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近段時(shí)間寧波的單身公寓市場頗為熱鬧，起因源于這樣一則消息：9月15日寧波將實(shí)施新的落戶政策，40年產(chǎn)權(quán)的單身公寓可以落集體戶口，這被各類銷售方渲染為天大的利好，在不少人看來，因?yàn)槊娣e小總價(jià)低，單身公寓具有較高的投資價(jià)值，可你知道嗎，它的交易稅費(fèi)遠(yuǎn)高于普通住宅，到底有多高？小編特意為你算了算... 01 主要需要繳納四種稅 首先需要特別指出的是，“40年產(chǎn)權(quán)”的房子——包括公寓、商鋪、寫字樓、車位等，不像普通住宅那樣可以享受交易稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。 具體來說，單身公寓的—— 契稅，一律按總價(jià)的3%繳納，不分面積大小。 增值稅及附加，或者按總價(jià)或者按差額的5.6%繳納（差額問題，下面還會詳細(xì)說到），不能享受普通住宅那樣購入滿2年可免征的政策。 個(gè)稅，或者按總價(jià)的2%、或者按差額的20%繳納，也不能享受普通住宅那樣“滿五唯一”（購入滿5年、為家庭唯一住房）可免征的政策。 還有一種稅，普通住宅交易時(shí)候目前是不征的，但單身公寓交易時(shí)必須繳納，即土地增值稅。 單身公寓的土地增值稅，或者按總價(jià)的5%征收，或者按30%—60%的差額累進(jìn)稅率征收（這個(gè)下面也會詳細(xì)說到）。 我們把單身公寓的交易稅費(fèi)列表如下（印花稅因?yàn)楹苌?，我們就忽略不?jì)了。下同。）：
這里面，所謂核定征收，一般是指不能提供原購房發(fā)票的；按實(shí)征收，一般指提供原購房發(fā)票的。 目前在寧波二手房市場上，單身公寓買賣以核定征收方式繳納交易稅費(fèi)的居多。 依規(guī)，契稅由買方繳納，增值稅附加、個(gè)稅、土地增值稅則由賣方繳納。 當(dāng)然，寧波二手房買賣的所謂慣例，是房東“一腳踢”、只算凈得多少房款，交易稅費(fèi)通常是轉(zhuǎn)嫁給買方的。 交易稅費(fèi)的計(jì)算主要有兩種情況：沒購房發(fā)票的和有購買發(fā)票的。 02 沒購房發(fā)票的怎么算？ 先算在不能提供原購房發(fā)票、核定征收方式下單身公寓的交易稅費(fèi)。 假設(shè)一套面積50平方米的單身公寓，單價(jià)15000元/平方米，即總價(jià)75萬元。據(jù)上表可知，這么一套單身公寓，得繳： 契稅=75萬元X3%=2.25萬元 增值稅及附加=75萬元X5.6%=4.2萬元 個(gè)稅=75萬元X2%=1.5萬元 土地增值稅=75萬元X5%=3.75萬元 總的交易稅費(fèi)，高達(dá)11.7萬元！ 如果所有稅費(fèi)要買家承擔(dān)，那買家相當(dāng)于是按17340元/平方米的單價(jià)買入這套單身公寓，實(shí)際單價(jià)比合同單價(jià)高出近2400元一平米。 03 有購房發(fā)票怎么算？ 再來算能夠提供原購房發(fā)票、按實(shí)征收方式下單身公寓的交易稅費(fèi)——這個(gè)就比較復(fù)雜了，小編腦細(xì)胞死了起碼一半，主要死在算土地增值稅上…… 首先要搞清楚2個(gè)概念： 第一，差額，怎么算？這與計(jì)算增值稅及附加、個(gè)稅相關(guān)。 第二，累進(jìn)稅率，怎么算？這與計(jì)算土地增值稅有關(guān)。 按實(shí)征收方式下的所謂“差額”，在算增值稅及附加時(shí)候，是指房子的成交價(jià)與原購入價(jià)的差額。 算個(gè)稅，差額則是指房子成交價(jià)減去原購入價(jià)、原來繳納過的契稅、本次轉(zhuǎn)讓房屋中所繳納的稅費(fèi)（包括增值稅及附加、土地增值稅）及有關(guān)合理費(fèi)用（主要是裝修費(fèi)用）后的余額。 上文所舉例的那套單身公寓，假設(shè)當(dāng)初購入單價(jià)是12000元/平方米、即50平米的總價(jià)是60萬元——需要提供原購房發(fā)票來證明，那么現(xiàn)在按75萬元出售，需要繳納增值稅及附加=（75萬元—60萬元）X5.6%=8400元。 因?yàn)橛?jì)算個(gè)稅涉及到土地增值稅，所以我們先來算土地增值稅。 土地增值稅的計(jì)算公式是： 土地增值稅=增值額×稅率—扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù) 按實(shí)征收方式下，土地增值稅的稅率，叫四級超率累進(jìn)稅率，分成30%、40%、50%、60%四檔，具體計(jì)算公式分別是： 1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%； 2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、但未超過100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%； 3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、但未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%； 4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%。 這個(gè)公式里面，扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算，也有一個(gè)公式： 扣除項(xiàng)目金額=原購房發(fā)票金額×（1+5%×年限）+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金（包括此次轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的增值稅及附加、當(dāng)初購房時(shí)繳納的契稅等）。 其中，“年限”代表原購房發(fā)票所載日期至售房發(fā)票開具之日止的年數(shù)。而四級超率累進(jìn)稅率具體公式中的5%、15%、35%，就是指“扣除系數(shù)”。 增值額的計(jì)算公式是： 增值額=現(xiàn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)—扣除項(xiàng)目金額 還是以上文那套單身公寓為例，假設(shè)房東是2年前買入的，當(dāng)時(shí)繳納的契稅=60萬元X3%=1.8萬元，精裝修、所以沒有裝修費(fèi)用，則： 扣除項(xiàng)目金額=60萬元X（1+5%X2年）+原購入時(shí)繳納的契稅1.8萬元+此次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅及附加8400元=68.64萬元 增值額=75萬元—68.64萬元=6.36萬元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=6.36/68.64=9.3%，即沒有超過50%。所以土地增值稅按增值額的30%計(jì)算： 土地增值稅=6.36萬元X30%=19080元 現(xiàn)在，我們返回頭再計(jì)算這套單身公寓的個(gè)稅： 個(gè)稅=（75萬元—60萬元—原契稅1.8萬元—此次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅及附加8400元—此次轉(zhuǎn)讓繳納的土地增值稅19080元）X20%=20904元 總結(jié)一下。這套單身公寓以按實(shí)征收方式需要繳納的交易稅費(fèi)，包括： 契稅：2.25萬元 增值稅及附加：8400元 個(gè)稅：20904元 土地增值稅：19080元 總計(jì)交易稅費(fèi)：70884元，相當(dāng)于75萬元總價(jià)的9.45%。 顯然，雖然計(jì)算非常復(fù)雜，但按實(shí)征收比核定征收，能少繳將近5萬元的交易稅費(fèi)。 當(dāng)然，這是這套單身公寓房價(jià)漲得不那么多的情況下算出的交易稅費(fèi)。 如果這套2年前以60萬元買入的單身公寓，現(xiàn)在翻了一番，漲到了120萬元，那在按實(shí)征收方式下，需要按40%的稅率繳納土地增值稅，算下來將近19.5萬元之多！其交易稅費(fèi)總額則高達(dá)33.5萬余元——相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓總價(jià)的28%！ 所以需要特別注意的是，在四級超率累進(jìn)稅率下，單身公寓的土地增值稅，是你賺得越多、稅越高！ 我們也做了個(gè)比較的表格： 舉例：一套“40年產(chǎn)權(quán)”的單身公寓，證載面積50平方米，精裝修交付，2年前以60萬元總價(jià)買進(jìn)，現(xiàn)在以75萬元/120萬元總價(jià)賣出。
04 稅費(fèi)遠(yuǎn)高于普通住宅 不管是核定征收還是按時(shí)征收，單身公寓的交易稅費(fèi)，顯然都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通住宅—— 同樣是滿2年、50平米的房子，簡單按核定征收算，單身公寓的契稅、增值稅及附加、個(gè)稅、土地增值稅加起來。得繳轉(zhuǎn)讓總價(jià)的15.6%； 而普通住宅增值稅及附加免征、契稅1%、個(gè)稅1%、沒有土地增值稅，只要繳轉(zhuǎn)讓總價(jià)的2%就夠了。 按寧波二手房交易的慣例，房東如要買家承擔(dān)全部交易稅費(fèi)，單身公寓的市場接受度高低，可想而知。 當(dāng)然，目前寧波二手房市場上有些單身公寓房源，其實(shí)是虧著賣的。 像鄞州萬達(dá)的48克拉，當(dāng)初1.5萬元/平方米開盤，10多年了，現(xiàn)在市面上掛牌價(jià)僅1萬元/平方米出頭點(diǎn)的也不少。 虧著賣的情況下，以按實(shí)征收方式，增值稅及附加、個(gè)稅、土地增值稅倒都是不用繳了，但房東的心情，也是可想而知……
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