NO.1 | 壹

2019年的南寧樓市，有哪幾個特點？我們可以用三個標(biāo)簽去概括：土拍熱、新盤熱、公寓熱。

土拍熱席卷多個板塊，比如五象湖、鳳嶺南三岸、沙井濱江等板塊，地價記錄都已被改寫。

至于新盤熱，在亂象紛雜的南寧樓市，新盤上市憑借“無外收、無捆綁”等低首付門檻，成為了爆款新盤。

公寓熱也成為了2019年南寧樓市的突出現(xiàn)象，超40盤賣公寓。而這股“樓市新勢力”如今表現(xiàn)更加迅猛。

8月的南寧樓市，多盤推出公寓產(chǎn)品，公寓市場百花齊放，營銷概念更是五花八門。

原因也很簡單。一方面，近兩年南寧買房首付門檻大幅提升，動輒30萬+、60萬+等，還有飆升的月供壓力。哪怕一套40-50㎡的小戶型，首付也要20萬+，30年房貸月供3000元左右。

相比之下，公寓產(chǎn)品的準(zhǔn)入門檻就低很多。

NO.2 | 貳

近期，南寧多盤預(yù)售價格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，房價上漲成為了大概率事件。

隨著房價與地價的不斷攀高，現(xiàn)在的中國人也在追求更加“小而美”的輕資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)，意味著更低的入手門檻，更靈活的流通性。

以更低的門檻，去享受同樣豐富的城市資源，這筆賬絕對是劃算的。

在南寧樓市，低總價的小戶型同樣是最吃香的。比如西鄉(xiāng)塘的招商樾園、融創(chuàng)融公館；江南的龍光玖譽(yù)城；五象新區(qū)的金玖世家、榮和半山華府、五象瀾庭府、龍光玖瓏郡等等樓盤，小面積的一房、兩房產(chǎn)品總是一房難求，一經(jīng)推出就秒光的“搶手貨”。

因為在投資老手的眼中，越小的房子風(fēng)險越小，潛力卻越大。

在南寧公寓投資歷程里，也有過多個經(jīng)典案例：

以美泉1612公寓為例，當(dāng)時推出的35-65㎡精裝公寓，售價在10000-12000元/㎡之間。業(yè)內(nèi)人士不少人都果斷投資，現(xiàn)在也證明當(dāng)時的決斷是明智的。

目前35㎡的公寓，租金約為2800-3000元/月；52平的一房一廳，租金約為3000-3300元/月；65平的兩房公寓，租金約為3500元/月。

以租抵供，甚至小賺一些已經(jīng)完全實現(xiàn)。

同樣，天健國際公館商辦公寓，當(dāng)時售價17000-19000元/㎡，現(xiàn)在42㎡的公寓，租金約為3300-3500元/月；兩房的租金約4000元/月。

而利海亞洲國際的單間公寓租金1600-2000元/月。

還有中國鐵建鳳嶺山語城、盛天國際等小戶型，不管是租金收益還是買賣收益，都是投資的榜樣力量。

公寓的出租回報率，遠(yuǎn)高于住宅，這是有目共睹的。

NO.3 | 叁

在南寧商品住宅市場，高企的首付門檻+月供壓力，讓很多剛需購房者望而卻步。

如此背景之下，不少過渡置業(yè)、投資置業(yè)需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓市場。

2014-2017年，南寧公寓成交金額依次為16.12億元、21.61億元、35.62億元、54.25億元。而2018年1-8月，南寧公寓成交金額已達(dá)46.33億元。公寓市場不斷壯大。

與此同時，公寓價格也穩(wěn)步上漲。

2019年南寧公寓異軍突起已成為樓市的一大現(xiàn)象，一場更猛烈的公寓置業(yè)風(fēng)暴，在南寧掀起。

隨著公寓置業(yè)需求的激增，產(chǎn)品也須與時俱進(jìn)。

我們發(fā)現(xiàn)，一些新入市的公寓項目，產(chǎn)品設(shè)計和定位也進(jìn)行了創(chuàng)新和變革，更加注重公寓的宜居性能。

比如，近期爆火的公寓項目——松宇ONE91，將設(shè)計重心用在了“宜居屬性”上，解決了“公寓無燃?xì)狻薄ⅰ肮o采光”、“公寓無通風(fēng)”等歷史痛點，扛起了宜居公寓的大旗，瞬間圈粉無數(shù)。

首先在結(jié)構(gòu)設(shè)計上，松宇ONE91首創(chuàng)雙走廊、雙通道結(jié)構(gòu)設(shè)計，中間大面寬的采光井，使每間公寓都能做到南北兩面采光，解決傳統(tǒng)公寓通風(fēng)差、采光差等歷史痛點。此外，南向公寓帶陽臺、39㎡戶型燃?xì)馊霊簟⒅黝}式空中花園等設(shè)計，將宜居性能最大化的實現(xiàn)。

(首創(chuàng)雙通道結(jié)構(gòu)設(shè)計）

其次看產(chǎn)品，主力建面約29㎡、39㎡與48㎡，超大面寬、5.09米層高。

以建面39㎡的戶型為例，這是LOFT界的“黃金面積”，再小就局促，再大就浪費，一切都恰到好處。39㎡可以做到84㎡的面積使用率，空間闊綽。這樣“贈送率大于公攤”的高得房率LOFT產(chǎn)品，是公寓市場上當(dāng)之無愧的佼佼者。

 (39㎡戶型圖）

如果注重投資回報率，可以設(shè)計成網(wǎng)紅的雙鑰匙產(chǎn)品。上下兩層都可以隔成標(biāo)準(zhǔn)的套房， 起居、工作、衛(wèi)浴、收納，各種空間一個不缺。這種來源于新加坡的LOFT產(chǎn)品，用一句話來概括，就是“一本產(chǎn)證，兩份收益”，樓上樓下可分別出租，大大提高了回報率！

如果是自住需求，可以裝修成兩房或三房的墅質(zhì)LOFT套房，一層是廚房、衛(wèi)浴、客廳、陽臺，二層是兩間/三間臥室，這完全可以作為自住過渡使用。

更讓人心動的是價格，一套建面39㎡，實用面積84㎡的LOFT套房，總價僅50萬左右，這簡直是保衛(wèi)資產(chǎn)的大殺器，也可以是剛需置業(yè)者的首選。

我們來算一筆賬：

再次看地段，松宇ONE91項目位于人口稠密的江南核心區(qū)，地段優(yōu)勢明顯。白沙大道、那洪大道、星光大道、五象大道、壯錦大道等交通路網(wǎng)暢通，從這里出發(fā)，無論是去朝陽商圈或是航洋萬象商圈，還是到五象總部基地，都無比暢通。

多條公交線路匯聚，地鐵2號線、5號線在側(cè)，對于上班族而言，出行便捷。

如此一套兼具投資與宜居屬性的LOFT公寓產(chǎn)品，自然是投資者與剛需置業(yè)的首選。

NO.4 | 肆

也許會有人質(zhì)疑，無學(xué)區(qū)、不可落戶的公寓如何能成為剛需置業(yè)的首選？！

對此，我們不妨從剛需置業(yè)群體的需求層面去分析。

從自住需求角度看，著力于宜居性能打造的公寓產(chǎn)品，也能滿足居住的需求。

從首付門檻看，剛需青睞的小戶型與靈活多變的LOFT公寓，首付和月供壓力其實相當(dāng)。但房貸年限大有不同，LOFT公寓10年還貸年限更短。

從附加值角度看，選擇置業(yè)小戶型的剛需客群，短時間內(nèi)對學(xué)區(qū)的渴求度不高。一孩或二孩仍需面臨換房問題。如此，過渡期的學(xué)區(qū)問題，可以忽略不計。

此外，公寓不可落戶也并不是一成不變的。比如，2019年寧波一紙“落戶政策放寬”的文件就有“用商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房就能落戶”的規(guī)定。另外，廣州、西安都有“商改住”新政落地的實例，公寓產(chǎn)品迎來了政策的春風(fēng)。

回到南寧市場，在過去“去庫存”的2016年，政府發(fā)布的《南寧市人民政府關(guān)于認(rèn)真做好房地產(chǎn)去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》中就有規(guī)定：居民家庭單獨購買新建商業(yè)用房超過50平方米、新建辦公用房超過80平方米的，所購商業(yè)、辦公用房辦理“房屋所有權(quán)證”后，其子女可選擇該商業(yè)、辦公用房所屬區(qū)域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校就讀，按學(xué)區(qū)內(nèi)生源辦理入學(xué)手續(xù)。（該政策有效期已過）

可見，商辦公寓“無學(xué)區(qū)、不可落戶”并非一成不變。

總之，作為過渡需求的剛需置業(yè)行為，一套兼具投資與宜居屬性的LOFT公寓產(chǎn)品，不失為首選之道。

NO.5 | 伍

低總價、低月供是公寓的優(yōu)勢，門檻較低。加之房租水平不斷上漲，房租趕上月供的大概率之下，投資公寓這類固定資產(chǎn)可以保值、增值，是抵御通貨膨脹的最佳投資品。

在中國，買房仍然是一個絕對跑贏大多數(shù)理財方式的投資行為。

對于投資公寓而言，想清楚以下這三點，就差不多了：

1、通貨膨脹的年度累計；

2、租金的增幅比例與月供成本的關(guān)系；

3、「跑贏」是比「上漲」更重要的買房邏輯。