金刺猬

2018-08-19 00:00

導讀：

同一財產(chǎn)上租賃權與抵押權并存時，兩者的關系根據(jù)設定的先后，具有不同的對抗效力。租賃權成立在先而抵押權設定在后的情形，租賃權可以對抗抵押權而繼續(xù)有效存在；抵押權登記設立在先而租賃權成立在后的情形，已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。

案例：《李丹與中信銀行股份有限公司重慶分行案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【重慶市高級人民法院（2017）渝民終371號】，本院認為，本案的爭議焦點是：李丹對位于重慶市南岸區(qū)騰龍大道23號附29號房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權益。李丹上訴主張對案涉房屋享有租賃權足以排除執(zhí)行的上訴理由不能成立。事實和理由如下：《中華人民共和國物權法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！币勒赵摋l規(guī)定，同一財產(chǎn)上租賃權與抵押權并存時，兩者的關系根據(jù)設定的先后，具有不同的對抗效力。租賃權成立在先而抵押權設定在后的情形，租賃權可以對抗抵押權而繼續(xù)有效存在；抵押權登記設立在先而租賃權成立在后的情形，已登記的抵押權可以對抗該租賃關系。

就本案而言，2014年2月17日，申請執(zhí)行人中信銀行重慶分行與陳凱就案涉房屋辦理了抵押登記手續(xù)。雖然李丹與陳凱簽訂的《房屋租賃合同》落款時間為2014年1月9日，但是出租人陳凱于2014年1月12日向中信銀行重慶分行出具關于案涉房屋《無出租申明》，兩者存在矛盾，無法確定《房屋租賃合同》的真實性。其次，李丹舉示了2014年1月至2015年12月涉案房屋的物管收費收據(jù)，繳納金額為14743.44元，但是該收據(jù)系李丹于2015年12月10日一次性刷卡繳納物業(yè)管理費形成的，與日常定期按年月繳納物業(yè)管理費的習慣不符，無法得出李丹自2014年1月起實際占有使用案涉房屋的結論。最后，中海物業(yè)國際社區(qū)江御客服中心出具的《情況說明》源自離職人員的轉述，屬于傳來證據(jù)，且中海物業(yè)公司出具的物管收費收據(jù)標注2014年1月至2015年12月間案涉房屋為空置房，與《情況說明》載明李丹自2014年1月起使用案涉房屋的事實相左，故對該組證據(jù)，本院不予采信。綜上，李丹舉示的證據(jù)不足以證明在抵押權設立之前與陳凱就案涉房屋形成了租賃關系，不能對抗中信銀行重慶分行與陳凱之間已辦理登記的抵押權。

實務要點總結

“買賣不破租賃”是為保護承租人的弱勢地位而設立的特別制度，其賦予了承租權這一債權具備了物權化的對抗屬性，是對合同的相對性的突破。然而實踐之中有些房屋產(chǎn)權人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度，意圖限制在先債權人的權利。其“作案手段”往往表現(xiàn)為倒簽合同，形成虛假租賃關系。要揭開虛假租賃合同的面紗，可自以下幾個方面判定當事人之間的租賃合同關系真?zhèn)危?/p>

其一，租金的支付方式。慣常租賃合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形，而商業(yè)用房因其價值及商業(yè)屬性，加之所有者出于占有成本的考慮，其租金往往較住房要高，其支付方式上極少存在按月度或季度支付的情形，多為按年支付。同時對于租金的上漲往往“出租人”均會保有其主張的權利。而虛假的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無實，“承租人”和“出租人”多未發(fā)生真正的租金支付關系。

其二，占有情況。虛假租賃合同，往往無占有之實，多為房屋買賣設置阻礙而簽訂。占有作為房屋重要的用益權利，承租人租而不占，租而不用，與常理相悖，虛假租賃關系很容易戳穿。

實踐中可以通過工商、稅、費單位（水電費、排污費、物管費等）查詢相應的手續(xù)和記錄，通過現(xiàn)場現(xiàn)場走訪、網(wǎng)絡查詢等途徑進行調查取證。若“租期”內(nèi)，“承租人”并未占有抵押物／查封物，或者該抵押物／查封物為第三人所占有使用，則可初步認定為虛假租賃。

其三、是否存在時間倒簽

這是虛假租賃合同常見的形態(tài)，而對是否倒簽的判斷需要通過司法鑒定的技術手段進行甄別?？梢詮暮灻臅r間和字跡入手。