“以租代售”繞開諸如自持要求、限價、灰空間等，是近兩年地產開發(fā)商近較為普遍的操作。但是隨著政策不斷“打補丁”，操作空間已經很小了。

核心問題

開發(fā)商能否采用“以租代售“，合法繞開自持或限價要求，盡快回籠資金、提高利潤率？

什么是“以租代售”？

是近年來出現(xiàn)的一種不動產銷售的灰操作，操作方式一般是與甲乙雙方簽訂一個長期租賃合同，盡可能多的完成回款。

具體到市場案例，不是“以租代售”，就是“半賣半租”。

比如，雙方約定在20年內，乙方可排他性的使用甲方的房產，一次性支付20年租金，合同期滿（若政策允許則提前），甲方的房產產權轉移過戶給乙方。

該種模式的優(yōu)點在于，甲方保證銷售款項的盡可能的收回；乙方在實際低于市場價格的情況下獲得排他性的資產使用權。

是什么逼得開發(fā)商這樣操作？真金白銀出資的購房人為什么又接受這種操作呢？

我們下面從需求、法律、稅務、風險來分析分析，先看案例：

案例概述

2016年，有個上市公司背景的開發(fā)商，在某一線城市的核心地段高溢價拿了一塊用地，純住宅，出讓面積30畝，容積率2.75。

實際成交價，總價折算到全部計容面積，近7萬元/平方米。

另外，出讓條件中還包括以下要求：

①無償移交保障房總計容5%；

②1800平方米的社區(qū)設施無償移交給政府；

③整體持有總計容16%且70年禁止轉讓；

④住宅套數(shù)下限460套，配建中小戶型不低于總建面的70.0%。

這樣算下來，扣除保障房、不能銷售部分達到20%，可售部分的實際樓板價達到8.8萬元/平方米。

這個價格太高了，須知，四年后的2020年，top10的另一家地產公司，在同一個區(qū)域拿的地王也才是8萬元/平方米。

2020年，片區(qū)新房均價才到10萬出頭。當年拿地后的壓力可想而知。

開發(fā)商舉牌很爽，拿到后一算賬，傻了眼，痛點如下：

①地價太高，名義地價高，實際地價更高。

筆者大概算了一下，要賣到12萬左右才能保本。

根據貝殼顯示，2021年1月周邊新房均價也才11萬左右，可見2018年時銷售難度很大。2018年開盤，2021年還在售。

②無法做出品質。

按傳統(tǒng)的高低配，大面積的多層的溢價更好一些，但是出讓條件中對戶型有限制。

③有限價10萬/平方米。

雖然2020年當?shù)叵迌r有松動，但是拿地的2016年正好是上輪房價調控的啟動年。

在2020年之前，片區(qū)有新房限價10萬，一直到2020年因為疫情需要拉動內需價格才有所放松。

“算錯帳拿到地不怕！房價總會漲上去”這一老經驗未能復制。

④自持面積太大。

出租回報率太低，還不夠修建成本的資金成本，除非你的年化資金成本低于3%。

“資本會為自己找到出路”。開發(fā)商發(fā)揮主觀能動性，采取了如下對策：

①“半售半租，大腸包小腸”：把本應該自持的面積做成小戶型，通過“租 二次改造”，并入可售面積，“以租代售”變現(xiàn)。

舉個例子，一套160平方米的房屋，產證面積為110平方米簽進新房的“購銷合同”，剩下的50平方米為租賃面積。

購房者買了110的房子，然后和開發(fā)商簽“租賃合同”，把110房子旁邊的50平米小戶型長租。物理上就隔堵墻。

②“統(tǒng)一改造”：涉及改造，再簽一份裝修改造合同，由開發(fā)商委托施工單位統(tǒng)一改造。

③租賃部分價格優(yōu)惠：雖然是以租代售，但是租的部分比市場售價便宜，購房人實得價格算下來低于市場均價。

首先，自持物業(yè)回報低。

云房數(shù)據曾發(fā)布過《2017上半年 中國房地產投資回報率調查報告》，從“靜態(tài)租賃回報率”、“長期租賃回報率”、“5年租賃后轉售回報率”對中國主要城市的各種物業(yè)投資價值進行了分析。

 如下圖：

圖源：云房數(shù)據

云房數(shù)據發(fā)布《2019年下半年中國房地產投資回報率調查報告》稱：全國25個典型城市，（按當前房價及租金收益計算）靜態(tài)回報率整體為2.10%。

到這些城市買房，如果靠租金來收回成本，普遍需要48年左右才能回本。

1/2.1%≈48年，如果你近幾年買的房，靠租金跑不過通脹（2020年CPI為3.5%），也跑不過LPR（2021年1月，央行公布1年期報3.85%，5年期以上報4.65%）。

當然，個人購房者除了租金，還可以靠物業(yè)本身升值抵抗通脹，但是開發(fā)商的錢都是借的，不管是借股東還是社會化融資，都是有成本的。

而且，還沒聽說過低于4%的資金成本。

5萬的土地樓面價，如果要求自持15%，再來5%無償給國家的配建房（保障房、回遷房等），不算建安成本，樓面價都到6.25萬了。

圖源：云房數(shù)據

其次，有些政策制定不合理。

記得不久前看過一篇文章，大概意思是現(xiàn)在地產營銷已死，一點技術含量都沒有了。

地價，一直在漲，國家隊帶頭拿地；房價，很多城市直接按“成本法”給限死了，無論品牌，無論品質?，F(xiàn)在已經沒有房地產了，只要房產概念了。

房地產不但涉及民生、內循環(huán)，其實還是貨幣超發(fā)的蓄水池，再往深入說一點，涉及地方和中央財權事權分配問題。

目前還是按照當年朱相規(guī)劃的“半市場半計劃”的經濟架構，一方面不能通過落實永久產權，收取更穩(wěn)定的房產(持有）稅；

一方面又缺乏整體配套解決措施，所以按2-3年一個周期進行調控，讓地產行業(yè)餓不死也撐不死。

問題就來了，從未聽過靠著“價格管制 需求管制”，可以提供又多又好量又足的產品供給的。

開發(fā)商在無法發(fā)揮企業(yè)家精神創(chuàng)新，依靠創(chuàng)新 品質，贏得高于市場平均水平的利潤的時候，就開始“亂劈材”了。

這幾年，大部分開發(fā)商不潛心研究客戶需求、琢磨戶型，而是削尖了腦袋研究如何繞開政策，或者加大周轉、或節(jié)約成本。

看看專家怎么說。

黃奇帆是少有的能把國資平臺和市場經濟結合較好的人。他在擔任重慶市長期間，在有效控制房價的同時，同時又讓重慶經濟充滿活力。

黃奇帆在其新書《結構性改革》提到“房地產和實體經濟存在十大失衡”其中第（十）原文如下：

“（十）政府房地產調控失衡經濟下行的時候，政府希望刺激房地產；房地產泡沫積聚的時候，政府又想穩(wěn)住或者壓一下，如果相關政策經常變動，就無法形成穩(wěn)定的市場預期，勢必會對老百姓的生活習慣、價值觀念和家庭穩(wěn)定帶來影響，也會對金融市場和實體經濟造成破壞，最后只能是南轅北轍。另外，一些地方政府習慣采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩(wěn)定的、長周期的、法治化的措施，也缺乏應用經濟邏輯、經濟杠桿的措施。很多時候僅在需求側調一調、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進行有效的結構。

綜上，開發(fā)商在解決自持上想足了辦法，包括“以租代售”、“半買半租”、“真租 收益打包”對接資本市場（資產證券化）等等。

可行性分析     

“半賣半租”的操作可行么？

首先，法律上可行。

關于租賃期限：根據《合同法》第214條（民法典第705條）規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年“。

本條是關于租賃期限的最高限制的規(guī)定。根據上述法律規(guī)定，房屋租賃合同最長租期為二十年。

這條要注意，有些地方行政規(guī)定，房屋租賃合同最長是10年，我們就不去判斷行政命令和法規(guī)沖突后效力問題了。

關于承租人優(yōu)先購買權的法律規(guī)定：

1、《中華人民共和國合同法》第230條（民法典第726條）規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。

分析：合同法第230條中規(guī)定“承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”，但對“同等條件”界定，我國法律對此并無明文規(guī)定。一般情況下，應價款、支付方式和期限相同。

2、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。

分析：第21條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，如侵害承租人優(yōu)先購買權，承租人僅有權要求出租人承擔賠償責任，而無權請求法院確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。

如出租人在出租房屋時，不希望承租人擁有優(yōu)先購買權，實務中，出租人會要求承租人明示表示放棄優(yōu)先購買權。

采取方式為“在租賃合同中約定承租人不享有優(yōu)先承租權，或者承租人出具放棄優(yōu)先購買權聲明書”。

當然，也可以約定開發(fā)商將房屋質押給承租人，這樣實質上無法完成過戶。

開發(fā)商破產或資產被凍結怎么辦？

租戶如果租了房子，在租期內執(zhí)行人不能趕租戶走的。

比如法拍公告明確說二十年房租都已經由被執(zhí)行人收了，競買人在明知的情況下競得房屋，再去找承租人主張房租，就不會被支持;

這種操作實際利用了房屋的物理特性，即設計和報規(guī)時就做了相應考慮。法律上沒有問題。

優(yōu)先權就那么幾種，不包括承租人的賠償權。承租人只是享有優(yōu)先購買權。如果是租賃合同解除承租人享有的賠償權就是一般債權。

法律上抵押只是擔保，避免不了被司法拍賣，但是增加了獲得賠償?shù)膬?yōu)先性。

要根本上杜絕風險，還有一種辦法做“資產隔離”，開發(fā)商破產也不怕。

這種操作在資產證券化中常見，抵押型和過戶型。過戶型最保險，即把開發(fā)商的出租資產，以出資的方式注入新公司，實現(xiàn)資產隔離。

不過以租代售模式不太合適，因為首先風險在租戶，資產作價還涉及稅收問題，開發(fā)商是沒有動力的。

除非開發(fā)商體量大，想一魚兩吃，先以租代售，然后資產打包去走資產證券化。

不過這個首先要資產包足夠大才行（租金年收入毛利5000萬元以上），不然資本市場也沒興趣。

另外，大部分案例不是出租性質，而是以租代售，現(xiàn)金流一次回去，不是持續(xù)多年穩(wěn)定回流，達不到ABS要求。

其次，是否違規(guī)要看個案。

本案例中，因為出讓土地條件并沒有要求自持部分要集中安置，所以案例的操作也不違規(guī)。

當然，根據物權法，所有權是物權的核心權利，圍繞這一核心權利，有使用權、收益權、處置權等。

正因為不違法，所以不違規(guī)，不讓我買，物權打了折，但是開發(fā)商做了個架構，提前把收益權享受了。

不過要注意，2017年后，北京、杭州很多地方對政策打了補丁，再操作就屬于違規(guī)了。

最后，工程改造可行。

除非商改住，不然“以租代售”不存在改造問題，而“半售半租”則肯定涉及二次改造。

常見操作是簽訂改造合同，等驗收后，再改造，這里要注意，改造不是敲個墻就搞定的，需要提前設計好，實操中不但會導致土建成本增加，實際交房時間也更長一些。

風險分析

法律上無風險，政策上有風險，開發(fā)商有市場風險（客戶接受度、成本控制風險，周期風險，售價風險，被舉報風險）。

下面主要說說業(yè)主（租戶）風險：

開發(fā)商破產風險。開發(fā)商被告了，名下資產會被凍結，甚至司法處置。雖然承租人享有優(yōu)先購買權，但不等同于破產法規(guī)定的優(yōu)先債權。

這個風險可以規(guī)避，規(guī)避方式為要求開發(fā)商在租賃期間，把房子抵押給自己，但只是給資產加了一道鎖，風險不能根本解決。

所以，如果開發(fā)商不是上市公司或者國企背景，業(yè)主（租戶）不會放心。

流動性風險：如果租戶因為一些原因想變現(xiàn)資產，但市場不一定接受以租代售這種方式，會有一定流動性風險。

雖然開發(fā)商在合同中會約定相應處理方式，予以配合。但實際是有風險的，因為從法律意義上來講，這套房子并不是租戶的。

租售不同權風險。租戶無法享受教育等居住地居民政策的。

總結

結論，“以租代售”在一些個案下是可行的，但是操作較為復雜。

無論是住宅還是商業(yè)，以租代售有幾個先決條件：

1、當?shù)氐恼摺?/strong>是否有對租期、以租代售的限制等等。

2、目標宗地的出讓條件中不能有自持部分必須'不能分割，集中部署'這一條，沒有則可“半售半租”，有的話只能長租。開發(fā)商的公關能力也要強。

3、價格要有吸引力且開發(fā)商實力要夠，否則市場不認可。內部銷售，要么就是長租，沒有其他更多更好的辦法處理自持。

4、找個有經驗的律所 專業(yè)的團隊，進行分析和協(xié)議簇擬訂，把整個項目論證清楚，別把自己套在里面。

文章最后，奉勸大家，如果你不能做個靈活的胖子，還是老老實實做個乖孩子吧。

聲明：本文來源“浩瀚的蒼穹”，對作者表示感謝?；锇閭儯P于本文觀點，歡迎交流互動，記得文末留下腳印。