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對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)招拍掛取得土地時(shí)往往拿到的是財(cái)政票據(jù)，所以很多企業(yè)一直糾結(jié)是不是沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。其實(shí)早在營(yíng)改增的時(shí)候，財(cái)稅[2016]36號(hào)第10條就已經(jīng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。本文詳細(xì)講解扣除土地價(jià)款的賬務(wù)處理及納稅申報(bào)。 1 “向政府部門支付的土地價(jià)款”包括哪些？ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，支付的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 財(cái)稅[2016]140號(hào)又進(jìn)一步擴(kuò)大了扣除范圍，“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。 需要注意的是，根據(jù)上述政策，“向政府部門支付的土地價(jià)款”中并不包括契稅。 2 如何計(jì)算準(zhǔn)予扣除的土地價(jià)款？ 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下： 銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。 注：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅[2018]32號(hào)）規(guī)定，自2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。 因此，不含稅銷售額換算公式中的11%相應(yīng)調(diào)整為10%。 銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+10%）； 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)進(jìn)一步明確，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。 3 案例解析 【案例】小億房地產(chǎn)公司2018年12月的銷售額是5500萬(wàn)元，購(gòu)買土地的總價(jià)款是2200萬(wàn)元，該公司是一般納稅人，可供銷售的建筑面積是100萬(wàn)平方米，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積是50萬(wàn)平方米。 1、賬務(wù)處理如下： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=50÷100×2200=1100萬(wàn)元 借：銀行存款 5500 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5000 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 500 土地價(jià)款允許抵減的銷項(xiàng)稅額=1100÷（1+10%）=100萬(wàn)元 借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 100 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 100 根據(jù)財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。 2、納稅申報(bào) 接上例，需要將“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”填寫到增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）中第12、13、14列及增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）第2行。  另外，如果是“一次拿地、分期開發(fā)”的情況，根據(jù)《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之八）》第五條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款： 首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款：已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款=支付的土地總價(jià)款×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）； 然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。 所以，只要知道幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，不難算出準(zhǔn)予扣除的土地成本。另外還要注意的是，增值稅土地成本的扣除，并不影響土地增值稅清算時(shí)土地成本的扣除。 來(lái)源：李龍地產(chǎn)財(cái)稅服務(wù) 田貝貝，版權(quán)歸原作者所有  |
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