從新城控股曝出黑天鵝到泰禾集團112億紓困，從光大信托暫停房地產類項目募集到270多家房地產企業(yè)破產，從6.8萬億房企債務到期到一線城市土拍的天價地王，房地產市場總是高居輿論的熱搜。

在7月22日發(fā)布的《財富》世界500強中，上榜的5家房地產企業(yè)均來自于中國，他們分別是恒大、碧桂園、綠地、保利和萬科。中國的房地產企業(yè)不僅是世界最大的，還是世界最多的，根據(jù)2018年全國工商局統(tǒng)計，中國已登記注冊的房地產開發(fā)商數(shù)量達到9.7萬個?！?/p>

還記得2018年9月份，萬科在內部會議上喊出“活下去”的口號嗎？大幅標語經媒體爆出，映入眾多吃瓜群眾的眼簾，紅底白字標語 “活下去”的照片刷屏，讓整個地產圈如履薄冰，也讓大家提前體會到了市場的寒冬。今年房地產的融資環(huán)境對中小房企似乎更加的不友好，5月份開始，房地產信托、海外發(fā)債連續(xù)收緊，這類高成本的融資渠道也逐漸被關閉，讓不少人感慨房地產行業(yè)的轉折就要到了嗎？

融資閥門逐個拉下，6.8萬億債務到期

半個月前，光大信托的一則緊急通知刷屏了各大社交平臺，7 月 11 日，有媒體報道，光大信托發(fā)布緊急通知稱，截止當日 12 點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷），12 點后已募集的此類項目全部退款。光大信托此舉無不讓人聯(lián)系到近期頻頻出現(xiàn)的信托公司約談和窗口指導事件。近日有部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內信托公司開會，進一步對地產信托融資提出要求。

除了廣大信托之外，據(jù)了解至少還有十家信托公司在近期也陸續(xù)收到了關于“窗口指導”的通知，要求加強房地產信托領域風險防控，控制房地產信托規(guī)模。一路上狂飆突進的房地產信托業(yè)務收到監(jiān)管層收緊信號，對于高杠桿、高周轉的房地產企業(yè)而言，也從資金層面帶來了較大的壓力，尤其是對于面臨償債高峰期的房地產行業(yè)來說，這無疑是個壞消息。

資金鏈的收緊，對于具有高杠桿屬性的房地產行業(yè)而言，意味著命運之神不再眷顧。在繼銀行貸款、公司債、資管、私募等融資渠道逐個收緊之后，最后一個主要融資渠道——信托，也猝不及防的拉下閥門。

根據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑和融資渠道縮緊的背景下，房企們或國內發(fā)債、出海發(fā)債，或賣股權、賣項目多方籌集資金，還有借新還舊等方式以求平安渡過償債高峰期。

中小房企破產激增，大型房企頻繁出售資產

在主要融資閥門逐個被拉下的環(huán)境下，不少房企也走到或正在走向破產的邊緣。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國274家房地產企業(yè)發(fā)布破產公告，其中昨天（24日）就有3家。

在那張長達18頁的房產破產名單中可以看到，今年以來破產的這些房企大部分都是大家并不熟悉的中小房地產企業(yè)，“自救”成為中小房產企業(yè)在2019年的年度關鍵詞。融資成本高是這些中小房企破產的重要原因之一，相對于第一梯隊的頭部房地產企業(yè)而言，這些中小房企往往在抗風險能力上較弱，而隨著流動性風險的加大，很容易就深陷資金及債務危機之中。

但值得注意的是，在這些破產的房企中，并不都是中小房企，上面還有全國500強上市房企銀億集團，其在深陷500億負債重壓后，于2019年6月突發(fā)破產重組。就在2018年，銀億集團老板熊續(xù)強還以295億元的身價位列胡潤百富榜第95位，拿下寧波首富，曾經的首富在一夜之間就此隕落。

在融資渠道縮緊之下，今年不僅僅只是中小房企面臨危機，一些大型房地產企業(yè)也在不斷上演著斷臂求生的戲碼。遭遇實際控制人出事的“黑天鵝”之后的新城控股一直深陷輿論漩渦。在經歷了高管閃電換人、投資者拋售、合作方暫停交易等重重風波后，近日又傳出“低價拋售項目、斷臂求生”的消息。

僅僅二十天后，新城控股發(fā)布緊急公告稱欲出售約40個項目套現(xiàn)，7月24日晚間，新城控股又發(fā)布了一則轉讓項目公司股權的公告，此前所稱的擬出售部分項目公司股權正在逐步推進，交易總額或達到150億元。

無獨有偶，泰禾集團在此前也先后賣出10個項目融資112億紓困；居高不下的負債率和經營性現(xiàn)金流讓華僑城一直在“鋼絲”上行走，面對承壓已久的資金鏈，華僑城也在以前所未有地速度瘋狂出售資產“回血補給”；作為新晉千億房產公司的陽光城下也并不陽光，有息負債總額高達千億也同樣使其如履薄冰，在4月連續(xù)出售兩項優(yōu)質資產，回收約60億資金。

地產股的未來機會在哪里？

融資渠道逐步收緊，一方面，眾多房企陷入資金鏈困境，但另一方面，隨著7月上市公司中報披露期的到來，規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強者恒強，部分房企表現(xiàn)較為突出。在資本市場上，由于樓市調控、高負債和低增速的影響，地產企業(yè)一直被市場嗤之以鼻，一度被給予不到十倍的估值。

但在最近的中報披露中，地產公司的業(yè)績且極為亮眼，在2019年上半年預計盈增的15家房企中，百強房企占到了11家。其中，如保利、綠地2019年上半年歸母凈利潤分別預期增長59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元，金科受益項目交付規(guī)模的大幅增加，預計上半年歸母凈利潤在20-26億元之間，實現(xiàn)了較大幅度的增速。

不少市場企業(yè)的凈利潤增速都大幅超出市場原有預期，數(shù)據(jù)的背后存在哪些投資邏輯？對于地產股的未來機會又應該如何看？

巨澤投資董事長馬澄向私募排排網(wǎng)介紹，受政策調控和融資收緊的影響，房地產融資難的問題將更為突出，這勢必會淘汰一部分資產少、風險抵御能力差的小型地產公司，這會使得行業(yè)集中度進一步提升，對大型地產企業(yè)來講未必不是一件好事。我們認為，A股的房地產板塊長期被低估，目前只有10.06倍的市盈率，遠遠低于歐美市場20-30倍市盈。所以，對于房地產板塊而言，是具有投資價值的，當然了，我們只會選擇市場占有率高、風險抵御能力強的行業(yè)龍頭公司進行投資，而對于資產負債高、企業(yè)規(guī)模較步的地方性地產公司還是有所顧忌的。

針對目前房企的生存現(xiàn)狀，資深私募人士陳熙偉認為，隨著國內經濟環(huán)境的下行，金融機構對房地產企業(yè)的授信支持準入條件也愈加嚴格，從最開始漸漸限制國內前N大房地產公司的準入，再到要求是前N大房地產公司的在一線城市的地產項目才給予支持等等。自然就使得中小地產公司的生存越來越痛苦。但行業(yè)退熱不代表行業(yè)慘淡，可以看到在整個洗牌過程中，流動性的支持和支援同時也在向這些大型頭部地產公司傾斜，馬太效應顯現(xiàn)。

陳熙偉指出，本身地產行業(yè)就是一個可以透過高杠桿方式去獲取極高收益的模式，自然高負債率其實成為了其一個“身份象征”，甚至越激進的公司，負債率越高。因為用低成本融回來的資金運營建設，其后用高利潤率將物業(yè)出售，商業(yè)模式使然，這和其他行業(yè)采用高杠桿運轉不一樣。因此，中等規(guī)模以上的房企凈利潤高幅度增長是一個合理和正常的現(xiàn)象，所以這個層面上來說，高負債率只能是房地產行業(yè)內橫向比較。從安全邊際來看，當然最好是選擇現(xiàn)金流實力強，負債率合理的地產公司，負債率側面反映信用實力和融資實力，現(xiàn)金流實力則反應其銷售能力，變現(xiàn)能力，代表運營。因此，從商業(yè)模式來看，樓市還是值得期待，房地產企業(yè)的運用資產和負債的盈利能力還是非常強，數(shù)據(jù)就說明了這一點，大家不應該片面過度關注負面消息。

綜上，這些數(shù)據(jù)帶出的投資邏輯就是聚焦頭部，比如大家耳熟能詳?shù)恼斜Ｈf金。粗略地說，這些頭部房企基本面良好，從操作的技術角度上來說，這些股票都可以持續(xù)關注，滾動來回操作的，如果說獲利機會，我會建議投資者放大觀察周期，留意這些股票超跌的機會。