房屋倒塌后是辦理注銷登記還是變更登記觀點之爭

keelaws 2019-09-01

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廣東華商律師事務所周爭鋒律師

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第四十七條規(guī)定的房產(chǎn)倒塌后須辦理房地產(chǎn)變更登記，同《房屋登記辦法》第三十八條所有權人應當自倒塌事實發(fā)生后申請房屋所有權注銷登記并不矛盾。因為只有先注銷房產(chǎn)權利登記后才有變更登記，變更后成土地使用權人，房產(chǎn)所有權人在房屋倒塌后，其土地使用權的確不一定到期。

一個是房產(chǎn)所有權的注銷，一個是房產(chǎn)所有權因為客觀情況變化，需要變更為土地使用權。在過期失效的《深圳市危房拆除重建規(guī)劃管理規(guī)定》里面有該流程闡述，就是注銷到房產(chǎn)所有權變更為土地使用權，重新申請規(guī)劃許可重建。

這個結論，足以平息，律師間的房屋倒塌后是辦理注銷登記還是辦理變更登記的觀點之爭。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》之所以規(guī)定房產(chǎn)倒塌后須辦理房地產(chǎn)變更登記，沒有規(guī)定注銷登記?！斗课莸怯涋k法》第三十八條之所以規(guī)定所有權人應當自倒塌事實發(fā)生后申請房屋所有權注銷登記，而沒有規(guī)定變更登記。這里面有說道，有歷史原因。

原因如下：在不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記以前，深圳很早就開始房產(chǎn)證和土地使用權證的二合一，而全國范圍內(nèi)除了深圳和個別城市外，在想當長一段時間是房產(chǎn)證和土地使用權證的雙證，因此深圳雙證合一的需要先注銷房產(chǎn)所有權，再變更為土地使用權，而本身就有兩個證的地區(qū)，只需要辦理房產(chǎn)所有權的注銷，無需辦理再變更土地使用權的登記。

2015年《不動產(chǎn)登記暫行條例》通過后全國是統(tǒng)一房地合一，只發(fā)一本不動產(chǎn)權證。依據(jù)新的中華人民共和國不動產(chǎn)權證樣式要求，城市戶口使用'一權一證'的'單一版'，農(nóng)村戶口使用'一證多權'的'集成版'。此后出現(xiàn)倒塌后也就只有先注銷房產(chǎn)所有權，再變更為土地使用權了，這一個路徑了。

房屋倒塌后是辦理注銷登記還是辦理變更登記觀點之爭，其實是房產(chǎn)證的歷史沿革問題。

附歷史沿革的法條

1.《不動產(chǎn)登記暫行條例（2019修正）》

第十九條屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；

（二）在建建筑物抵押權登記；

（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；

（四）不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調(diào)查。( 普通案例1篇 )

不動產(chǎn)登記機構進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應當予以配合。

2.《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（2019修正）》

第二十三條因不動產(chǎn)權利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機構需要收回不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應當在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站或者當?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。

第二十八條有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

（一）不動產(chǎn)滅失的；

（二）權利人放棄不動產(chǎn)權利的；

（三）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；

（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利消滅的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動產(chǎn)上已經(jīng)設立抵押權、地役權或者已經(jīng)辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

3.《國土資源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》國土資發(fā)〔2015〕25號

《不動產(chǎn)權證書》有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產(chǎn)單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權利。目前主要采用單一版證書?！恫粍赢a(chǎn)登記證明》用于證明不動產(chǎn)抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發(fā)證書或證明。

4.《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例（2013修正）》

第四十七條建筑物、附著物倒塌、拆除的，權利人應當自事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機構申請變更登記。登記機構應當自收到權利人申請之日起，十五日內(nèi)予以核準變更登記。

5.《房屋登記辦法(2008)》建設部令第168號第三十八條

經(jīng)依法登記的房屋發(fā)生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發(fā)生后申請房屋所有權注銷登記：

（一）房屋滅失的；

（二）放棄所有權的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

6.《深圳市危房拆除重建規(guī)劃管理規(guī)定（失效）》深規(guī)土〔2013〕400號

第十一條申請人應當在危房拆除完成后30日內(nèi)向市房地產(chǎn)權登記機構申請辦理變更登記。

第十二條危房拆除完成后，申請人應當向市規(guī)劃國土部門申請辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，并提交市規(guī)劃國土部門同意拆除的批準文件、危房房地產(chǎn)權登記變更證明文件、經(jīng)施工圖審查機構審查合格的施工圖設計文件以及法律法規(guī)要求的其他材料。

第十三條危房重建工程竣工后，申請人應當按規(guī)定辦理竣工驗收和產(chǎn)權登記等手續(xù)。