撰文@李斌斌

編輯@李福來

11月20日，央行召開“華山論劍”，未來金融領域將進一步減少金融“空轉”等非服務實體經濟的內容。此外，今年信托基本停滯，房企的傳統(tǒng)開發(fā)貸業(yè)務也被嚴格監(jiān)管。

2020年被稱為房企的“高考”，眾多較強的頭部房企正在保存實力，而一些中小型房企正在抓緊沖刺，試圖邁過這道“龍門檻”。

大考在即，南京弘陽地產成了中小房企的縮影：發(fā)債，拿地，欠款到期，再發(fā)債......

01

一年前才上市的弘陽地產，正奔著“千億夢”而不斷囤地。

2019年11月27日，弘陽地產在徐州以6818萬元又競得一宗地塊。房企拿地很正常，但在“寒冬之際”還拿地顯得不太正常。

步入2019年以來，弘陽地產不僅瘋狂拿地，且大部分均以溢價購得。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前11個月其拿地40余幅，總計耗資逾300億元，超過其2018年全年拿地所耗費總額。

4月12日，弘陽地產以12.68億元，購得常州市一宗宅地，溢價率達到65%；

7月18日，弘陽地產以4.45億元，購得滁州一號地，溢價率達到33%；

8月12日，弘陽地產以2.74億元，購得烏鎮(zhèn)地塊，溢價率達到22%......

近日，觀點指數(shù)研究院發(fā)布了2019年1-10月中國房地產企業(yè)銷售金額TOP100，弘陽地產并未躋身其中。

不僅如此，弘陽地產還通過“拆東墻補西墻”的方式，高息發(fā)債，填補資金空缺。

11月13日，弘陽地產公告稱，將發(fā)行于2022年4月11日到期本金總額為1.5億美元的新票據(jù)，票面利率9.95%。對于發(fā)債用途，弘陽地產方面表示，擬將所得款項凈額用于為現(xiàn)有債務再融資及一般公司用途。

這已經是弘陽地產第八次海外融資。

2018年11月，弘陽地產發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)信息，到期時間2020年，利率13.5%；

2019年3月4日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)3億元美元，2021年3月到期利率11.5%；

10月30日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)1億美元，2021年到期利率13%......

據(jù)統(tǒng)計，上述八次美元優(yōu)先票據(jù)，累計募資金額達17.8億美元，平均票面利率為11.48%。業(yè)內人士認為，票面利率在9.5%—13.5%之間，融資利率處于高息區(qū)間。在此基礎上進行高頻融資，企業(yè)負債規(guī)模壓力巨大。

在幾乎所有房企裹緊棉被、抗寒過冬的2019年，弘陽地產反倒不怕冷，背后的原因是什么？

02

弘陽地產放手一搏有沒有底氣？

2018年，“龍頭一哥”萬科高呼“活下去“給所有房企敲響了警鐘。沒想到僅一年后，預言成真，一眾房企在“活下去”的邊緣瘋狂掙扎，就連王健林也開始退出地產行業(yè)。

多元收斂、投資更謹慎、組織合并與裁員，戰(zhàn)略收縮，降杠桿、回歸地產主業(yè)，回歸產品服務，強化銷售......在現(xiàn)金為王的時代，各大房企個個被勒著脖子難喘氣，卻還死死抓住手中僅有的現(xiàn)金不放手。

因為大家都知道，2019年，融資收緊，銷售乏力。回款是整個行業(yè)的共鳴，有錢就有機會。于是房地產行業(yè)都在喊“少拿地，穩(wěn)現(xiàn)金”，富力和融創(chuàng)就紛紛表示下半年不拿地。

頭部房企們都在優(yōu)先維穩(wěn)，弘陽地產為何反其道而行之？

2020年幾乎是所有中小房企實現(xiàn)“千億目標”之年，跨過這道坎意味著在未來房企業(yè)回暖的情況下會有更多的底氣，跨不過這道坎說不定就會在凌冽的寒冬之中凍死。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，今年至少有430家房企申請破產。自去年7月至今，不到一年半時間里共計750多家房企倒閉、清算、資不抵債，平均每天倒下1-2家。①

由于破產案件太多，廣州中院還被迫裝了全國首個“智能破產系統(tǒng)”。

“真正倒閉的不止這么多家”，建業(yè)集團董事長胡葆森在亞布力論壇上直言，“很多房企雖然沒有垮，但已經沒有新增業(yè)務，就是植物人狀態(tài)，這種狀態(tài)的企業(yè)已經成為多數(shù)了”。

上市8年的中弘股份因114億債務被迫摘牌，董事長一度辭職避禍香港；

凈負債率247%的五洲國際旗下25間產業(yè)被強制拍賣；

寧波首富熊續(xù)強，民營500強銀億集團不堪400多億負債重壓破產重組，5萬股民哭天喊地；

廈門地產首富黃煥明，百億上市房企明發(fā)集團停牌三年負債數(shù)百億，董事長被限制消費上不了高鐵......

形勢越不樂觀，弘陽地產越是要通過繼續(xù)高息發(fā)債不斷囤地，沖刺突進。但擺在面前的問題是，錢也越來越難借了。

僅2019年來，國家已有超過15次針對房地產資金鏈收緊的政策，銀行、信托、內債外債、私募等融資渠道全面封緊。

目前各大銀行均已放緩對房地產類項目的信托融資，信托機構工作人員直言“現(xiàn)在基本是失業(yè)狀態(tài)”，地產信托做不了，其他領域也不好轉。

成百上千的中小房企“斷水斷電”，拿地款融資通道被封，銀行信貸收縮，私募基金、海外信托與民間借貸見勢“抬價”，愁哭了小房企老板們。

融資-拿地-擴張-政策收緊-債務違約-賣項目-破產，這條難路已經要被“踏平”了。

03

中國房地產行業(yè)正遭遇最強的一波寒潮，身處水深火熱的弘陽地產正在為夢想買單。

財報數(shù)據(jù)顯示，2015—2018年，公司總負債分別為210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元。值得注意的是，2019年上半年負債總額高達714.06億元，較2018年同期361.8億元同比增長97.34%。②

與此同時，弘陽地產的短期借款首次超百億，達到108.99億元，較2018年上半年38.24億元同比增長185%，而經審核可動用賬面資金不足以覆蓋。

而從資產負債率看，弘陽地產也一直在80%“危險區(qū)”上下波動。

數(shù)據(jù)顯示，2015—2018年，公司資產負債率分別為81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。2019年上半年，資產負債率為82.59%。也就是說，弘陽地產的100塊，有82.59塊是借來的。

連鎖反應的沖擊力，無法衡量，當負債飆升，弘陽地產的融資成本自然攀高。企業(yè)進行融資時有部分花銷，分別是用資費用和籌資費用，用資費用可以簡單理解為每年支出的利息，籌資費用為融資過程中的花費。

截至2019年6月30日，弘陽地產6個月融資成本約為1.84億元，較去年同期1.19億元增加54.1%。高頻高息發(fā)債，弘陽地產的融資成本會持續(xù)上升。

弘陽地產融資背負了的巨大債務，也導致現(xiàn)金缺口迅速擴張。

2015–2018年，弘陽地產同期經營活動產生的流量凈額與凈利潤相比分別為1.8、0.96、-2.93，-1.98。在2017年-2018年，其比值已經呈現(xiàn)負數(shù)。

東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示， 2017年上半年，弘陽地產經營活動性現(xiàn)金流為-6.61億元，2017年年底為-34.98億元，2018年上半年為-15.03億元，2018年年底為-26.28億元。③

弘陽地產在野望和實力失衡的情況下，是銷售目標無法達成的尷尬結果。在2018年，弘陽地產并未達成當年500億銷售目標。而在今年，似乎也有點懸了。

2019年11月8日，弘陽地產最新發(fā)布的未經審核的運營數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，集團實現(xiàn)累計合約銷售金額495.01億元，同比上升42.84%，前10個月完成全年目標600億銷售額的82.5%。

在克而瑞地產研究中心發(fā)布的1-10月百強房企銷售榜單中，弘陽地產以331.3億的銷售總額位居63位，顯然企業(yè)公布的銷售金額要比榜單數(shù)據(jù)多了160億左右。④

弘陽地產還是研究中心的數(shù)據(jù)真實，還要等到弘陽地產在年底大會上揭曉。但沒錢—借債—囤地—債務到期—繼續(xù)借債，弘陽地產這個循環(huán)按照目前來看很難打破。

春天在哪里?在漫長的寒夜之后?！懊摴馍碜犹琛钡暮腙柕禺a現(xiàn)在可能更需要一把火。

*圖片來源網(wǎng)絡，資料來源注：

①：梅香政信，《中小房企的2019》，新浪財經，2019年11月12日。

②：公司財報

③：楊春霞，高方方，《弘陽地產資金或承壓 在港上市后連續(xù)高息發(fā)債》，投資者報，2019年1月3日。

④：《弘陽地產資金或承壓 經營活動產生的凈現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負值》，投資者網(wǎng)，2019年1月3日。