近期，南寧多盤(pán)預(yù)售價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，房?jī)r(jià)上漲成為了大概率事件。

隨著房?jī)r(jià)與地價(jià)的不斷攀高，現(xiàn)在的中國(guó)人也在追求更加“小而美”的輕資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)，意味著更低的入手門(mén)檻，更靈活的流通性。

以更低的門(mén)檻，去享受同樣豐富的城市資源，這筆賬絕對(duì)是劃算的。

在南寧樓市，低總價(jià)的小戶(hù)型同樣是最吃香的。比如西鄉(xiāng)塘的招商樾園、融創(chuàng)融公館；江南的龍光玖譽(yù)城；五象新區(qū)的金玖世家、榮和半山華府、五象瀾庭府、龍光玖瓏郡等等樓盤(pán)，小面積的一房、兩房產(chǎn)品總是一房難求，一經(jīng)推出就秒光的“搶手貨”。

因?yàn)樵谕顿Y老手的眼中，越小的房子風(fēng)險(xiǎn)越小，潛力卻越大。

在南寧公寓投資歷程里，也有過(guò)多個(gè)經(jīng)典案例：

以美泉1612公寓為例，當(dāng)時(shí)推出的35-65㎡精裝公寓，售價(jià)在10000-12000元/㎡之間。業(yè)內(nèi)人士不少人都果斷投資，現(xiàn)在也證明當(dāng)時(shí)的決斷是明智的。

目前35㎡的公寓，租金約為2800-3000元/月；52平的一房一廳，租金約為3000-3300元/月；65平的兩房公寓，租金約為3500元/月。

以租抵供，甚至小賺一些已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)。

同樣，天健國(guó)際公館商辦公寓，當(dāng)時(shí)售價(jià)17000-19000元/㎡，現(xiàn)在42㎡的公寓，租金約為3300-3500元/月；兩房的租金約4000元/月。

而利海亞洲國(guó)際的單間公寓租金1600-2000元/月。

還有中國(guó)鐵建鳳嶺山語(yǔ)城、盛天國(guó)際等小戶(hù)型，不管是租金收益還是買(mǎi)賣(mài)收益，都是投資的榜樣力量。

公寓的出租回報(bào)率，遠(yuǎn)高于住宅，這是有目共睹的。

NO.3 | 叁

在南寧商品住宅市場(chǎng)，高企的首付門(mén)檻+月供壓力，讓很多剛需購(gòu)房者望而卻步。

如此背景之下，不少過(guò)渡置業(yè)、投資置業(yè)需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓市場(chǎng)。

2014-2017年，南寧公寓成交金額依次為16.12億元、21.61億元、35.62億元、54.25億元。而2018年1-8月，南寧公寓成交金額已達(dá)46.33億元。公寓市場(chǎng)不斷壯大。

與此同時(shí)，公寓價(jià)格也穩(wěn)步上漲。

2019年南寧公寓異軍突起已成為樓市的一大現(xiàn)象，一場(chǎng)更猛烈的公寓置業(yè)風(fēng)暴，在南寧掀起。

隨著公寓置業(yè)需求的激增，產(chǎn)品也須與時(shí)俱進(jìn)。

我們發(fā)現(xiàn)，一些新入市的公寓項(xiàng)目，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位也進(jìn)行了創(chuàng)新和變革，更加注重公寓的宜居性能。

比如，近期爆火的公寓項(xiàng)目——松宇ONE91，將設(shè)計(jì)重心用在了“宜居屬性”上，解決了“公寓無(wú)燃?xì)狻?、“公寓無(wú)采光”、“公寓無(wú)通風(fēng)”等歷史痛點(diǎn)，扛起了宜居公寓的大旗，瞬間圈粉無(wú)數(shù)。

首先在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，松宇ONE91首創(chuàng)雙走廊、雙通道結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，中間大面寬的采光井，使每間公寓都能做到南北兩面采光，解決傳統(tǒng)公寓通風(fēng)差、采光差等歷史痛點(diǎn)。此外，南向公寓帶陽(yáng)臺(tái)、39㎡戶(hù)型燃?xì)馊霊?hù)、主題式空中花園等設(shè)計(jì)，將宜居性能最大化的實(shí)現(xiàn)。

(首創(chuàng)雙通道結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)）

其次看產(chǎn)品，主力建面約29㎡、39㎡與48㎡，超大面寬、5.09米層高。

以建面39㎡的戶(hù)型為例，這是LOFT界的“黃金面積”，再小就局促，再大就浪費(fèi)，一切都恰到好處。39㎡可以做到84㎡的面積使用率，空間闊綽。這樣“贈(zèng)送率大于公攤”的高得房率LOFT產(chǎn)品，是公寓市場(chǎng)上當(dāng)之無(wú)愧的佼佼者。

 (39㎡戶(hù)型圖）

如果注重投資回報(bào)率，可以設(shè)計(jì)成網(wǎng)紅的雙鑰匙產(chǎn)品。上下兩層都可以隔成標(biāo)準(zhǔn)的套房， 起居、工作、衛(wèi)浴、收納，各種空間一個(gè)不缺。這種來(lái)源于新加坡的LOFT產(chǎn)品，用一句話(huà)來(lái)概括，就是“一本產(chǎn)證，兩份收益”，樓上樓下可分別出租，大大提高了回報(bào)率！

如果是自住需求，可以裝修成兩房或三房的墅質(zhì)LOFT套房，一層是廚房、衛(wèi)浴、客廳、陽(yáng)臺(tái)，二層是兩間/三間臥室，這完全可以作為自住過(guò)渡使用。

更讓人心動(dòng)的是價(jià)格，一套建面39㎡，實(shí)用面積84㎡的LOFT套房，總價(jià)僅50萬(wàn)左右，這簡(jiǎn)直是保衛(wèi)資產(chǎn)的大殺器，也可以是剛需置業(yè)者的首選。

我們來(lái)算一筆賬：

再次看地段，松宇ONE91項(xiàng)目位于人口稠密的江南核心區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。白沙大道、那洪大道、星光大道、五象大道、壯錦大道等交通路網(wǎng)暢通，從這里出發(fā)，無(wú)論是去朝陽(yáng)商圈或是航洋萬(wàn)象商圈，還是到五象總部基地，都無(wú)比暢通。

多條公交線(xiàn)路匯聚，地鐵2號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)在側(cè)，對(duì)于上班族而言，出行便捷。

如此一套兼具投資與宜居屬性的LOFT公寓產(chǎn)品，自然是投資者與剛需置業(yè)的首選。

NO.4 | 肆

也許會(huì)有人質(zhì)疑，無(wú)學(xué)區(qū)、不可落戶(hù)的公寓如何能成為剛需置業(yè)的首選？！

對(duì)此，我們不妨從剛需置業(yè)群體的需求層面去分析。

從自住需求角度看，著力于宜居性能打造的公寓產(chǎn)品，也能滿(mǎn)足居住的需求。

從首付門(mén)檻看，剛需青睞的小戶(hù)型與靈活多變的LOFT公寓，首付和月供壓力其實(shí)相當(dāng)。但房貸年限大有不同，LOFT公寓10年還貸年限更短。

從附加值角度看，選擇置業(yè)小戶(hù)型的剛需客群，短時(shí)間內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)的渴求度不高。一孩或二孩仍需面臨換房問(wèn)題。如此，過(guò)渡期的學(xué)區(qū)問(wèn)題，可以忽略不計(jì)。

此外，公寓不可落戶(hù)也并不是一成不變的。比如，2019年寧波一紙“落戶(hù)政策放寬”的文件就有“用商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房就能落戶(hù)”的規(guī)定。另外，廣州、西安都有“商改住”新政落地的實(shí)例，公寓產(chǎn)品迎來(lái)了政策的春風(fēng)。

回到南寧市場(chǎng)，在過(guò)去“去庫(kù)存”的2016年，政府發(fā)布的《南寧市人民政府關(guān)于認(rèn)真做好房地產(chǎn)去庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》中就有規(guī)定：居民家庭單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)新建商業(yè)用房超過(guò)50平方米、新建辦公用房超過(guò)80平方米的，所購(gòu)商業(yè)、辦公用房辦理“房屋所有權(quán)證”后，其子女可選擇該商業(yè)、辦公用房所屬區(qū)域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校就讀，按學(xué)區(qū)內(nèi)生源辦理入學(xué)手續(xù)。（該政策有效期已過(guò)）

可見(jiàn)，商辦公寓“無(wú)學(xué)區(qū)、不可落戶(hù)”并非一成不變。

總之，作為過(guò)渡需求的剛需置業(yè)行為，一套兼具投資與宜居屬性的LOFT公寓產(chǎn)品，不失為首選之道。

NO.5 | 伍

低總價(jià)、低月供是公寓的優(yōu)勢(shì)，門(mén)檻較低。加之房租水平不斷上漲，房租趕上月供的大概率之下，投資公寓這類(lèi)固定資產(chǎn)可以保值、增值，是抵御通貨膨脹的最佳投資品。

在中國(guó)，買(mǎi)房仍然是一個(gè)絕對(duì)跑贏大多數(shù)理財(cái)方式的投資行為。

對(duì)于投資公寓而言，想清楚以下這三點(diǎn)，就差不多了：

1、通貨膨脹的年度累計(jì)；

2、租金的增幅比例與月供成本的關(guān)系；

3、「跑贏」是比「上漲」更重要的買(mǎi)房邏輯。