導(dǎo)讀：如果說2018年的年度拆遷領(lǐng)域熱詞是“棚戶區(qū)改造”的話，那么在2019年新年伊始的階段，“騰退”無疑就是該領(lǐng)域最熱的話題了。問題在于，我們幾乎無法在任何一部法律法規(guī)中找到“騰退”這一名詞，甚至無法像棚戶區(qū)改造那樣能找到很多國務(wù)院發(fā)的規(guī)范性文件。那么，今天的騰退到底是種什么項目？對老百姓而言是福還是禍？你還能繼續(xù)按照拆遷維權(quán)的那套思路來應(yīng)對騰退項目嗎？、 敲黑板劃重點(diǎn)之一：“騰退”五花八門，但與征收拆遷有本質(zhì)不同有一種觀點(diǎn)認(rèn)為騰退和征收拆遷差不多，只是“換馬甲”的關(guān)系。尤其對于一些普通群眾而言，他們很難分清騰退項目和征收項目的區(qū)別，反正都是領(lǐng)錢（房）搬遷走人，似乎沒什么兩樣。但事實(shí)上，這二者從法律性質(zhì)上的區(qū)別是巨大的。 實(shí)踐中存在各種各樣的騰退項目，譬如文保騰退、綠化隔離騰退、宅基地騰退、平房院落區(qū)騰退等等，每一種都由不同的主體發(fā)起，每一種都適用截然不同的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和“尺子”。所謂“一把尺子量到底”，是一個項目一把尺子，一個院子一個方案，而絕沒有棚戶區(qū)改造征收那么統(tǒng)一（一律適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定）。以“方案”“手冊”之類的可能存在較大差異性的標(biāo)準(zhǔn)來取代590號令明文規(guī)定的“不低于周邊類似房地產(chǎn)的市場價格”這一一刀切式的標(biāo)準(zhǔn)，是騰退項目的最大獨(dú)特性所在。 故此，被騰退人一定要首先搞清自己面臨的哪一種、哪一類型的騰退項目，而不能簡單地按590號令的那些規(guī)定去“套”，因為人家這項目壓根兒就不是征收，自然不存在征收決定、征收補(bǔ)償決定這些你可以去復(fù)議、訴訟的文件。這是廣大被騰退人一定要注意的重要一點(diǎn)。 敲黑板劃重點(diǎn)之二：“騰退”補(bǔ)償安置多寡之關(guān)鍵，在于涉案房屋是否有產(chǎn)權(quán)有一種觀點(diǎn)認(rèn)為騰退項目的特點(diǎn)就是補(bǔ)償給得比征收少，這可是冤枉騰退項目了。騰退項目給得多給得少，主要看騰退出來以后這塊地日后要用來干嘛。譬如建設(shè)機(jī)場、高鐵、地鐵等重大工程項目所涉及的騰退，給的自然低不了，事實(shí)上它不受590號令劃定的“征一還一”大致原則的限制。但如果趕上自己居住的房屋恰巧是清代某個王爺、大臣的宅子，被貼上了不可移動文物的牌兒，這樣的文保騰退肯定是拿不了“幾套房”的。原因就在于涉案房屋是不能隨便拆改、翻新的，而是以公益性保護(hù)利用為主。這類項目的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，通常與老百姓的預(yù)期之間存在較大的落差。 而騰退后究竟用來干嘛，這事兒的確不是老百姓能定的。你能夠關(guān)心的，是自己的房屋是否有產(chǎn)權(quán)，還是僅僅是公房承租權(quán)，亦或者連這種權(quán)利都“晃悠”。目前的政策趨勢已經(jīng)是越來越明顯了： 產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)，公房承租權(quán)換共有產(chǎn)權(quán)或者公共租賃，一般性的承租、借住則是啥也沒有直接轟到大街上；自建房看有沒有辦下來規(guī)劃等手續(xù)，沒有的按違建拆的可能性大。 就一般的老城區(qū)而言，究竟屬于上述哪種情況，拼的是人品、智慧、運(yùn)氣、關(guān)系以及其他說不清道不明的東西。譬如說這公房，上世紀(jì)90年代很多人僅用很少的錢（也許1萬到小幾萬元不等）就把這類房子買成私有的了。但是誰能買誰不能買，誰能分到誰不能分到，這個主要看單位領(lǐng)導(dǎo)，不在“房屋行政主管部門”，這里面的事兒就復(fù)雜了。還有的人當(dāng)年“發(fā)揚(yáng)風(fēng)格”，一看單位分的房子位置在城外荒郊野地里，直接就謙讓給徒弟了。到頭來落得個兩手空空，只能是望房興嘆。如今時移世易，當(dāng)初買成自己的那些人都比較踏實(shí)，棚戶區(qū)改造項目一來選回遷有權(quán)利，選外遷可以多拿至少一倍的安置面積，是妥妥的政策受益者；而那些繼續(xù)承租公房的可就沒那么踏實(shí)了，一旦騰退項目啟動就可能面臨被迫外遷或者領(lǐng)錢走人的結(jié)局，甚至可能沒有大產(chǎn)權(quán)安置房可拿。而如果你不肯搬，房投公司就會想出各種理由來起訴到法院要求和你解除公房租賃合同。合同一解除，被騰退人就喪失了繼續(xù)居住在房屋里的合法依據(jù)，隨時都會面臨被申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的厄運(yùn)。 讓一些被騰退人不明白的一點(diǎn)是，以往征收項目中的公房承租人是能分得大產(chǎn)權(quán)安置房的，地方的征收規(guī)定也始終保障這部分人的補(bǔ)償安置權(quán)益。但如今政策似乎發(fā)生了微妙但根本性的變化——征收項目變成了騰退項目，原來的那些規(guī)范性文件不適用了，轉(zhuǎn)而適用的新方案里面只有共有產(chǎn)權(quán)住房或者公共租賃住房可選，而且還要看你是否符合申請的條件。拿錢走人似乎成了相當(dāng)一部分人可預(yù)見的結(jié)局。 更為令人惱火和無奈的是那種“借住”的房屋，在明律師已接待了多起這樣的咨詢：某人是單位職工，早年間分房的時候和領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系不好，領(lǐng)導(dǎo)就不給她分。一怒之下她就去鬧，結(jié)果一折騰領(lǐng)導(dǎo)同意給她房居住使用，但卻沒簽任何“公房承租合同”，即使簽過也叫做“借住”協(xié)議。就這樣借住了幾十年，當(dāng)事人早就把涉案房屋當(dāng)成自己的了，結(jié)果騰退項目一來，一分錢補(bǔ)償沒有，直接到大街上。這類的事情并不少見，老百姓似乎并不認(rèn)為“協(xié)議”“合同”是需要咬文嚼字的，甚至將其理解為“和別人的一樣”“這房就是國家、單位分給我居住的，就是我的”。然而很遺憾，法律似乎并不這么認(rèn)為，一旦遇到騰退項目，這樣的案件麻煩是很大的。 在明律師最后想提示大家的是，騰退項目的情況、種類紛繁復(fù)雜，想統(tǒng)一出一個認(rèn)知來幾乎是不可能也不客觀的。我們只能說，集體土地上的騰退項目可供維權(quán)的抓手更多，國有土地上的更需要具體案情下的靈活機(jī)動。總之，“騰退”似乎是個新編的筐，可往里裝的東西層不出窮。廣大被騰退人一定要在充分分析自身房屋情況的基礎(chǔ)上理性維權(quán)，及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師和了解涉案項目背景的人的意見，為自己和家人未來的生活做出一個正確而不至于買后悔藥吃的選擇。至于當(dāng)年自己的那些“糊涂”，如今就別去苛責(zé)了，畢竟好人終歸是會有好報的，難的正是一輩子當(dāng)好人。 |
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