一、國有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

　?。ㄒ唬﹪型恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓條件。

　　除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：

　　1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)；

　?。?）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

　?。?）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

　　2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

　?。?）領(lǐng)有國有土地使用證；

　?。?）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

　?。?）經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。

　　3、法律依據(jù)：

　　《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條

　?。ǘ﹪型恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓程序

　　1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容；

　　（2）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請；

　?。?）國土部門依法審查批準，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無實質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進行國有土地使用權(quán)估價；

　　（4）繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費；

　?。?）登記發(fā)證。

　　2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容；

　?。?）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請；

　?。?）國土部門依法審查批準，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求；

　?。?）受讓方辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，或經(jīng)批準不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費中的土地收益上繳國家；

　　（5）繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關(guān)稅費；

　?。?）登記發(fā)證。

　　（三）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意事項1、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。

　　轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

　　轉(zhuǎn)讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

　　2、有關(guān)評估事宜咨詢。

　　根據(jù)法律規(guī)定，國家控制國有土地轉(zhuǎn)讓價格，轉(zhuǎn)讓價格過低時，國家享有優(yōu)先購買權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機構(gòu)估價，并經(jīng)國土部門予以確認。

　　3、有關(guān)稅費負擔(dān)的咨詢。

　　轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時，雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費項目、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔(dān)問題進行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費的計算依據(jù)一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應(yīng)以土地評估價作為計算依據(jù)。

　　4、關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保問題。

　　擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關(guān)注的重點。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進行調(diào)查，核實有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

　　國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。

　　5、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款的相互制約。

　　因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險。

　　6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費用負擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

　　7、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。

　　根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓，故國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉(zhuǎn)讓。實踐中，多以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物價值相對較小，于土地而言不大，并不重視8、應(yīng)當關(guān)注的司法解釋