作為工程建設(shè)承發(fā)包債務(wù)鏈的源頭，工程款拖欠既易導(dǎo)致環(huán)環(huán)相扣的分包款拖欠、材料款拖欠和農(nóng)民工工資拖欠亂象，又易致使工程質(zhì)量難以保障，使得整個(gè)行業(yè)都無(wú)法得到良性的發(fā)展。

為轉(zhuǎn)移工程欠款風(fēng)險(xiǎn)，為破解工程款拖欠現(xiàn)象，以“以房抵債”為代表的民事手段、以行使優(yōu)先受償權(quán)為代表的法律手段、以要求業(yè)主支付擔(dān)保為代表經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)運(yùn)而生。

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“以房抵債”在工程欠款支付中的作用

項(xiàng)目融資過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政治和法律風(fēng)險(xiǎn)都可能影響業(yè)主的工程款支付能力，造成發(fā)包人不能按照合同約定按期支付工程款的風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)避、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位往往在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)便強(qiáng)勢(shì)要求施工單位簽署以房抵債協(xié)議書(shū)，約定以特定房屋代替原定給付工程款。此外，也存在工程建設(shè)期間建設(shè)單位由于資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題而與施工單位達(dá)成以房抵債協(xié)議，以及發(fā)承雙方于債務(wù)清償期屆滿后約定以房抵債的情況。

無(wú)論“以房抵債”出于明示還是暗示、主動(dòng)還是無(wú)奈，施工單位在簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)，都應(yīng)選擇沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋、設(shè)定科學(xué)的收付款流程及買(mǎi)賣(mài)形式，以避免合同效力風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，最大化爭(zhēng)取自己應(yīng)得的利益。

“以房抵債”這一支付和交易模式建立的同時(shí)，合同法為解決工程款拖欠問(wèn)題所設(shè)立的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，卻也受到了損害：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而以房抵債協(xié)議會(huì)將工程欠款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為以房抵債合同關(guān)系，這一情況下施工方就會(huì)喪失建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。

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優(yōu)先受償權(quán)在工程欠款解決中的作用

我國(guó)擔(dān)保法將留置標(biāo)的物限于動(dòng)產(chǎn)，因此承包商的留置權(quán)為擔(dān)保法所禁止。為彌補(bǔ)此項(xiàng)缺陷，我國(guó)合同法第286條規(guī)定了建筑施工企業(yè)對(duì)工程款的優(yōu)先受償權(quán)：發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予承包人的一把利劍：自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算的劉娥月內(nèi)，承包人可請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償，優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊?guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。

值得注意的是，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ访鞔_：承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)必須以建設(shè)工程質(zhì)量合格為先決條件；未竣工工程也可以行使優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，同樣也需達(dá)到質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)。

與“以房抵債”或明示或暗示、或主動(dòng)或無(wú)奈相同，承包人也常遇到發(fā)包人要求提前放棄優(yōu)先受償權(quán)的情況。此時(shí)承包人只有獲得發(fā)包人的業(yè)主支付擔(dān)保，在一定范圍內(nèi)放棄工程優(yōu)先權(quán)方為良策。

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業(yè)主支付擔(dān)保在工程欠款治理中的作用

2001年建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》中“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約擔(dān)保的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)同時(shí)向中標(biāo)人提供工程款支付擔(dān)保”規(guī)定，為業(yè)主支付擔(dān)保的應(yīng)用奠定了法律基礎(chǔ)。

業(yè)主支付擔(dān)保，即擔(dān)保人受發(fā)包人的委托向承包人提供的工程款支付保函，如發(fā)包人沒(méi)有按照承包人與發(fā)包人簽訂的《建設(shè)工程施工合同》的約定履行支付工程款的義務(wù)，則由擔(dān)保人按保函約定承擔(dān)保證責(zé)任。

不同于“以房抵債”和優(yōu)先受償，業(yè)主支付擔(dān)保引入了擔(dān)保人作為第三方，以連帶責(zé)任的方式將工程款支付責(zé)任落實(shí)到了有清償能力的承擔(dān)者身上，并以經(jīng)濟(jì)手段倒逼業(yè)主自覺(jué)采取措施避免發(fā)生保函索賠。因此相較于事前的“以房抵債”和事后的優(yōu)先受償，業(yè)主支付擔(dān)保的事中控制機(jī)制具有顯著的優(yōu)越性，也能夠及時(shí)轉(zhuǎn)移、分擔(dān)、防范和化解工程欠款風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，由于業(yè)主相對(duì)承包商而言的優(yōu)勢(shì)地位，承包商不堅(jiān)持要求擔(dān)保的情況也頗為常見(jiàn)。而多地的強(qiáng)勢(shì)政策也對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行了積極干預(yù)：如要求落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度，建立拒不落實(shí)擔(dān)保制度“黑名單”（黑龍江《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全省建筑市場(chǎng)監(jiān)管的通知》）；建設(shè)單位凡要求承包企業(yè)提供履約擔(dān)保的，應(yīng)對(duì)等提供工程款支付擔(dān)保，否則視為建設(shè)資金未落實(shí)，不予辦理施工許可證（安徽《關(guān)于推進(jìn)工程建設(shè)管理改革促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》）。

因此對(duì)于承包商而言，主動(dòng)爭(zhēng)取業(yè)主支付擔(dān)保，謹(jǐn)慎承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)，盡量避免簽署以房抵債協(xié)議，才是規(guī)避工程欠款風(fēng)險(xiǎn)的綜合努力。