總價(jià)款5％的違約金；逾期超過(guò)15日未遷出的，自逾期超過(guò)15日起，吳非應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向張婭莉支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。

3、2017年6月29日，張婭莉取得房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。2017年9月19日查詢發(fā)現(xiàn)該房屋中仍有第三人葉某一戶未遷出。

4、張婭莉向法院起訴，請(qǐng)求法院判令吳非支付逾期辦理戶口遷出的違約金29.4萬(wàn)元（房屋總價(jià)款的5％計(jì)算）；請(qǐng)求法院判令吳非按照415萬(wàn)元的日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付張婭莉自2017年7月15日起算至實(shí)際遷出之日止的違約金。

5、吳非以未遷出的戶口系上一手房屋買(mǎi)賣(mài)中遺留的戶口，并非因其自身原因?qū)е逻M(jìn)行抗辯。

【案涉爭(zhēng)議】

因第三人戶口未遷出，吳非是否應(yīng)當(dāng)向張婭莉支付逾期辦理戶口遷出的違約金？

【法院審判】

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

關(guān)于逾期遷出戶口一節(jié)，雙方均認(rèn)可涉案房屋內(nèi)確有一戶暫未遷出，吳非以未遷出的戶口系上一手房屋買(mǎi)賣(mài)中遺留的戶口，并非因其自身原因?qū)е逻M(jìn)行抗辯。一審法院認(rèn)為，雙方買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定吳非應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將原有戶口遷出，不僅僅只是吳非自身的戶口遷出，故吳非的抗辯意見(jiàn)一審法院不予采信，吳非應(yīng)承擔(dān)逾期遷出戶口的違約責(zé)任。關(guān)于逾期遷出戶口的違約責(zé)任，吳非稱未遷出戶口并未給張婭莉造成實(shí)際損失，認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。考慮到張婭莉庭審中未提交證據(jù)說(shuō)明逾期遷出戶口給其造成的實(shí)際損失，結(jié)合不能遷出戶口的原因以及現(xiàn)有戶籍政策，一審法院對(duì)吳非應(yīng)承擔(dān)逾期遷出戶口的違約責(zé)任進(jìn)行酌減。

一審判決結(jié)果：

吳非于判決生效之日起七日內(nèi)支付張婭莉逾期遷出戶口違約金五萬(wàn)元，并按照每年二萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)支付張婭莉自二〇一七年七月十五日起至實(shí)際遷出戶口之日止的違約金。

吳非不服，向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴。

北京市第三中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

吳非以未遷出戶口系因上一手房屋買(mǎi)賣(mài)遺留問(wèn)題所致，主張其不構(gòu)成違約。但根據(jù)雙方在《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》中有關(guān)戶口遷出的相關(guān)約定，吳非理應(yīng)承擔(dān)戶口逾期遷出的違約責(zé)任；吳非主張其對(duì)涉案房屋遺留他人戶口不知情，該抗辯理由不成立，并不能免除其按照約定遷出戶口的責(zé)任。一審法院根據(jù)雙方關(guān)于違約金的約定，結(jié)合案件的實(shí)際情況酌定戶口遷出違約金數(shù)額適當(dāng)，本院予以維持。

二審判決結(jié)果：

駁回上訴，維持原判。

【案例索引】

一審案號(hào)：（2017）京0105民初68061號(hào)

二審案號(hào)：（2019）京03民終6326號(hào)

【評(píng)析】

買(mǎi)方經(jīng)過(guò)選房、看房、簽約、貸款、過(guò)戶等一系列繁雜的流程，好不容易買(mǎi)下一套房屋，但往往容易忽略房屋的戶口問(wèn)題。如果買(mǎi)方需要在房屋內(nèi)落戶，在房屋內(nèi)的其他戶口未遷出之前，買(mǎi)方落戶將會(huì)受到影響。而且房屋內(nèi)遺留的戶口，也會(huì)影響房屋的再次轉(zhuǎn)讓或者房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

戶口遷出問(wèn)題涉及戶籍管理，屬于行政機(jī)關(guān)管理范圍，不屬于法院受理民事案件的主管范圍。如果買(mǎi)方起訴賣(mài)方要求遷出戶口的，法院會(huì)不予受理或者駁回買(mǎi)方的該訴求，買(mǎi)方無(wú)法得到法院的強(qiáng)制執(zhí)行保護(hù)。

因此，當(dāng)事人需在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)戶口遷出以及逾期未遷出約定相應(yīng)的違約金，使該事項(xiàng)產(chǎn)生合同上的約束力。在賣(mài)方不按照約定遷出戶口時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)按照合同約定要求賣(mài)方支付違約金。而合同糾紛屬于法院的受案范圍，可以得到法院的強(qiáng)制執(zhí)行保護(hù)。

尤其需要注意的是，本案中，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中不能只約定賣(mài)方自身的戶口遷出義務(wù)，而應(yīng)約定賣(mài)方有義務(wù)將房屋內(nèi)的所有戶口全部遷出。正如本案，吳非以未遷出的戶口系上一手房屋買(mǎi)賣(mài)中遺留的戶口，其對(duì)涉案房屋遺留他人戶口不知情進(jìn)行抗辯，但正是因?yàn)樵诜课葙I(mǎi)賣(mài)合同中約定了吳非將房屋內(nèi)戶口遷出的責(zé)任，最終法院判決吳非向張婭莉支付違約金。

【本文提示】

本文提示當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注房屋內(nèi)的戶口問(wèn)題。為將風(fēng)險(xiǎn)防患于未然，本文建議：

1、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，買(mǎi)方應(yīng)親自到房屋所在地派出所戶籍科查詢調(diào)取房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限房屋所有權(quán)本人查詢調(diào)取戶籍材料的，買(mǎi)方應(yīng)要求同賣(mài)方一同去派出所查詢調(diào)取房屋的戶籍信息。

2、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在合同中約定戶口遷移條款，明確約定賣(mài)方有義務(wù)將房屋內(nèi)的所有戶口全部遷出，并約定具體的遷出時(shí)間以及逾期遷出應(yīng)當(dāng)支付的違約金數(shù)額。

3、留存一部分房款作為賣(mài)方遷出戶口的保證金，并約定在賣(mài)方未遷出戶口之前，買(mǎi)方有權(quán)拒絕支付該部分房款。