都知道商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)完全市場(chǎng)化的一個(gè)主體，不像住宅一樣，受到政策的影響越來(lái)越多，商鋪很少受到影響；

那么二手商鋪在市場(chǎng)上，不是一個(gè)完全的成熟的市場(chǎng)，為什么呢？

二手商鋪的交易費(fèi)用稍微高一些；

投資商鋪，一般會(huì)在主導(dǎo)思維下，認(rèn)為租金才是投資商鋪的唯一指標(biāo)，至于增值很少人顧及；

還有就是，買賣商鋪的難度，要高于住宅很多；

最主要的一點(diǎn)，就是商鋪不具有任何附加功能，戶口，學(xué)區(qū)等等這類附加值能力；

有的地區(qū)，開始在這一塊開發(fā)起來(lái)了，武漢買商住公寓或者酒店公寓，就可以帶戶口，有的人就會(huì)曲線救國(guó)，先買商鋪，再買住宅；

這里面的背后因素，雖不值得研究，但是對(duì)老百姓來(lái)講，是一個(gè)好消息；

那么，買商鋪的人多了，最后就會(huì)形成一個(gè)二手市場(chǎng)，那么二手商鋪的交易費(fèi)用到底有哪些呢？

一是契稅，3%收取；

只要是商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)，不限底商，酒店，寫字樓等形式的商業(yè)性質(zhì)的二手商鋪，均是3%的契稅；

當(dāng)然這個(gè)是雙方的稅，一般情況下，也可以由買方支出；

二是評(píng)估費(fèi)0.5%左右；

這個(gè)是慣例，有的地區(qū)也會(huì)收0.4%的評(píng)估費(fèi)用，所有二手房產(chǎn)交易，都會(huì)有一個(gè)評(píng)估價(jià)格；

而且所有的稅費(fèi)，都和評(píng)估價(jià)有關(guān)系，特別是商業(yè)用房；

契稅，評(píng)估費(fèi)，差額稅，增值稅，個(gè)稅等等，都要和評(píng)估稅費(fèi)掛鉤，這個(gè)非常重要；

這個(gè)費(fèi)用，買方出的多，當(dāng)然也可以商量執(zhí)行；

三是個(gè)人所得稅，差額的20%收??；

什么意思呢，就是評(píng)估價(jià)，減去原價(jià)，乘以20%就是個(gè)稅，不像住宅可以收取1%，或者差額，而且還有滿五唯一的要求；

商業(yè)商鋪，必須繳納，逃脫不掉；

四是增值稅，一般在5.5%左右；

這個(gè)有一個(gè)算法，大概是在5-5.5%之間的一個(gè)范圍，也是增值部分收取的稅金；

計(jì)算公式，增值稅=總價(jià)÷(1 5%)x 5%=稅額金額；

當(dāng)然，還有附加稅，附加稅是增值稅額度的12%左右，合起來(lái)總額度，就是增值稅總額度了；

五是土地增值稅，30-60%之間，差額越大稅率越高；

這個(gè)稅額怎么計(jì)算呢，評(píng)估價(jià)減去原價(jià)，乘以稅額，就是土地增值稅；

注意：如果是劃撥土地，還有一個(gè)基礎(chǔ)地價(jià)乘以30%的土地出讓金，出讓性質(zhì)的就沒(méi)有了；

六是其他稅率；

印花稅0.1%，測(cè)量費(fèi)2塊每平米，交易費(fèi)8-16塊，都有可能，得咨詢當(dāng)?shù)胤抗芙灰撞块T，制證費(fèi)，貸款還有5%貸款額保險(xiǎn)費(fèi)等等；

值得注意的是，必須由原發(fā)票，沒(méi)有原發(fā)票需要到房管部門調(diào)檔案，復(fù)印發(fā)票；

當(dāng)然還有一些貸款手續(xù)費(fèi)之類的，要看清楚銷售員給計(jì)算的，不合理的要問(wèn)清楚，但是一般寫出來(lái)的都是要繳納的；

雜費(fèi)也需要1萬(wàn)左右，都有可能的；

阿永哥點(diǎn)評(píng)：

一是二手商鋪過(guò)戶費(fèi)用，稅金和交易費(fèi)用在10%左右，差額稅在50-80之間，也就是說(shuō)漲的越多，都是給國(guó)家的，你得到的很少；

假如說(shuō)一間商鋪，漲了100萬(wàn)，其中有50-80%是要交給國(guó)家的稅金，你得到的只有20-50萬(wàn)之間，還有交易稅賣家的就接近10%了；

商鋪的增值，就是一個(gè)無(wú)稽之談的事情；

這也是為什么都說(shuō)，商鋪看的就是租金回報(bào)率，哪怕原價(jià)賣出去，就這個(gè)水平了；

二是小面積的商住公寓，商住酒店，帶了戶口或者學(xué)區(qū)這樣的負(fù)載條件后，不知道是不是好事；

但是值得一提的就是，一定會(huì)創(chuàng)造稅收；

這次知道，買賣二手商鋪的代價(jià)，有多大了吧，哪怕沒(méi)有增值也需要接近10%多的交易費(fèi)；

買房賣房，怎么增值，怎么識(shí)破買賣花招？