一、問題提出

隨著居民私家車擁有量日益增加，停車難，停車貴，成為困擾小區(qū)居民的難題之一。作為小區(qū)業(yè)主代步工具的存放點(diǎn)，車位、車庫(kù)的所具有的使用功能和商業(yè)價(jià)值也越來越為人們所重視。小區(qū)車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)到底是屬于全體業(yè)主，還是屬于開發(fā)商？一直是房地產(chǎn)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問題之一。

2003年江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院審理的星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)與江蘇星漢置業(yè)有限公司車庫(kù)糾紛一案，該案一審判決以星漢城市花園業(yè)委會(huì)勝訴后, 一時(shí)間成為全國(guó)各界關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)案件，并被冠以小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議“全國(guó)首例”。

2007年10月1日起施行《物權(quán)法》74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！薄?009年10月1日施行的 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有解釋》）第6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”

雖然上述條文對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬作了原則性規(guī)定，但由于實(shí)際生活中車位、車庫(kù)建成的具體情況及其復(fù)雜性，造成各級(jí)法院在車位、車庫(kù)歸屬問題上的裁判標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。本文以十余個(gè)公開的典型案例及相關(guān)地方規(guī)范文件等作為基礎(chǔ)，通過對(duì)裁判觀點(diǎn)梳理及分析，以期加深開發(fā)商、業(yè)主、主管部門及包括司法部門在內(nèi)的相關(guān)利益主體對(duì)車位、車庫(kù)權(quán)屬認(rèn)定復(fù)雜性的認(rèn)識(shí)，嘗試探尋更加合法合情合理的解決方案。

二、小區(qū)車位、車庫(kù)的性質(zhì)

車位、車庫(kù)是小區(qū)業(yè)主共同生活的重要輔助設(shè)施，性質(zhì)上屬于小區(qū)的配套設(shè)施。因此，《物權(quán)法》74條第1款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的停車需要。另外，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！敝?guī)定，符合一定條件的車位、車庫(kù)，可以被認(rèn)定為專有部分，并非商品房的附屬設(shè)施。

三、小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的四種觀點(diǎn)

物權(quán)法的起草過程中，學(xué)界就小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬觀點(diǎn)紛紜，主要有四種：業(yè)主所有（共有）說、開發(fā)商所有說、國(guó)家所有說和約定歸屬說，即分別認(rèn)為車庫(kù)歸業(yè)主所有、開發(fā)商所有、國(guó)家所有，或通過具體約定來確定其歸何主體所有。

最終，《物權(quán)法》74條第2款采納了“約定歸屬說”的觀點(diǎn)，第3款則選擇了“業(yè)主所有（共有）說”。

四、小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬裁判標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范

（一）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)屬于開發(fā)商？

《物權(quán)法》74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”是針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)之初，按照規(guī)劃批準(zhǔn)建成的車位、車庫(kù)的歸屬問題作出的，建設(shè)單位[3]是有權(quán)處分這些車位、車庫(kù)（當(dāng)時(shí)還不存在業(yè)主共有，整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)利人只是建設(shè)單位）的。因此，將項(xiàng)目建設(shè)時(shí)按照規(guī)劃建成的車位、車庫(kù)的歸屬，交由當(dāng)事人自行協(xié)商確定其權(quán)屬。

但在審判實(shí)踐中，各法院對(duì)《物權(quán)法》74條第2款規(guī)定的理解上不盡一致，甚至與立法初衷大相徑庭。

1. 新疆維吾爾自治區(qū)昌吉回族自治州中級(jí)人民法院(2019)新23民終165號(hào)民事判決書（陳鴻偉與新疆國(guó)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新疆國(guó)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昌吉市分公司商品房預(yù)售合同糾紛）

裁判要旨：根據(jù)《物權(quán)法》74條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！北景副桓嫒〉昧塑噹?kù)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證并投資建設(shè)了地下車庫(kù)，被告有權(quán)將車庫(kù)的使用權(quán)出售給本小區(qū)的業(yè)主。

2. 河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院(2018)豫0191民初16409號(hào)民事判決書（崔永昌與河南宏光奧林匹克置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛）

裁判要旨：1、根據(jù)《物權(quán)法》74條第2款的約定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。該條款明確建筑區(qū)劃內(nèi)車位的歸屬可以通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定，因此，對(duì)于車位、車庫(kù)是出售、附贈(zèng)還是出租，關(guān)鍵看當(dāng)事人之間的約定。2、根據(jù)《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。車位作為一個(gè)獨(dú)立的空間，雖不像房屋有墻壁進(jìn)行分隔，但其與其他車位可以明確區(qū)分；車位具有停放汽車的價(jià)值，且可以排除其他車主停放；司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”，其意為本可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的某些特定空間，但因目前我國(guó)的登記制度并不完善存在不能進(jìn)行登記的情況，比如車位、露臺(tái)等，隨著登記制度的完善，這些專有部分都可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。故停車位應(yīng)屬于專有部分，而非商品房的附屬設(shè)施。

3. 江蘇省無錫市中級(jí)人民法院(2018)蘇02民終4871號(hào)民事判決書（鳳翔馨城物業(yè)管理委員會(huì)與無錫威孚房屋開發(fā)有限公司、無錫恒威房屋開發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛）

裁判要旨：開發(fā)商即使未通過出售、附贈(zèng)或者出租方式建筑區(qū)劃內(nèi)非人防車位歸屬，只要該車位的建筑面積未列入公攤面積，建造成本亦未分?jǐn)傊辽唐贩拷ㄔ斐杀?，開發(fā)商作為車位的建設(shè)者依法對(duì)地下車庫(kù)中非人防車位享有所有權(quán)。對(duì)開發(fā)商在規(guī)劃許可范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)地下車庫(kù)中的人防車位，鑒于車位的建設(shè)面積未納入公攤面積，建設(shè)成本未納入商品房銷售成本，根據(jù)人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有的規(guī)定，開發(fā)商對(duì)人防車位依法享有使用、管理及收取收益的權(quán)利，并對(duì)上述人防車位負(fù)有管理維護(hù)的義務(wù)。

4. 湖北省黃石市中級(jí)人民法院(2018)鄂02民終1888號(hào)民事判決書（黃石市盛平花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、大冶市晟達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛）

裁判要旨：1、符合《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條第1款規(guī)定的地下停車位作為特定空間，系專有部分，而非業(yè)主共有部分，更非商品房配套功能設(shè)施。2、根據(jù)《物權(quán)法》74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”雖然該條規(guī)定沒有明確寫明規(guī)劃車位、車庫(kù)所有權(quán)的歸屬，但從當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定的表述及《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》25條關(guān)于“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”的規(guī)定，地下停車位建成后所有權(quán)歸開發(fā)商，業(yè)主要取得其所有權(quán)或者使用權(quán)可以通過以下方式：一是購(gòu)買車位；二是購(gòu)房時(shí)開發(fā)商附贈(zèng)車位；三是通過租賃獲得使用權(quán)。3、開發(fā)商出讓、附贈(zèng)地下停車位給業(yè)主，業(yè)主無權(quán)取得涉案地下停車位所有權(quán)。4、涉案地下室建筑面積并未計(jì)容積率，也未計(jì)入住宅用房的分?jǐn)偯娣e中。原告主張涉案地下停車位的建設(shè)成本已經(jīng)計(jì)入業(yè)主購(gòu)房款中，但是未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，且商品房的銷售價(jià)格主要由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)，涉案地下停車位的建筑成本是否計(jì)入銷售價(jià)格中不能決定涉案地下停車位的歸屬。綜上，涉案地下停車位不屬于小區(qū)全體業(yè)主享有的共有部分，業(yè)委會(huì)關(guān)于要求確認(rèn)小區(qū)二號(hào)樓地下停車位的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸小區(qū)全體業(yè)主享有并要求晟達(dá)公司立即交付業(yè)主使用的上訴請(qǐng)求無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

5. 吉林省白山市中級(jí)人民法院(2019)吉06民終176號(hào)民事判決書（樸明植與吉林萬化置業(yè)有限公司車位糾紛）

裁判要旨：根據(jù)涉案車庫(kù)規(guī)劃審批情況以及建成竣工后的實(shí)際情況，涉案車庫(kù)應(yīng)屬于建筑物的專有部分而非共有部分。就專有部分，業(yè)主是否享有所有權(quán)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)買賣合同或出售、贈(zèng)與等合同關(guān)系或交易關(guān)系確認(rèn)。2、涉案車庫(kù)面積并未計(jì)入該小區(qū)業(yè)主購(gòu)房面積中，且車庫(kù)部分并未占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)所，涉案車庫(kù)并未以公攤方式包括在業(yè)主享有的物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)。一審法院根據(jù)《物權(quán)法》74條第3款認(rèn)定涉案車庫(kù)不屬于業(yè)主共有并無不當(dāng)。且常理可知涉案車庫(kù)系投入人力、物力方可修建，本涉案案車庫(kù)由萬化置業(yè)公司規(guī)劃、投資建設(shè)，雖然萬化置業(yè)公司尚未就涉案車庫(kù)部分取得所有權(quán)登記證書，但萬化置業(yè)公司作為開發(fā)建筑單位，并不因涉案車庫(kù)尚未進(jìn)行所有權(quán)登記就喪失對(duì)涉案車庫(kù)作為專有部分的所有權(quán)。對(duì)此物權(quán)法第74條第2款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。由于本涉案案車庫(kù)在規(guī)劃時(shí)已明確，因此該涉案車庫(kù)并不屬于物權(quán)法第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”情況。一審認(rèn)定其為獨(dú)立于業(yè)主共有建筑部分的建筑物并無不當(dāng)，本涉案案車庫(kù)作為建筑物的專有部分，在開發(fā)建設(shè)單位萬化置業(yè)公司未向業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的情況下，所有權(quán)不屬于業(yè)主共有。

6. 高人民法院(2017)最高法民申2817號(hào)民事裁定書（重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會(huì)車位糾紛）

裁判要旨：1、由于豪運(yùn)公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋，小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。故豪運(yùn)公司關(guān)于適用物權(quán)法第142條之規(guī)定，本案所涉地上停車位應(yīng)歸其所有的主張不能成立。原判決適用《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》63條第2款之規(guī)定，在于明確建設(shè)單位只有取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記之后才能進(jìn)行出售，而涉案車位不能取得產(chǎn)權(quán)登記，因此不能進(jìn)行出售。故原判決適用《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》63條第2款并無不當(dāng)。2、根據(jù)《建筑物區(qū)分所有解釋》第2條第1款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運(yùn)公司在建造帝景豪苑小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認(rèn)該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)。

綜觀上述6個(gè)判決，可以看出，《物權(quán)法》74條第2款雖然就建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位、車庫(kù)權(quán)屬立法時(shí)采取了“約定歸屬說”，然，審判實(shí)踐中，法院嚴(yán)格按照“約定歸屬說”直接裁判案件的并不多，相反，基本上都會(huì)做來源審查。審查內(nèi)容除了《物權(quán)法》要求的出售、贈(zèng)與或租賃等合同與規(guī)劃許可之外，大多還則將面積分?jǐn)偂⒔ㄔO(shè)成本分?jǐn)偭腥雽彶榉秶?，更?yán)苛者莫如最高人民法院院，竟然將取得不動(dòng)產(chǎn)登記這一結(jié)果直接作為裁判車位權(quán)屬依據(jù)。

（二）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬屬于開發(fā)商，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有？

根據(jù)《物權(quán)法》74條、《建筑物區(qū)分所有解釋》第6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法的第七十四條第三款所稱的車位。”規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)歸屬開發(fā)商。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)車位屬于業(yè)主共有。

然，2014年12月2日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于＜深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）＞公開征求意見的通告》。其中《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）第3條規(guī)定：“本辦法所稱停車位，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)。停車位分為配建停車位和增設(shè)停車位。配建停車位是指經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須建設(shè)的停車位。增設(shè)停車位是指經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在配建停車位以外利用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑物地下空間建設(shè)的停車位。”第4條規(guī)定：“停車位的分類、權(quán)屬、數(shù)量及處分等應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同中進(jìn)行約定。配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全體業(yè)主共有。增設(shè)停車位可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。”根據(jù)該辦法規(guī)定，停車位分為配建車位和增設(shè)車位。停車位的權(quán)屬在土地使用權(quán)出讓合同中進(jìn)行約定：配建車位歸全體業(yè)主所有；增設(shè)車位為開發(fā)企業(yè)所有。

另外，根據(jù)該辦法第8條規(guī)定，配建停車位不得轉(zhuǎn)讓。增設(shè)停車位可依照相關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

（三）小區(qū)地下車位（庫(kù)）權(quán)屬

小區(qū)地下車位（庫(kù)）（以下稱“地下車位”），一般分為普通車位和人防工程改造的車位兩種。

對(duì)于普通車位，江蘇省無錫市中級(jí)人民法院(2018)蘇02民終4871號(hào)民事判決（鳳翔馨城物業(yè)管理委員會(huì)與無錫威孚房屋開發(fā)有限公司、無錫恒威房屋開發(fā)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛）、湖北省黃石市中級(jí)人民法院(2018)鄂02民終1888號(hào)民事判決（黃石市盛平花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、大冶市晟達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛）在判定地下車位權(quán)屬時(shí)，所持的裁判思路基本一致，即地下車位作為獨(dú)立使用對(duì)象，其占用的土地雖與業(yè)主共有的土地屬同一宗地，但不能以此當(dāng)然認(rèn)為地下車庫(kù)屬于業(yè)主共有。地下空間利用權(quán)的歸屬要根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)以及具體的實(shí)際情況來確定。

然，對(duì)于人防工程改造的車位的歸屬，因包括《人民防空法》在內(nèi)的國(guó)家立法層面對(duì)人防車位的所有權(quán)歸屬至今仍未做出明確規(guī)定，而最高人民法院民一庭也明確表態(tài)：人防工程改造的地下車位權(quán)屬，按照人防工程的權(quán)屬規(guī)則處理?；诟呶浑A立法不明和各地方立法認(rèn)識(shí)上的差異，目前，人防車位權(quán)屬主要分為四種情形：

屬國(guó)家所有，開發(fā)商有使用、收益的權(quán)利，但不允許對(duì)外轉(zhuǎn)讓；

歸開發(fā)商所有，允許對(duì)外轉(zhuǎn)讓；

產(chǎn)權(quán)不明，只允許開發(fā)商出租，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓；

由業(yè)主共有。

1. 屬國(guó)家所有，開發(fā)商有使用、收益的權(quán)利

該觀點(diǎn)認(rèn)為，人民防空工程系國(guó)防工程的組成部分，所有權(quán)歸國(guó)家所有，開發(fā)商無權(quán)處分。2013年12月1日，生效的《濟(jì)南市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》第37規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)結(jié)建的人防工程，所有權(quán)屬于國(guó)家。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃?！彼痉▽?shí)踐中，有審判案例認(rèn)定人防車位產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家。

廣西壯族自治區(qū)欽州市中級(jí)人民法院（2015）欽民一終字第306號(hào)民事判決書（欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛）

裁判要旨：案涉車庫(kù)一部分是登記在欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的地下車庫(kù)，一部分是人防工程的車庫(kù)。對(duì)于后者，該院依《人民防空法》2條和《物權(quán)法》52條，認(rèn)定人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，但該公司享有使用、收益的權(quán)利。

2. 歸開發(fā)商所有，允許對(duì)外轉(zhuǎn)讓

該觀點(diǎn)認(rèn)為，《人民防空法》沒有對(duì)人防工程的權(quán)屬作出認(rèn)定。但是，根據(jù)《房屋登記辦法》96條規(guī)定，人防車位屬于具有獨(dú)立利用價(jià)值的建筑物，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，人防車位在法律上能夠成為所有權(quán)的客體。為此，根據(jù)《物權(quán)法》30條：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”之規(guī)定，合法建造行為設(shè)立物權(quán)的原則，人防工程應(yīng)屬開發(fā)商所有。2003年4月1日，上海市人民政府頒布施行的《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》20條規(guī)定：“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)，民防工程的所有權(quán)登記，按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！敝貞c市也有類似規(guī)定。另外，也有審判案例認(rèn)定人防車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。

江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院（2014）鹽民終字第01318號(hào)民事判決書（柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛）

裁判要旨：1、《人民防空法》沒有對(duì)人防工程權(quán)屬問題進(jìn)行專門規(guī)定，并不影響對(duì)人防地下車位的權(quán)利性質(zhì)及其歸屬的認(rèn)定。2、依據(jù)《物權(quán)法》142條，法院認(rèn)定人防地下車位所有權(quán)歸鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

3. 權(quán)屬不明確，只允許開發(fā)商租賃，不能轉(zhuǎn)讓

2012年1月1日實(shí)施的《江西省人民防空辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范防空地下室平時(shí)使用和維護(hù)管理有關(guān)問題的通知》（贛人防發(fā)[2012]5號(hào)）第1條規(guī)定：“依法結(jié)合民用建筑修建的防空地下室是國(guó)家強(qiáng)制要求配套建設(shè)的人防工程，屬于國(guó)防工程和社會(huì)公益設(shè)施，任何單位和個(gè)人不得買賣或者以長(zhǎng)期出租使用權(quán)的名義變相買賣防空地下室。在目前國(guó)家對(duì)防空地下室產(chǎn)權(quán)尚未明確的情況下，防空地下室平時(shí)使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年?！钡?條規(guī)定“ 防空地下室平時(shí)使用按“誰投資、誰受益”原則確定。對(duì)平時(shí)使用權(quán)有爭(zhēng)議的，可以通過自愿協(xié)商、仲裁或者訴訟方式解決?！绷硗猓K省、安徽省對(duì)此也有類似規(guī)定。

4. 歸小區(qū)業(yè)主共有

2016年10月1日起施行的《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》104條第1款第（五）項(xiàng)規(guī)定：“本條例下列用語的含義是：……（五）“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的……非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)……等；”另外，2014年發(fā)布的《關(guān)于＜深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）＞公開征求意見的通告》第4條第2款：“配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全體業(yè)主共有?！钡?條第3款規(guī)定：“依法利用民用建筑的防空地下室設(shè)置的停車位，應(yīng)當(dāng)納入配建停車位范圍?！?/p>

五、結(jié)語

“徒法不足以自行！”縱觀《物權(quán)法》74條第2款、第3款，雖然對(duì)兩種情形的車位歸屬問題，分別作了規(guī)定。但由于實(shí)際生活中車位、車庫(kù)建成的具體情況及其復(fù)雜性，因此，各級(jí)法院在認(rèn)定車位、車庫(kù)歸屬問題時(shí)，除了考慮上述規(guī)定外，大多基于規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，建設(shè)成本承擔(dān)（成本分?jǐn)?、面積分?jǐn)偅┘皹I(yè)主與建設(shè)單位等各方利益平衡方面進(jìn)行分析判斷。當(dāng)然，裁判法院所在地行政規(guī)范文件對(duì)裁判法官及結(jié)果的影響也不容忽視。