一、有關(guān)政策規(guī)定

（一）增值稅政策規(guī)定

按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

當(dāng)期的銷項稅額=（當(dāng)期收取的全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）*適用稅率

這里的差額計稅，相當(dāng)于將土地成本虛擬了一個進項稅，在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)期抵扣了。

（二）會計處理規(guī)定

按照財會【2016】22號規(guī)定，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)”或“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目)，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

假設(shè)如果甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得全部價款10900萬元，土地成本3000萬元，建安成本4000萬元。則該公司會計處理如下：

①　取得土地及發(fā)生建安支出時時：

借：開發(fā)成本--土地征用及拆遷補償費3000

                 --建安成本             4000

     貸：銀行存款  7000

②　增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時：

借：預(yù)收賬款（銀行存款等）   10900

     貸：主營業(yè)務(wù)收入                    10000

     貸：應(yīng)繳稅費--應(yīng)繳增值稅（銷項稅額）  900

③　完工時結(jié)轉(zhuǎn)會計成本：

借：開發(fā)產(chǎn)品   7000

     貸：開發(fā)成本---土地征用及拆遷補償費3000

                      ---建安成本            4000

④　結(jié)轉(zhuǎn)已售部分成本

借：主營業(yè)務(wù)成本  7000

     貸：開發(fā)產(chǎn)品   7000

⑤　可以扣減的土地價款對應(yīng)的銷項稅額：

借：應(yīng)繳稅費--應(yīng)繳增值稅（銷項稅額抵減）  247.71

     貸：主營業(yè)務(wù)成本   247.71

（三）土地增值稅政策規(guī)定

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以在計算增值額的扣除項目中扣除。

2.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

二、正反雙方爭議

正方：既然增值稅暫行條例中已經(jīng)明確，取得土地使用權(quán)時，實際支付的金額，可以在扣除項目中扣除。所以，甲公司計算土地增值稅的增值額時，可以扣除的土地成本是3000萬元。

反方：甲方說的是營業(yè)稅時代的處理方法。因為營改增后，一般計稅方式下，土地成本可以差額扣減銷售額，其實質(zhì)是虛擬抵扣了進項稅247.71萬元。所以甲公司甲公司計算土地增值稅的增值額時，可以扣除的土地成本是3000-247.71=2752.29元。

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