本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：在明律師十分理解廣大被征收人想盡可能多獲得安置房、補(bǔ)償款的心情，但在2019年乃至今后的征收補(bǔ)償環(huán)境下，當(dāng)年1套房換10套房、補(bǔ)3000萬(wàn)的故事，恐將一去不復(fù)返了。故此，維權(quán)的重點(diǎn)在于確保你在1:1的基礎(chǔ)上能夠獲得適度改善，而不是覬覦過(guò)高的補(bǔ)償，犯“漫天要價(jià)”的錯(cuò)誤……

拆遷補(bǔ)償只能1:1？雖然從來(lái)法規(guī)上也沒(méi)這么說(shuō)，但究其原理，卻的確是這么回事兒。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

顯然，這三項(xiàng)強(qiáng)調(diào)的都是“填平補(bǔ)齊”，損失多少補(bǔ)償多少，從字面含義上就是“1:1”。譬如被征收房屋的評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元，你非要1000萬(wàn)元補(bǔ)償，這就不叫“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”了。

第19條所述“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”也同樣反映了“1:1”是補(bǔ)償?shù)牡拙€(xiàn)，雖未劃出上限，但卻有“公平、合理”作為原則把關(guān)。

城市沒(méi)戲農(nóng)村就更沒(méi)戲了。在《土地管理法》大修前其“統(tǒng)一年產(chǎn)值”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不合理已成為普遍共識(shí)，各種區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也同樣不能完全反映被征收土地在依法流轉(zhuǎn)后的真正價(jià)值潛力，能“1:1”實(shí)現(xiàn)確保農(nóng)民生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障就已經(jīng)是令人滿(mǎn)意的了。

那么，傳說(shuō)中的“拆遷暴富”究竟是怎么來(lái)的呢？在明律師認(rèn)為這里面有3點(diǎn)一說(shuō)就透的道理：

其一，某些拿得極高的項(xiàng)目本身是商業(yè)拆遷。在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》時(shí)代，拆遷人多是開(kāi)發(fā)商等民事主體，拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)屬于民事活動(dòng)，意思自治的空間要比如今的“政府拆遷”大得多。對(duì)于個(gè)別留到最后的“釘子戶(hù)”，開(kāi)發(fā)商為了息事寧人、盡快開(kāi)工而選擇拿錢(qián)了事完全是其被逼無(wú)奈的選擇，許多“暴富”故事就是這么來(lái)的。

毫無(wú)疑問(wèn)的是，政府行為絕不能為所欲為、隨意自治，給個(gè)別戶(hù)太高的補(bǔ)償顯然不現(xiàn)實(shí)，大家都來(lái)要求，項(xiàng)目就只能流產(chǎn)了。

其二，某些拿得極高的項(xiàng)目本身嚴(yán)重不合法。征地批復(fù)、一書(shū)四方案要什么沒(méi)什么，著急著“先上車(chē)后買(mǎi)票”，這樣的項(xiàng)目禁不住法律的檢驗(yàn)，自然不敢在補(bǔ)償安置條件上太過(guò)苛刻。畢竟法律是值得敬畏的，依法維權(quán)的人太多征收方受不了。

而在法治環(huán)境持續(xù)改善的今天，征收項(xiàng)目的程序合法性顯著提高了，該有的東西都有了，一些地方甚至長(zhǎng)期“行政機(jī)關(guān)零敗訴”，再多給補(bǔ)償顯然就不大劃算了。

其三，“暴富”的畢竟是少數(shù)，只是被放大了而已。從在明律師代理案件的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可知，最終能獲取較高補(bǔ)償數(shù)額的永遠(yuǎn)都是極個(gè)別人，而且其一定有特殊情況和原因。比如需要安置的人口多，歷史遺留下來(lái)的無(wú)證房屋面積大，房屋被用于從事了某些價(jià)值較高的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等等。

被征收人如何才能在公平、合理的征收補(bǔ)償框架內(nèi)獲取相對(duì)較高的數(shù)額呢？在明律師也提示大家3個(gè)要點(diǎn)：

其一，要善于收集資料和信息，盡早明晰涉案項(xiàng)目的性質(zhì)和整體情況。有的項(xiàng)目著急用地，或者本身牽涉資金量大，那么可供被征收人博弈的空間也就客觀存在。有的項(xiàng)目本來(lái)就是拉饑荒開(kāi)展的，你耗下去也是沒(méi)錢(qián)，反而會(huì)損失掉早搬早簽約的獎(jiǎng)勵(lì)金。充分利用政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、村務(wù)公開(kāi)和網(wǎng)站查詢(xún)等工具，收集的信息越及時(shí)越全面，作出判斷的依據(jù)也就越充分。

其二，杜絕“將孫子輩兒那份兒要出來(lái)”的念頭。征收補(bǔ)償?shù)脑硎潜Ｕ袭?dāng)前活著的人的居住生活條件有所改善，不包管幾輩子以后的事兒。個(gè)別被征收人妄想通過(guò)一次拆遷把自己兒子、孫子的結(jié)婚房都給補(bǔ)出來(lái)，試問(wèn)征收方難道是冤大頭不成？

開(kāi)始就要得過(guò)高會(huì)有一個(gè)非常直接的后果：沒(méi)有律師敢接你的案子，因?yàn)檫_(dá)不到你要的“1個(gè)億”你會(huì)和律師翻臉甚至不給律師費(fèi)。這顯然不是什么好的開(kāi)始。

其三，制定明確的補(bǔ)償安置訴求，一旦實(shí)現(xiàn)就要信守承諾配合搬遷，嚴(yán)禁出爾反爾、得寸進(jìn)尺。“你的補(bǔ)償安置是保民生，人家征收拆遷也是為了民生”。實(shí)踐中，個(gè)別被拆遷人的做法令人寒心：開(kāi)始明確提出要4套房就滿(mǎn)意了，律師也認(rèn)為這個(gè)數(shù)比較合理，幾經(jīng)協(xié)商溝通終于實(shí)現(xiàn)，被拆遷人卻不同意簽約了——律師，我能不撤訴么？繼續(xù)告是不是還能變成8套房啊？

試問(wèn)，行政機(jī)關(guān)難道可以任人訛詐嗎？結(jié)果就是其最終的補(bǔ)償結(jié)果連4套房都不到，因?yàn)閲?yán)格依法依規(guī)2套房就到了“1:1”了。

須知，征地補(bǔ)償安置數(shù)額的確是可以協(xié)調(diào)、裁決、訴訟并在每一個(gè)環(huán)節(jié)中隨時(shí)調(diào)解的，但調(diào)解的前提是雙方要相向而行、相互尊重。如果被征收人一方熱衷于“掀桌子”，那么就沒(méi)法調(diào)，最后判下來(lái)的結(jié)果往往對(duì)被征收人是最不利的。

在明律師最后想提示大家的是，個(gè)案都是不同的，簡(jiǎn)單地對(duì)比別人家的補(bǔ)償沒(méi)有什么意義，我們更需要考慮的是自己究竟作出了哪些努力，尤其是是否在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下誠(chéng)懇地與征收方進(jìn)行協(xié)商談判，以求糾紛的最終化解。睿智的當(dāng)事人總能夠與征收方的工作人員握手言和甚至是相談甚歡，關(guān)鍵就在于相互理解和尊重?！耙源虼僬劇保椒ㄔ诖?，但目的在談，這是廣大被征收人需要深入理解和接納的事情。