昨天，有個群友問了新芽一個問題，母公司拿地，子公司開發(fā)，發(fā)票是母公司的抬頭，現(xiàn)在需要變更股東，不知道是否存在計稅風(fēng)險。

實際招拍掛中，很多企業(yè)拿地時當?shù)卣笤陧椖克诘乇仨毘闪霜毩⒌淖庸?，這樣有利于將稅源留在當?shù)兀灿欣陧椖抗鞠硎墚數(shù)貎?yōu)惠政策，但是公司成立和開發(fā)資質(zhì)辦理需要時間，這樣就會出現(xiàn)母公司先簽署協(xié)議繳納出讓金，然后向子公司轉(zhuǎn)移的問題。

如果轉(zhuǎn)移處理不當?shù)脑?，可能造成母公司向子公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的既定事實，稅務(wù)機關(guān)將依法要求公司繳納土地增值稅、增值稅、契稅等稅費。

新芽查閱和咨詢后，現(xiàn)整理如下：

第一種情況：母公司出錢拿地，還在申請競拍階段，擬成立子公司開發(fā)。

第二種情況：母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公司開發(fā)。 

第三種情況：母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公司開發(fā)。 

#（特別感謝財務(wù)R姐、L姐、稅務(wù)L主任提供相關(guān)咨詢和資料）

第一種情況：母公司出錢拿地，還在申請競拍階段，擬成立子公司開發(fā)。

如果只是處于申請階段的話，只要在競買申請表上按模板填寫好未來要成立子公司進行開發(fā)，完全可以規(guī)避后面的各種麻煩。

根據(jù)（國土資發(fā)[2006]114號）“申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標掛牌出讓結(jié)果，先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》”

也就是說，母公司在向國土部門提交的《投標申請書》中約定以下內(nèi)容： 

①擬成立子公司進行開發(fā)建設(shè)； ②擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時間； ③房地產(chǎn)母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊成立后直接開給子公司名下。

競買成功后，國土部門先與母公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，在母公司辦理完子公司注冊登記手續(xù)后，再與子公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；或者約定國土部門直接與子公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

第二種情況：母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公司開發(fā)。

如果在競拍申請中未就子公司事項約定，已造成票據(jù)開給母公司，但權(quán)證暫時還未下來，可以在國有土地部門的配合下，將權(quán)證過戶到子公司名下。

財稅[2016]140號）第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司； （二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議 或補充合同時，土地價款總額不變； （三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有?！?/p>

也就是說，這個時候，還是可以簽定變更協(xié)議或者補充合同的，將權(quán)證開給項目公司。

然后，到國土部門和財政部門協(xié)商換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù)，大多數(shù)還是能更換。如果無法完成更換，只要將母公司的土地出讓金收據(jù)在子公司入賬進土地成本，后期稅務(wù)機關(guān)也是會認。

第三種情況：母公司獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公司開發(fā)。 

第三種情況與第二種情況相比，母公司已取得國有土地使用權(quán)證書，在法律上該土地使用權(quán)是房地產(chǎn)母公司。母公司已取得土地使用權(quán)證書的土地，過戶到項目公司，是一種土地轉(zhuǎn)讓行為。這將面臨一定的稅收和法律風(fēng)險。

如果仍需過戶到項目公司，主要有以下三種處理方式：

a、開發(fā)至投資總額25%時，轉(zhuǎn)讓至項目公司

b、將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至項目公司

c、作價入股

1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

由于地產(chǎn)管理法要求，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上方可轉(zhuǎn)讓。完成25%以后，在建工程轉(zhuǎn)讓涉及到到大量稅費。

2、劃轉(zhuǎn)至項目公司

（財稅〔2015〕37 號）規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”

3、作價入股

（國稅發(fā)[2006]187 號 ）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！?br>

既然視同銷售，那么母公司需要繳納所得稅、增值稅、土增稅、契稅、印花稅等稅費。而項目公司需要繳納契稅、印花稅。

因此，通過上述三種方式對比下來，可以發(fā)現(xiàn)，通過劃轉(zhuǎn)方式將土地使用權(quán)過戶至子公司，可以享受特殊計稅，從而實現(xiàn)節(jié)稅。

討論時，鴻總提出采取分立的方式，首先企業(yè)分立確實不需要滿足25%投資額限制，同時在稅費上，分立也能實現(xiàn)很好的節(jié)稅（2017年后，地產(chǎn)公司分立，土增稅要視當?shù)囟悇?wù)口徑）。但在操作上，程序較為復(fù)雜。后期將就地產(chǎn)公司的合并、分立、劃轉(zhuǎn)做具體文說。