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顏宇丹 廣東誠公律師事務(wù)所合伙人律師 丹柱法律團隊負責人 昨日，深圳電視臺《都市調(diào)查》欄目記者來辦公室采訪我，是關(guān)于深圳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)委會通過召開業(yè)主大會，超過百分之八十業(yè)主投票決定不再續(xù)聘原物業(yè)公司，但該物業(yè)公司仍舊占據(jù)于該小區(qū)。 這使我想起了多年前代理的深圳市蓮塘仙桐御景小區(qū)物業(yè)管理費糾紛一案。當時該小區(qū)物業(yè)糾紛僵持已有近四年之久，該小區(qū)的開發(fā)商在業(yè)主未入住之前與其子公司物業(yè)公司簽訂了一年的前期物業(yè)管理合同。業(yè)主入住后依法成立了業(yè)主委員會，并于前期物業(yè)管理合同到期前選聘了新的物業(yè)公司，但前期物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)公司以選聘表決不真實不合法為由拒絕移交。業(yè)委會訴至法院要求前期物管公司撤離小區(qū)并移交工作，但法院判決選聘未達到法定人數(shù)駁回業(yè)委會的訴訟請求。業(yè)委會不服提起上訴，上級法院維持原判。 拿到終審判決后前期物業(yè)管理公司又將業(yè)主分批起訴到法院，要求業(yè)主支付拒交的物業(yè)管理費。 深圳電視臺《都市調(diào)查》欄目記者采訪顏宇丹律師 被起訴的第一批業(yè)主兩審均敗訴，法院認定：雖然該小區(qū)業(yè)主大會以投票的方式做出表決要求前期物業(yè)管理公司撤離，但該表決結(jié)果已被人民法院以不合法為由而否定，因此前期物業(yè)管理公司在業(yè)主未選聘其它物業(yè)管理有限公司之前，依然為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，前期物業(yè)管理有限公司進行管理期間業(yè)主應當支付物業(yè)管理費等相關(guān)費用。 筆者顏宇丹律師代理了前期物業(yè)管理公司起訴第二批業(yè)主的訴訟，作為業(yè)主代理人，本律師在庭審中就“事實物業(yè)管理服務(wù)”答辯如下： 原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！痹嬉詿o合同依據(jù)的所謂“事實上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應當予以駁回。 原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強行向業(yè)主提供事實服務(wù)，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費用的簡單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。二者任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。，《合同法》要求合同雙方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對該要約認可并做出承諾，合同才能成立。依據(jù)民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權(quán)選擇合同當事人、有權(quán)選擇訂立或不訂立合同。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實上勞動，你頂替者不到前，我不走！這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎？ 根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實合同的基礎(chǔ)。業(yè)主事實上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認定為“事實物業(yè)服務(wù)”。 仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費，集體停止交納物業(yè)費，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎？ “事實物業(yè)服務(wù)”是違法的強行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費及相關(guān)費用。 最后，物業(yè)公司敗訴，在收到法院裁判后未辦理移交手續(xù)，悄悄離開物業(yè)管理處。 （你若盛開，蝴蝶自來） 丹柱法律團隊核心成員 顏宇丹 廣東誠公律師事務(wù)所合伙人律師，丹柱法律團隊負責人。中國政法大學在職法學博士、深圳市律師協(xié)會宣傳委員會副主任、房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員、實習律師面試考官、廣東省顏氏宗親會副會長、深圳市總工會專家講師團講師、深圳“七五”普法講師團講師、深圳電視臺常駐嘉賓律師、深圳廣播電臺特邀嘉賓、中國法制出版社特約作者、《深圳律師》雜志特邀撰稿人、觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者。著《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》等書。 劉京柱 廣東誠公律師事務(wù)所專職律師，丹柱法律團隊創(chuàng)始人，中共廣東誠公律師事務(wù)所第二黨支部書記。華東政法大學法學學士、山東大學法律碩士。自1993年6月起先后在內(nèi)陸某中級人民法院和深圳某基層人民法院工作，擔任法官20余年，獲個人三等功二次，曾擔任民事審判指導小組組長，2015年6月自法院辭職，辭職前為國家一級法官，主審和參審各類案件5000余件，具有深厚的法學理論功底和豐富的司法實踐經(jīng)驗，在房地產(chǎn)法律服務(wù)、公司法律事務(wù)和傳統(tǒng)民商事糾紛領(lǐng)域頗有專長，在國家級和省級報刊雜志上發(fā)表論文十余篇。在多個黨政機關(guān)和企事業(yè)單位講課，受到普遍的歡迎。 曾俊欣 廣東誠公律師事務(wù)所專職律師。畢業(yè)于北京師范大學珠海分校法律與行政學院，曾處理過大量疑難復雜民事訴訟、執(zhí)行案件以及刑事案件，擅長處理房地產(chǎn)、民間借貸糾紛及常年法律顧問服務(wù)，精通潮汕話。秉持“專業(yè)專注”的原則，以對客戶負責、認真辦案的理念，獲得了客戶的普遍好評。 李 瑤 江西財經(jīng)大學法律碩士研究生，曾在愛普生技術(shù)(深圳)有限公司任職法務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)金融公司任職法務(wù)主管，擅長公司法律事務(wù)，股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計、股權(quán)融資、風險控制、公司合規(guī)事務(wù)及管理、公司治理等法律事務(wù)。 陳奇俊 廣東誠公律師事務(wù)所專職律師。擅長處理房地產(chǎn)、繼承、勞動等民事糾紛和各類常見刑事案件，精通粵語、潮汕話和客家話，擁有三星集團等巨型外企的管理工作背景。工作嚴謹、高效，崇信細節(jié)成就專業(yè)，專業(yè)助力成功。 吳澤人 廣東誠公律師事務(wù)所律師實習律師，華東政法大學法律學院法學學士。擅長處理建筑工程、房地產(chǎn)糾紛案件、股權(quán)糾紛案件以及刑事辯護。堅持以“專業(yè)、細致、負責”的精神服務(wù)客戶，盡最大努力維護當事人的合法權(quán)益。 楚 平 廣東誠公律師事務(wù)所律師助理，曾在云南省楚雄州中級人民法院民三庭實習，有一定的法律實踐經(jīng)驗。對待工作認真負責，本著“務(wù)實、勤懇”的原則協(xié)助團隊更好的完成工作。 |
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來自： 樂康居 > 《法務(wù)維權(quán)》
